不動産売却の査定で知っておきたい注意点（流れ、手数料、税金など）

山本勧

6年前

不動産を売却する際は、価格を査定することが重要ですが、不動産の査定は、一括査定サービスを利用すれば簡単に調べることができます。満足いく不動産の売却を行うためにも、査定から売却までの流れと注意点、必要な手数料や税金について知っておきましょう。

不動産売却の前に一括査定サイトの活用を

複数の不動産会社の比較が効率的にできて便利

マンションや一戸建てなど、不動産の売却や住み替えをしたいと思っても、いざとなると何から始めればいいか、どのくらいの経費が必要で、不動産業者はどこがいいか分からないという人も多いのではないでしょうか。

不動産の売却は、一概に大手法人だから安心、ランキングで上位の人気不動産会社だから確実に売却してもらえるとも限りません。

そんなとき便利なのが不動産売却の一括査定サイトです。手順として、情報を入力するだけで見積もりや査定をしてもらうことができます。

今回はこの記事で、一般的な不動産売却査定の流れや、査定後に売却をするまでのスケジュールと気を付けたいポイント、必要な手数料、税金の支払いなどについて解説します。

不動産売却査定から売却に至るまでの流れと注意点

不動産売却査定は査定を依頼してから、いくつか段階を踏むのが一般的です。

査定を受け、売却をすることになったら不動産会社と契約し、具体的に買い手を探すなど、売却活動が始まります。買い手が見つかると引き渡しへと進みます。まずは全体的な流れや手順と、それぞれの段階で気を付けたいポイントを見ていきましょう。

【不動産売却査定から売却の流れ】

相場を知る
査定依頼
物件調査・価格査定
媒介契約
売却活動
不動産売買契約
物件の引き渡し準備
諸費用、税金、残代金の受領

１）相場を知る

不動産を売却する前にまず行うべきは、自分たちの中で売却価格の最低ラインを決めることです。いきなり査定を依頼するのではなく、売却に出す不動産がおおよそどのくらいの価値があるか、相場を知ることが大切です。

相場を知るために一番手っ取り早いのが、近隣地域で売りに出ている物件を調べることです。新聞の折り込みチラシや、インターネットのポータルサイトなどを活用して、物件を調べてみましょう。

立地（駅からの距離、買い物スポットや周辺環境）
築年数（耐震基準を満たしているか、家の構造やマンションの規模・品格）
方角や位置（南向き、上層階）
間取りや面積（広さや風呂・キッチンのグレード、浴室乾燥機などの設備が需要とマッチするか）
管理状況（外装のメンテナンス状況、マンションの場合管理人の有無や共用部分の清潔感）
施行・販売会社（大手法人企業が施工・販売した物件かどうか）
駐車場

上記のポイントは、不動産売却時の査定にも影響を与えやすいといわれています。

このほか、マンションの場合3階以上で角部屋、専用庭などがある場合や、専有部分の設備、内装やセキュリティ対策など、共有施設が充実しているほうが有利とされています。

専有部分については、管理費や修繕積立金の延滞がないかもチェックされるでしょう。滞納していても値引次第で売却は可能ですが、売れにくくなるので解消しておくほうがベターです。

売却予定の不動産と比較し、条件が近い物件が売りに出されている価格が、相場と考えられます

２）査定依頼

ある程度相場を調べたら、実際にその道のプロに査定を依頼しましょう。

査定を依頼する際は一括査定サイトを利用するのがおすすめです。一括査定サイトをおすすめする理由は、一口に不動産業者といっても会社の規模やスタッフの対応などさまざまだからです。

不動産会社によって得意・不得意な分野や対応エリア、顧客層も異なり、査定価格にも差があります。信頼できる不動産業者を見つけるためにも、複数の会社に査定を依頼し、価格や対応を比較するほうがいいでしょう。

