プロの不動産鑑定士が中古マンションを購入する際の注意点についてポイントをまとめました。耐震性や管理の状況の他、建て替えを見据えた余剰容積率の有無の確認という高等テクニックまで紹介しています。

中古マンション購入の注意点を解説

中古マンションを購入する人たちが増えています

「中古マンションを購入すると人生が楽になります」

今、そんな謳い文句が出始めている中、あえて安い中古マンションを購入する若い人たちが増えています。中古マンションは、頭金の他、プラス1,000万円程度のローンを組んでしまえば購入が可能です。ローンが少ないと老後の資金も余裕をもって貯めることができるため人生は楽になるのです。

そこで今回は中古マンションを購入する際の流れと注意点について解説していきます。

中古マンションが流行り出した背景

新築神話の崩壊

日本の住宅市場の中で新築神話が崩壊しつつあります。新築にこだわらなくても良くなった背景としては、鉄筋コンクリート造のマンションの登場が背景にあります。

従来、日本で住宅と言えば、ほとんどが木造戸建住宅でした。木造戸建住宅は、築20年もすれば、かなり損傷が激しく、実質的な市場価値はゼロとなります。躯体の耐用年数の短い住宅に住んで居た日本人は、自然と新築を好む傾向になっていったのだと思われます。

また昔と違って見栄を張る人が減りました。結婚式もしないカップルが半分ちかいそうですね。新婚だし新築!ではなく堅実でいいと思いますよ。

木造は新築でないとすぐに価値が落ちた

木造の家屋

一方で、鉄筋コンクリート造のマンションは、20年程度では躯体はボロボロにはなりません。マンションの税法上の耐用年数は47年ですが、実際、47年を過ぎても、躯体そのものがボロボロになるということはありません。

またリフォーム技術も以前よりは格段に進歩しています。マンションの専有部だけであれば、リフォームで新築とそっくりにすることも可能です。

中古の住宅探しからリフォームプランまで一か所で相談できるパナソニックが運営しているリアリエ物件リクエストというサービスもあります。リノベーションをしてくれる業者を新たに探す手間も省け、現状の中古マンションを見ながらリフォーム後のイメージがわかるのでおすすめです。

新築神話があるからこそ安い

マンションの資産価値

このように、躯体は長年使え、リフォームで新築のようにでき、なおかつ価格が安い中古マンションは、評価されて当然です。しかしながら、未だに多くの住宅購入者は「新築じゃないと嫌だ」という消費者心理があるため、中古マンションは新築と比べるとかなり価格は下がります。

マンションを売却したい人にとっては耳が痛い話ですが、中古マンションを購入したいと思っている人にとっては、未だに残る「新築神話」はありがたい話です。

中古マンション購入の注意点

住宅ローン

中古マンションを購入する場合、一番大切なのが資金計画です。無計画に不動産を購入してしまうと、住宅ローンが支払えないなど、後で後悔することになりかねません。

現在の世帯収入や貯蓄額だけではなく、住宅以外の支出の予測(教育費など)を確認することが第一ステップです。それらの情報を基に、借りられる住宅ローンの総額を確認して、支払い可能な月々の住宅ローンの金額を算出しましょう。

注意点としては、金利だけに騙されないことです。低い金利をPRしている銀行もありますが、すべての人に低い金利が適用されるわけではありません。金利優遇の条件があるので、その条件をずっと満たすことが可能なのか等について確認しましょう。

築年数について

リアルなマンション売却の体験談

ところで、中古マンションは、なんでも良いわけではありません。購入時に注意すべき点もあります。まず1つ目に注意したい部分が築年数です。築年数で注意しなければいけないのが耐震性です。

特に昭和56年以前の建物は旧耐震基準に基づき建てられているため、耐震性が弱い可能性が有ります。昭和56年以前の建物が、全て耐震性が劣るという訳ではありません。古いマンションでも管理組合が耐震診断を行っている、または耐震補強まで実施しているケースもあります。

