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マンションを売却して住みかえるために、マンションを高く売って、賢く住みかえる方法を、現役の売買仲介の不動産店長関口さんに聞いてきました。マンションの売却を考えている方は必見の内容です！
現役の売買仲介の不動産屋さんが教える秘訣
マンションを高く売るためのポイントとは
登場人物
- 関口さん・・・不動産歴10年の不動産屋さん店長。資格は宅地建物取引士、損害保険募集人（主に火災保険）、住宅ローンアドバイザー。マンション売買の仲介の営業で埼玉県No1になったこともある売買のプロ。
- スタッフA・・・子供が生まれて最近は手持ちのマンションを売ることを考えている３４歳の男性
まず、住みかえる場合に何からはじめれば良いのか？
2年前に子供が産まれまして、今のマンションだと手狭になってきたんです・・・・
それで、住みかえを考えているんですけど、まずは何から始めれば良いですか？
お任せください。
大事なのは、住宅ローンで購入している場合、現在の残債がどれくらいあるか？ですね。
お住いのマンションの今の相場よりも残債が多いか、少ないか、が大事になります。
なるほど。そうなんですね。相場よりも残債が少なければある程度楽ですよね。
しかし、私の場合、買ってからの年数が浅いので、おそらく相場よりも残債の方が多いと思うのですが、どうしたらいいでしょうか？
もし買う物件が決まっていれば、相場で売却して残債の金額まで届かない部分を、購入する物件価格に上乗せできる住みかえローンという方法もあります・・・
今回は残債に合わせて、高く売る方法をお伝えします。
ぜひ、マンションを高く売る方法を教えてください！
私は何をすればいいでしょうか？
同じマンションで他の部屋も売りに出ているかをチェック
すでに他のお部屋が売りに出ていると、お部屋の広さや階数にもよりますが、価格の基準ができてしまいます。
部屋数が出れば出るほど、値下げ合戦みたいになってしまいます。
確かにそうですね…。たくさんあれば安い方を選びますよね。
でも、幸いにも築年数もまだ浅く、他に売りに出ているお部屋はありませんでした！
それはチャンスです！
それでしたら、先に売りに出した価格が基準となりますので、最初から勝負をかけます。
大丈夫です。心配ありません。
むしろ最初は相場よりも高く希望の価格で売り出すものです。
ちなみに私の実例ですが・・・・
たくさん売りに出ていて安くなっていた時に買って、10年住んで、全く売りに出ていない時に、買った時よりも高く売り出して、売れたことが実際にあります。
注意点はあります！
高く売り出すには他にも理由があります。それは、買いたい方が値下げ交渉をしてくることがあります。
基本的に価格交渉があるもの・・・それを踏まえた価格設定に
特に多いのは端数ですね。
例えばですね・・・マンションを3,180万円で売り出しているとしたら、良くて80万円の値引き交渉、または思い切って180万円値引きの3,000万円ちょうどにしてください！っていうケースもあります。
ここで大事なのは、3,000万円に近いと、ちょうどにしてくださいというのを防ぐために、わざと3,280万円や、3,380万円とすることが大事です。
さすがにその金額ですと3,000万円ちょうどとは、言いづらくなります。（笑）
販売価格はキリよくできる数字に注意
これもまた、マンションを高く売るポイントになるんです。
それに、不動産屋の仲介手数料は物件価格により変動しますので、価格が高いほど仲介手数料も高くなるので、不動産の営業はより頑張りますよ。（笑）
そうなんですね！価格のことはわかりました。
あと他に注意することはありますか？
実際に見学される方のために、できることはありますか？
ある意味ここからが本題になります。
普段から綺麗にしていただきたいのもそうですし、Ａさんもお仕事等あると思いますが、できればいつでも見学ができるようにしていただきたいのです。
なぜなら、見学者はいつ現れるかわかりません。見たい時に見れないと購入意欲は下がってしまいます。
ですので、奥様やご両親、ご友人などにも協力していただき、いつでも見学ができる環境を作っていただきたいです。
わかりました！周りにも協力してもらいます！
でも、見学中、私や妻は何をすれば良いでしょうか？
やっていただきことがあります！
見学者は、居住中の家を見学するのに遠慮しがちです。気を使いますからね。なのであまり自由に見ようとしません。
ですので、見学者がいらしたら、まずお部屋の電気は全てつけてください。電気をつけることで明るく見えますし、見学者がスイッチを触らないで済みます。
それと、収納なんかも自ら開けてください。見学者はまず開けたりはしません。
できる限り全てを見せるつもりでお願いします。それにより、見学者も安心します。
わかりました！
少しでもマンションを高くうるためにも、協力してくれる家族にも伝えます！
それと、見学者との会話はどうしたら良いでしょうか？
そこもポイントがあります！
ズバリ、喋りすぎてはダメです。売り急いでいる印象を与えてしまいます。これはマイナスポイントです。
ですので、聞かれたことだけに答えるようにしてください。
よく聞かれるポイントは、マンションだと駐車場や駐輪場、ゴミ出しや、周りの環境、近隣の住民に関して聞かれることが多いです。そこは包み隠さず伝えてあげてください。
ちなみに、ちょっとしたマイナスポイント（上の住民の音がたまに気になるなど）を伝えると、信憑性が増します。良いことばかり言うよりは、信用度が増します。これもポイントですね。
ここまでのポイントまとめ
マンションを高く売るためには以下のことが大切です。
- 見学者がいつでも見学できる環境を整える
- 見学者が来るときは全ての電気を付ける
- 収納などは自ら開ける
- 聞かれたことだけを答える
リフォームしておくと高く売れるの？
ここもポイントですが、簡易的なリフォーム（クロス張り替えや給湯器交換）等はやっていただいた方が、高く売れるポイントになります。
先行投資にはなってしまいますが、販売図面にリフォーム歴が掲載できるので、高くても不思議に思う可能性が減ります。
ちなみにクロスを張り替えるだけでだいぶ印象は変わります。それにクロス張り替えや給湯器交換は多額ではありませんので、割と出費は少ないです。もちろん、リフォーム代プラスαを販売価格に乗せます。
見学者も中古だとリフォームを考えるので、買う方にもプラスになります。
リフォームローンを組むより、リフォーム済みで住宅ローンを組んだ方が金利が安いので購入者のためにもなります。
そろそろ時間なので・・まとめ
いろいろとお話ししてきましたが、私はお客様から依頼をうけたマンション物件を高く売って、住みかえるお手伝いをしてきました。
今お話ししたことを実践するだけで、１００～２００万円ほど販売価格がアップすることもあります。
え！！に、２００万円ですか？
少しでも高く売りたいというのが本音なので、私も頑張ってみます！
奥様の協力も必要不可欠となりますので、今日の話を伝えてみてくださいね。
まとめますと、
・価格交渉があるものと思って、かつ980万や880万など、後半の価格帯にする
・いつでも見学できるようにする
・聞かれたことだけを答え
・多少のマイナスポイントも言う
・全ての電気をつけて、自ら収納等を開ける
・場合よっては簡易的なリフォームをする
これらが私が経験から学んできた、マンションを高く売る秘訣ですので参考してください！
ありがとうございます！