一括査定サイトなら、簡単な情報を入力するだけで複数の不動産業者に査定を依頼できます。思い立ったタイミングで時期や時間を気にせず手軽に活用できます。

一度に複数の不動産会社に査定を依頼できるので、忙しい時間を縫って不動産会社に足を運ぶ手間も省けます。

３）物件調査・価格査定

不動産会社に査定を依頼する場合、机上査定と訪問査定という2つの方法で調査が可能です。

机上査定：不動産会社が立地、築年数、構造、床面積、間取りなどの基本情報や周辺の相場をもとに査　定価格を算出する方法。
訪問査定：不動産会社が実際に現地まで足を運び、目視で確認したうえで査定額を算出する方法。

机上査定はインターネットの一括査定サイトでも行われる方法です。早ければメールの返信や電話で査定額を教えてもらうことができます。ただし、この場合の査定額はあくまで目安の金額となるため、実際の売却価格は、一括査定で出た金額より安くなる可能性もあります。

より正確な査定額を知りたい場合や、急いで売却したいと考えている場合は、訪問査定をしてもらえる業者を探しましょう。訪問査定のほうが机上査定に比べ精度が高く、売却にも近づきやすくなるからです。特に中古マンションは、築年数が浅いほうが有利です。早めに動くほうが有利になることもあるでしょう。

数か月以内に急いで売りたいなどの異常があるようであれば、不動産の買取も行っている会社を選ぶのもひとつです。 1年以上じっくり時間をかけて売却を検討している場合は、ひとまず一括査定サイトで複数の不動産会社から机上査定を依頼し、気に入った会社を選ぶという方法もあります。

ただし、査定結果を比較するときは、査定価格が高いか低いかで満足せず、査定価格の根拠や売却プランの説明に根拠があって分かりやすいか、スタッフの対応が信頼できるかで選ぶことが大切です。

また、なるべく好条件で売却してもらえるように、不動産売却が得意な業者を選ぶこともポイントです。

＜査定から不動産会社を選ぶときのポイント＞

査定額の根拠が明確で分かりやすい
不動産売却実績が豊富
折込チラシや売り出し価格など、具体的な売却活動内容の提案が明確
担当者が信頼できる

その他、一戸建ての売却では、「ホームインスペクション（住宅診断）」が必要になるかもしれません。ホームインスペクションは別途調査会社に依頼することになります。特に築10年以上経過している一戸建ての場合は事前に不動産会社に確認しておくといいでしょう。

土地を売却の際は「境界線」や「地積」が必要になることもあります。正確にわからない場合は、こちらも別途、土地家屋調査士に調査を依頼し、測量してもらわないといけない場合があります。

売り出し価格の決定

相場の価格や査定結果を踏まえて、納得できる金額で売り出し価格を決めます。ただし、査定で出た価格は、あくまで不動産会社が出した「このくらいで売れるはず」という金額です。

実際に買い手が見つかっても、値引きの申し入れがあることもあるので、売却時の価格が低くなる可能性もあります。売り出す際は、少し高めの金額に設定し、様子を見て調整するという方法もあります。

ですが、価格を高く設定しすぎると売れにくくなり、売れ残り物件というイメージもつきやすくなります。

価格設定は不動産会社の担当者とも相談し慎重に決めましょう。

４）媒介契約

査定後、実際に不動産を売却する場合は不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、買い手を募集し、仲介してもらう会社と契約することです。 1社のみに担当してもらうか、複数の不動産会社に重ねて募集してもらうかによって契約方法が異なります。どの契約タイプにするかは売主が決められます。

一般媒介契約	複数の不動産会社に重ねて契約売主が自分で購入希望者を見つけて直接契約OK 売主への報告義務なし
専任媒介契約	不動産会社1社とだけ契約売主が自分で購入希望者を見つけて直接契約OK 売主への報告義務あり（2週間に1回以上）
専属専任媒介契約	不動産会社1社とだけ契約売主が自分で購入希望者を見つけての直接契約NG 売主への報告義務あり（1週間に1回以上）

５）売却活動

媒介契約を締結後、実際に買い手の募集が始まります。売却活動中は、不動産会社に任せきりになりがちですが、注意が必要です。応募の状況について確認し、必要であれば価格を変更するなど、積極的に相談しましょう。

