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売却で失敗しないために
失敗とは何か…売れないこと、相場より安く売ることです
家を売るなんて経験は一生に一度あるかないかではないでしょうか。その為多くの方が不慣れです。
そもそも、家の売却の失敗とはなんでしょうか。それは、売れないことと、相場より安く売ってしまうということです。
ご自分の家はあり、誰も住む予定のない親の家ならば、値段に関係なく確実に売ることが重要です。「思い出があるし高く売りたい」「そのまま使ってくれる方に譲りたい」などいろいろ条件をあげているうちに老朽化し、維持費がかさむようになったなんて事例が失敗ではないでしょうか。
次に、住み替えで今住んでいる家の売却の場合。売却でローンを完済したいという方もいるでしょう。そういう場合に、ローン残債より安すぎる値段で売却となると大変です。
こうした事例に陥ってしまう原因はなにかというと、初めに業者選びを間違ってしまうことが原因です。売却成功のポイントはほぼ任せる不動産会社選びと言っても過言ではありません。
では、失敗しない売却のため、すなわち適正に売却してくれる不動産会社をみつけるための5つのポイントをお伝えします。
家の売却で失敗しない5つのポイント
１、査定を出す前に相場を調べておく
不動産仲介業者の中には、とりあえず媒介契約を結びたいという目的の下、高めに売り出し価格の査定額を出す業者が存在します。相場乖離しているくらい高い売り出し価格の提示があったら要注意です。
その時の為に、相場を把握しておくことが大事です。
相場の把握の為には、スーモやホームズといった不動産ポータルサイトで近隣で売りに出ている近い面積・立地の家の価格を調べてみましょう。
ただ、売りに出ている値段はだいたいそれより安く売却成約します。
今はAIで不動産査定ができるHowMaという査定サイトもあります。ご興味がありましたらこちらで査定してみてはいかがでしょうか。運営しているのは不動産会社ではないため、営業が来ることはありません。
複数の不動産業者に依頼する
前述の通り、不動産仲介業者は一律で同じ査定金額になるわけではありません。とにかく媒介契約を取りたいという不動産仲介業者もいれば、そうではなくしっかりと相場通りに査定を出してくれる仲介業者もいます。
近年では、中古不動産のマーケットが新築相場に近づきすぎていることもあり、少し弱気に金額査定を出してくる不動産仲介業者もあります。
その為、複数の不動産仲介業者に依頼をかけてみて、ご自身が一番納得のいく査定を出してくれた仲介業者の意見に従って物件を売り出しましょう。
便利な不動産一括査定サイトというものもあります。大手不動産会社6社が査定をしてくれるすまいバリューや、ライフルホームズが運営するHome’sが有名です。
売却希望時期よりも半年以上早めに動く
売却査定金額は、通常市場に出てから3カ月程度で売れる見込みが高い金額を査定金額と定義づけている不動産仲介会社が多いです。
その為、本来であれば、販売期間を設けておけば高値で売れた可能性のある不動産でも安めに売却されてしまう可能性があります。
例えば、子どもが小学校に進学するタイミングで引っ越す方がいるため1～3月は家を探す人が増えます。9月も人事異動で人が動くため不動産を買う人が現れやすいです。
指値交渉を前提とした金額設定になっている事がほとんどですので、住み替えの時期が直近に迫っていると、指値交渉を飲まざるを得ずに売却と言う事もありえますので、なるべく余裕を持った売却スケジュールで動いてもらう事をおすすめ致します。
各種費用や税金について把握しておく
売却時には仲介手数料はもちろんのこと、各種費用がかかります。この費用面を把握しておくことも大事です。
- 仲介手数料⇒400万円以上の物件の場合は（物件金額の3％）＋6万円×消費税がかかります。
- 売買契約書に貼付する印紙代⇒最大6万円
- 抵当権抹消登記費用⇒司法書士に払う必要があります。
- 譲渡所得税、住民税等⇒売却時に利益が出た場合は住民税と所得税に加算されます。
税率は20％ですが、3,000万円以内であれば買い換え特例が使えます。詳しくは税務署等で確認してください。
ただし、取得から5年以内の短期売却で儲けが出ている場合は、税率が20％ではなく、40％が適用されます。売却前提での不動産転売を防ぐ意味での税法です。短期売却の際は気を付けましょう。
査定を出してくれた不動産会社の担当者に聞けば、諸費用合計を教えてくれるでしょう。
媒介契約内容について把握をしておく
不動産仲介をお願いするにあたって、3種類の媒介契約の種類があります。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
それぞれの標準約款の主な内容は以下の通りです。
①専属専任媒介契約
依頼者（売主）：媒介を依頼した業者以外の業者に媒介を重ねて依頼することが出来ません。また、依頼者（売主）は自分で見つけてきた相手方と業者を通さずに売買契約を締結することが出来ません。つまり、ご自身の知人や友人の方にご自身の一存で売却をする場合も、不動産仲介業者に手数料を支払います。
業者：目的物件を指定流通機構（レインズ）に登録し、業務処理状況を7日間に最低1回以上依頼者に文書で報告をする必要があります。
②専任媒介契約
もっともポピュラーな方法で不動産会社はだいたいこの契約を勧めます。
依頼者（売主）：媒介を依頼した業者以外の業者に媒介を重ねて依頼することが出来ませんが、依頼者（売主）は自分で見つけてきた相手方と業者を通さずに売買契約を締結することが出来ます。専属専任媒介契約と違い、ご自身の知人でも売却活動をすることが出来ます。
業者：目的物件を指定流通機構（レインズ）に登録し、業務処理状況を14日間に最低1回以上依頼者に文書で報告をする必要があります。
③一般媒介契約
依頼者（売主）：媒介を依頼した業者以外の業者に媒介を重ねて依頼することが出来ます。複数業者に売買活動を依頼することが可能となります。
業者：目的物件を指定流通機構（レインズ）に登録する義務と業務処理状況の報告義務はありません。
お分かりの通り、専属専任⇒一般媒介の順番で制限が緩くなります。媒介を依頼する側からすると、一般媒介の方が様々な業者に依頼できるので、売却活動に結び付きやすいと思いがちですが、売りに出したらすぐ売れる人気物件以外はおすすめは専任媒介契約です。
専属専任と違い、自己発見でも売却活動が出来る点と、業者側の目線からすると専属専任よりも業務量に負担が少ない点、一般よりも売却活動に対して精力的に動いてくれる点がメリットです。
一般媒介の場合は業者目線で考えると、他の業者で売却活動が完了してしまうとそれまでの広告費等が赤字になってしまう為、必要最低限の広告費用しかかけてくれず、結果的に売却期間が長引いてしまうケースが多くなる為です。
以上5点、しっかりと確認をしてマイホームの売却を成功させましょう！