この年代のマンションを購入する時は、売主に耐震診断の結果を要求し、現行の耐震基準を満たしている建物かどうかを確認しましょう。

管理費用について

また管理費用の内訳についても注意が必要です。特に築30年以上建っている物件で不動産販売会社の子会社に管理を一括委託しているマンションは管理費が高い可能性が有ります。

やる気のあるマンションの管理組合は、管理会社を販売会社とは無関係の管理会社に管理を切り替えています。そのようなマンションでは管理組合の意識も高く、修繕も適切に実施されている可能性が高くなります。

古いマンションでは、成り行き管理がされていないかどうかも確認する必要があります。

重要ポイント!余剰容積率を確認

中古マンションを購入するときの注意点

容積率の消化状況を確認

立地が良くて、どうしても気に入った中古マンションを購入したい場合は、一つ大きなポイントがあります。それはその中古マンションが余剰容積率を持っているかどうかです。

中古マンションはいずれ建替えを行います。マンションの敷地には建築可能な床面積を決める容積率が決まっています。中古マンションでは容積率を消化しきっていない建物がたまに存在します。このような中古マンションは余剰床を分譲(販売)して建て替え費用に充当できるため、マンションの建替えがスムーズに進みます。

余剰容積があれば建替えられる

マンションの建替えというとは区分所有者の5分の4以上の賛成が必要となるため、非常に難しいのが現状です。しかしながら、一部に建て替えに成功している中古マンションが存在しますが、そのような中古マンションのほとんどは容積率が余っていたマンションです。

区分所有者は建て替え費用を捻出したり、建て替え中、引越したりするため痛みを伴います。そのため新しいマンションで第三者に余った分譲床を売ることができれば、資金負担が軽くなり合意形成が図れるのです。

将来の新築を安く買ったようなもの

立地の良いマンションで、容積率の余っているマンションを安く購入できれば、非常にお得です。将来的には、その立地で新築マンションに住める権利が安く手にいれることが可能になります。購入時に容積率の消化状況を仲介会社に確認すると良いでしょう。

今住んでいる家は売却の予定はありますか?

中古マンションを購入される前に、今のお住まいは売却のご予定はありますか?新築神話が崩壊したとお伝えしましたが、立地条件がよければ古い家も売れる時代です。今の家の売却も進めてみてくださいね。

家を売るためにカンタンなのは一括査定サイトで売却の見積価格をいくつかの会社に出してもらうこと。

おすすめの不動産一括査定サイトは3つあります。

1つは大手不動産会社6社が運営し、業界で最も知名度がある「すまいValue」。三井のリハウスや住友不動産など、大手不動産会社にまとめて査定が依頼できるサービスです。

すまいvalue 公式ページ

2つめはLIFULL HOME’Sが運営しているHOME’Sです。こちらは約1500社の不動産会社が登録しておりどんな会社なのか説明も具体的です。地方も戸建ても土地もOK。

3つ目はHowMa(ハウマ)。東京23区の物件であれば、1度の面談で最大6社と一般媒介契約を締結できる特許取得の新しい売却サービスHowMaがおすすめです。HowMaの利用は無料ですので、興味がある売主様は一度査定をお願いしてみてはいかがでしょうか?

Howmaスマート売却

まとめ

中古マンションを購入で失敗しないために

以上、中古マンションを購入する際の注意点について見てきました。

耐震性や管理の状況は資産価値に影響します。また戦略的には余剰容積のある中古マンションを購入して、将来の新築マンションを得る権利も安く購入したいところです。賢く中古マンションを購入して、人生を楽にしましょう。

マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
竹内 英二
不動産鑑定士&中小企業診断士。1974生まれ。大阪大学卒業。日本土地建物㈱にてオフィスや賃貸住宅など多くの賃貸物件の開発に携わり、賃貸業を得意とする。2015年に㈱グロープロフィットを設立し代表取締役に就任。