不動産会社は成功報酬なので、売却までの販促費用は持ち出しとなるため、こちらが問い合わせないと積極的に動いてもらえない場合があるからです。

特に一般媒介の場合、売り主への報告義務がないため、こちらから問い合わせないと状況がわからないことも多いです。

６）不動産売買契約

購入希望者が現れると、不動産会社から購入申込書が届きます。書面には購入希望者の住所・指名、購入希望価格、契約条件の希望などが書かれています。

手付金の金額や引き渡し希望日などを確認の上、不動産会社を通して希望者と交渉し、条件が整えば売買契約へと進みます。

売買契約の必要書類は、不動産会社が作成し、説明してくれます。売買契約が成立すると、不動産会社は仲介手数料を売主に請求できるようになります。ただし、この時点で取引はまだ完了していないため、半分の仲介手数料を支払うのが一般的です。

売買契約時に注意したいのは、購入希望者が本当に購入の意思を持っているかどうかです。手付金があまりに少ない場合や、引き渡し希望日が3か月以上先の日にちの場合、キャンセルやトラブルになる可能性があります。

また、購入申込書が不動産会社の代筆の場合や、中身が丁寧に書かれていない場合も、購入の意思があるかどうか慎重に見極める必要があります。丁寧に書かれた購入申込書でも、購入希望者に支払い能力があるか、ローン審査の見通しについて不動産会社にも確認しておきましょう。

売買契約をする際も、不動産会社の作成した書類に不備がないかしっかりチェックし、疑問点は署名捺印をする前に聞いておきましょう。

７）物件の引き渡し準備

売買契約が済むと、あとは引き渡しの日を待つのみです。引き渡しまでに家の中を空にできるよう、着実に準備をしましょう。

特に引っ越しシーズンは引っ越し業者の手配がつかないことがあるので、早めに動くことが大切です。

物件の引き渡し

引き渡し日当日、引き渡しと所有権移転登記がすむと売却手続きは完了となります。一般的に、売買契約時点で半分の仲介手数料を支払うので、引き渡し時に残りの仲介手数料を支払います。

８）諸費用、税金、残代金の受領

不動産売却の査定にかかる手数料

基本的に、個人が不動産の売却を目的として、不動産会社に査定を依頼する場合の手数料は無料です。仲介業務の一環として扱われるためです。

ただし、不動産会社の査定は、売却することを前提に行うため、単純に不動産の価値を調べるだけでは査定を断られる可能性が高いです。

また、不動産の売却目的以外の査定は、不動産鑑定士に依頼することになります。不動産鑑定士に依頼する場合は有料となります。不動産鑑定士の費用相場は10～50万円といわれています。

実際の売却で必要となる手数料

実際に売却へと動くことになると、必要な手数料がいくつか発生します。

不動産仲介手数料

不動産仲介手数料は、不動産会社に支払う手数料です。金額は、売却価格の3～5％と決まっています。売り出し価格によって割合は異なりますが、400万円以上の売却価格であれば次の計算式に基づいて算出されます。

仲介手数料＝（売買価格×3％＋60,000円）＋消費税

中には仲介手数料を半額、もしくは無料にしている場合もあります。査定を依頼する際、不動産仲介手数料もチェックして、不動産会社選びの目安にするのもいいでしょう。ただし手数料が無料でもきちんとしたサービスが受けられるかどうかは別の話です。満足いく売買を行うには、仲介手数料の有無も含め、出来るだけ高く、好条件で売却してもらえる不動産会社を選ぶことが大切です。

司法書士への報酬

売却する不動産の名義変更が必要な場合などは、司法書士に手続きを依頼する必要があります。報酬は司法書士によって異なりますが、相場は1～5万円程度で、消費税の課税対象になります。

売却する不動産に抵当が付いている場合は、抵当権の抹消や変更手続きも必要になるため、報酬が高くなることもあります。登記の変更手続きは個人でも行うことができますが、必要な書類が多く慣れないと時間がかかることが多いです。そのため、司法書士に依頼するのが一般的です。

