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不動産を売却するに辺り、不動産業者と一般媒介契約を結ぶべきかどうか迷われている方の参考になる情報をまとめました。一般的に人気の物件であれば、一般媒介にした方が有利ですが、今回はその見極めポイントについて紹介します。
一般媒介の方が良い理由
専任にしたがる不動産業者
不動産業者の間ではある鉄則があります。それはすぐに売れそうな良い物件は一般媒介ではなく、専属専任媒介や専任媒介の契約に持ち込むということです。不動産業者が一般媒介を嫌がる背景には何か背景があるのでしょうか？
そこで今回は媒介契約、特に一般媒介について解説します。併せて、一般媒介の方が売主に有利となるための条件についても5つご紹介しましょう。
一般媒介が売主に有利になる条件
媒介契約の3つの種類
そもそも「媒介」という言葉は普段あまり聞きなれない言葉です。媒介とは二つのものの間にあって、両者の関係のなかだちをすることです。つまり不動産の仲介です。不動産の仲介には以下の３つの契約形態が存在します。
- 一般媒介
- 専任媒介
- 専属専任媒介
この3つの内、不動産業者とどの契約をするかによって、不動産業者の動き方が変わってくるのです。
媒介の定義
はじめに、3つの媒介契約についての定義を見てみます。
- 一般媒介とは、依頼した業者以外の他業者に重ねて媒介の依頼をすることができる契約を指します。
- 専任媒介とは、依頼した業者以外の他業者に重ねて媒介の依頼をすることができない契約となります。ただし、依頼者が自分で発見してきた相手方と取引することは禁止されません。
- 専属専任媒介とは、依頼をした業者が探索してきた相手方以外の者と契約をすることを禁止する旨の特約を含んだ専任媒介契約を指します。この場合、依頼者が自分で発見した相手方と取引することもできません。
不動産業者の事情
これは裏を返せば不動産業者にとってみると、専任媒介や専属専任媒介の契約となった時点で、同業者の競合が無くなります。不動産業者にすれば、心理的には頑張って早く売らなくても良いという方向になりがちです。しかも不動産業者の目から見て、すぐにでも売れると分かるような物件は、なおさら専任媒介にしたがるのです。このため不動産業者にとっては、売れる良い物件は専属専任媒介や専任媒介の契約に持ち込むというのが暗黙のセオリーとなるのです。
良い物件こそ一般媒介に
一方で、専属専任媒介や専任媒介の契約となると、売主にとっては一社の不動産業者からの情報しか聞けないため、売買の客観性や公平性が欠けた様な印象を抱きがちです。仮に不動産業者が専属専任契約を求めて来るような物件であれば、流通性のある良い物件であると言えます。
このようなケースであれば、思い切って一般媒介とすることも一つの手です。一般媒介となれば、不動産業者の中に競争原理が働き、売主にとっていい話を早く持ち込もうとする心理作用が働きます。
一般媒介にすべき5つの条件
では一般媒介の方が有利となる物件とはどのような物件でしょか。その条件を5つ挙げます。
- 駅距離
1つ目は駅に近い物件です。さらに駅の中でも快速の停まる駅や人気のある沿線の駅に近い物件は優良物件です。目安としては駅から徒歩10分圏内です。人気のある沿線の駅であれば徒歩15分くらいまででも市場性は十分にあります。 - 築浅
2つ目は築年数が浅い物件です。一般的に築浅というのは築2～3年の物件を指しますが、戸建もマンションも築浅築5～6年までであれは、大きく値崩れすることなく、市場性も高い物件が多いです。木造の戸建が躯体の耐用年数が短いため、築年数が古くなると急激に売却価格に影響してきます。 - 住環境
3つ目は住環境が良い物件です。周辺にスーパーや病院などの生活利便施設が整っている物件は住環境が良いと言えます。また地域によっては学区が良いなどの特殊な理由でブランド価値があり、高く売れる物件があります。 - グレード感
4つ目はグレード感のある物件です。グレード感は物件そのものだけではなく、庭や植栽、門扉、エントランス、前面道路の歩道の状態などの総合力で醸し出されるものです。マンションの場合もエントランスやゆとりのある共用部などがグレード感を決定づける要因にもなっています。 - メンテナンス
5つ目はメンテナンスが行き届いている物件です。同じ築年数の中古物件でもメンテナンスの良否によってかなり物件の印象が異なってきます。しっかり手入れが行き届いている物件は築年数も若く見え、買主に好印象を与えることができます。
流動性が高い物件であれば一般媒介へ
このように5つの条件のうち、3～4つを備えていれば、流動性の高い良い物件と言えます。良い物件であれば、一般媒介にすることにより、より早く、より高く売却できる可能性が高くなります。
もちろん、良い物件であれば専属専任媒介や専任媒介であっても売却は可能です。しかしながら、一般媒介によって不動産業者を競争させることで、「思うように売れない」とか「不動産屋が一生懸命動いてくれない」といったイライラ感が解消されるでしょう。
とはいえ、なかなか複数の会社と一般媒介契約を結ぶのは手間ですし、面倒くさいですよね。東京23区の物件であれば、1度の面談で最大6社と一般媒介契約を締結できる特許取得の新しい売却サービスHowMaがおすすめです。HowMaの利用は無料ですので、興味がある売主様は一度査定をお願いしてみてはいかがでしょうか？
まとめ
一般媒介契約は、売主にとって不動産業者が売却活動に頑張ってくれているというプロセスを見ることができるところにメリットがあります。良い物件であれば、最初から一般媒介でスタートしても良いでしょう。