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マンションが売れなかった人がやりがちな失敗から学ぶ
正しい工夫をすればちゃんと売れます！
マンションは、似たような条件のマンションが多く存在することも多く、また1棟のマンションに複数の部屋があることから、売却の際には価格競争が起こりやすいものです。
一方で、価格競争の起こるようなエリアであれば一定の需要があると考えられるため、正しい工夫をすれば売買は成立しやすいとも言えるでしょう。
ここでは、そうした正しい工夫をするため、マンション売却のコツを4つに分けてお伝えしたいと思います。
マンションを売りたいと思ったら確認したい4つのポイント
マンション売却を成功させるコツ1．とにかく清潔感
マンションを高く売るコツとしてとにかく清潔感を大切にする、ということがあります。当たり前のことのように思われるかもしれませんが、マンション売却は数カ月かかることもある中、いつ内覧予定が入るか分からないものです。
売り出し前に掃除したとしても、実際に内覧する時に汚れているようであれば意味がありませんね。売却期間中は、定期的に足を運んで、コツコツ掃除していくことが大切です。
なお、場合によっては壁紙やフローリングの張替えなども検討してみるとよいでしょう。
マンション売却を成功させるコツ2．専任媒介契約を結ぼう
不動産の売却には、複数の不動産会社と媒介契約を締結できる一般媒介契約と、1社としか媒介契約を結べない専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。
どの媒介契約を選べばよいかについては、物件によって異なるものの、基本的には専任媒介契約(または専属専任媒介契約)を締結することをオススメします。
マンションの売却は、価格の査定から売却価格の設定、広告活動、売却活動、価格交渉までそのほとんどを不動産会社の担当者が行います。そのため、マンション売却はどの不動産会社に依頼するかによって、成功するかどうかが決まるといってもよいでしょう。
となると、複数の不動産会社に売却を依頼したほうが、よい不動産会社と出会える確率が上がりそうなものですが、そうとも限りません。不動産会社としては、複数の不動産会社と媒介契約を締結できる一般媒介契約では、売却活動に力を入れても仲介手数料を受け取れないリスクがあるからです。
仲介手数料は成功報酬
不動産会社の受け取る仲介手数料は成功報酬、つまり、売買が成立しなければ受け取ることができません。(逆に、売却を依頼する側としては、基本的には売買が成立しない限りは案内や広告の際にお金を支払う必要はありません。)
そのため、複数の不動産会社と媒介契約を締結できる一般媒介契約では、売却に向けて人件費や広告費をかけても、最終的に他の不動産会社に売買を決められてしまっては費用を支払ったのに何も受け取れないことになってしまうのです。
こうしたこともあり、不動産会社は一般媒介契約ではあまり積極的に売却活動を行おうとしません。
そのため、マンション売却の成功率を上げるためには、信頼できる不動産会社を見つけ、その不動産会社と専任媒介契約(または専属専任媒介契約)を結ぶことをオススメします。
マンション売却を成功させるコツ3．売れなければ3カ月で〇〇を変更する
不動産会社に売却を依頼する時は、専任媒介契約を選ぶのがよいとお伝えしましたが、場合によっては力のない不動産会社に依頼してしまう可能性もあるでしょう。そうなると、他の不動産会社に重ねて依頼できない分、売却が遅くなってしまいます。
そのため、専任媒介契約では、契約を結ぶときから、3カ月間売れなければ他の不動産会社に変更する前提で売却の契約を立てるとよいでしょう。
マンション売却を成功させるコツ4．価格交渉の方針を決めておこう
マンションを高く売るためには、価格に関する方針をしっかり決めておくことが大切です。
マンションの売却活動を始めると、主に2回、値下げを考えるタイミングがあります。売却を開始したものの、内見予約や買付申し込みが思うように進まない時と、買付申し込みが入り、最後に売買価格を決める時です。それぞれ、詳しく見ていきましょう。
売却開始後は2週間程度で売却価格を見直そう
マンションの売却価格は、不動産会社の価格査定を受け、媒介契約を結んだ後、不動産会社と売主とが話し合って決めます。
この段階では、売主の希望も大きく価格に反映されていることが少なくありません。
その後、実査に売却活動が始まると、内見予約や買付申し込みという形で世間の反応を見ることができます。
ここで、多くの内見予約が得られるようであれば価格設定は間違っていなかったか(もしくは相場より安い価格での設定をしていた)ということになります。すぐに買付申し込みが入る可能性もあるでしょう。
一方、内見予約が少ないようであれば、価格設定が間違っていた可能性が高いので、価格を見直す必要があります。価格見直しを判断するタイミングとしては、少し早いように感じるかもしれませんが、売却開始から2週間程度をオススメします。
インターネットやチラシで広告していれば、2週間もあれば該当のエリアでマンションの購入を考えている人に対して、情報を伝えられているだろうと考えられるからです。
(なお、内見予約の多い、少ないはマンションのある地域によって異なるため、不動産会社の担当者に確認するとよいでしょう)
価格交渉は強気でいこう
また、内見者の中からマンションを買いたいという人がいれば、買付申し込み書を受け取ることになります。このタイミングで、購入希望者から値下げ交渉が入ることがあります。
この時、購入希望者の中には「値下げ交渉しなければ損」、「言うだけ言ってみよう」くらいの気持ちで交渉してくる人もいます。
一方で、「この価格でなければ絶対買わない」という人もいるため、判断の難しいところではあるのですが、基本的には価格交渉については強気で交渉するようにしましょう。意外と、価格交渉を断っても、値下げ前の価格でも買うと連絡してくることも少なくありません。
まとめ
ちょっとの工夫で売れるようになる
マンション売却の4つのコツについてお伝えしました。
マンションは、基本的には立地や築年数など、動かしようのない要素で価格が決まってしまうことが多いのですが、そんな中でも工夫できることはたくさんあります。
これからマンションの売却を始められる方は、まずは今回ご紹介した4つのコツをためしてみて下さい。