住宅ローンの一括繰り上げ返済手数料

住宅ローンの返済中で、残債が残った状態の不動産を売却する場合は、売却時に一括して残債を返済することになります。一括繰り上げ返済手数料は、残債を返済する際に発生する手数料です。一括返済をすると、融資をした金融機関は残りの期間の利息を受け取れなくなるからです。

住宅ローンの一括繰り上げ返済手数料は、金融機関のサービス提供にあたるため消費税の課税対象にもなります。返済時は、手数料に消費税（8％）を加算して支払うことになります。金融機関によっては、手数料無料の場合もありますが、基本的に発生するものとして頭に入れておきましょう。

不動産売却にかかる税金

不動産売却において、査定の段階で税金が発生することはありません。実際に売却することになってから必要になると考えておくといいでしょう。

不動産売却にはいくつかの税金が発生しますので順番に解説します。

譲渡税

不動産売却の際に出た一定の利益（譲渡所得）に対して所得税と住民税が課税されます。譲渡税とは、譲渡所得に課税される所得税と住民税を合計した税額のことです。

ただし不動産の中でもマイホームを売却した場合は、譲渡所得が節税できる特例が設けられています。売却して譲渡所得が発生した場合に所有期間に関係なく適用できる「3,000万円の控除」と、マイホームを売却、別のマイホームに買い換えた場合の「買換え特例」です。いずれか一方を適用できます。ただし同居していない親から相続した実家などは基本的に特例の対象外となります。

印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書に添付する印紙代です。不動産売買契約における印紙税額の対象は売買価格です。売買価格が大きくなるほど、印紙税も高くなると考えていいでしょう。例えば、1,000万円を超え5,000万円以下の不動産売買契約書に必要な印紙は1万円です。印紙代の精算は非課税です。

登録免許税

不動産の売却時に所有権の移転登記や住宅ローンの一括返済に伴う抵当権の抹消手続きを行うには、登録免許税が必要です。一般的に登録免許税は司法書士に対し、報酬と合わせて支払います。

消費税

個人が所有する不動産を売却する場合の消費税は非課税です。ですが、個人所有であっても投資用のマンションなどは建物が課税対象となります。

固定資産税

固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者が納税義務者となります。もし年の途中で売却をした場合は、それぞれの所有日数に応じ、日割り計算をして精算することになります。固定資産税の精算に消費税は非課税です。

例えば6月末に引き渡した場合、半年分は売主負担、残り半年分は買主負担となります。ですが通常は、買主負担分を売買代金にプラスし、売主に対して支払ってもらうのが一般的です。

不動産売却後は確定申告が必要

不動産売却すると所得税及び復興特別所得税、住民税がかかります。このうち所得税は売却した翌年の2月16日～3月15日の間に確定申告が必要です。確定申告は、所定の申告書類に必要事項を記入し、その他の必要書類を添付して、現在住んでいる場所を管轄する税務署に申告します。

税務署に直接提出する方法以外に、郵送による送付や税務署に設置されている時間外文書収受箱への投函、電子申告・納税システム（e-tax）でも申告可能です。申告書は最寄りの税務署で配布されているほか、インターネットでも入手できます。

不動産売却に際し添付する書類は主に以下の種類があります。

譲渡時の書類（売買契約書や売買代金受領書、仲介手数料などの領収書のコピーなど）
譲渡所得の内訳書（譲渡した不動産の概要や売却金額などを記載した書類）
売却した土地・建物の全部事項説明書
戸籍の附票

不動産売却は複数の査定結果をもとに検討を

査定価格を踏まえ信頼できる不動産会社に依頼しよう

不動産を売却する際は、まず周辺相場を確認した上で査定を依頼しましょう。急いで売却する予定がなければ、最初から1社に絞らず複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することをおすすめします。複数の不動産会社に査定を依頼する際は、一括査定サイトを利用すると便利です。

査定後の不動産会社選びでは、査定価格だけでなく説明内容や担当者の人柄などもチェックし、信頼できる業者を選びましょう。その後、売却まで進めるには、トラブル防止のためにも、不動産会社に任せきりにせず自分から積極的に動くことも大切です。

不動産売却の査定ポイントや売却までの流れなどを把握して手続きを進めることで、満足いく売却につながるはずです。