マンションを売却するか賃貸に出すか……迷っている人が知るべき８つのチェックポイント

マンションを手放す理由は、「転勤」「親が亡くなった時」「実家へ戻る時」「お部屋が手狭になってのお住み替え」などですが……手放す理由とご自分の状況によって最適な選択肢は変わります。

売却するべきか？ それとも賃貸に出したほうが得なのか？

この記事で８つのポイントをチェックしてみてください。そうすれば、あなたが選択するべき答えもわかります。また、「うまく売却出来るか？」「賃貸管理への不安」などの漠然とした不安も解消できるでしょう。

👑売却or賃貸：最初にチェックするべき2つのポイント

売却or賃貸のチェックポイント①：マンション購入時の借入状況

マンションの借入状況は、売却にも賃貸にも影響を及ぼします。売却の際には、どれだけ手元の資金を使わなければならないかに影響しますし、賃貸に出す場合も毎月のキャッシュフローに影響するからです。

だから、まずやるべきことは下記表の項目と合わせて借入状況を把握しておくこと。そうすれば、不動産会社などに相談しやすくなるでしょう。不動産会社に相談をすれば、マンションの売却想定価格を提示してもらえます。

売却時の必要費用
ローンの残債の弁済	売却金額−ローン残債額
不動産仲介手数料	売却金額×約3%
抵当権抹消登記費用	約10万円程度
繰り上げ弁済手数料	約2万円程度
不動産譲渡益への課税	ただし特別控除あり
売却代金がこれらの合計を上回らないと手元資金を利用することになる

上記の図のとおり、マンションの借入金額と売却想定価格。この2つがわかれば、手元の資金が残るのか、持ち出さなくてはならないのかも、わかりやすくなります。

ちなみに、マンションを賃貸に出す時は下の図のような形です。

賃貸時の必要費用
月々ローン支払い額	借入銀行へ返済
物件管理費	管理会社に支払います
固定資産税など	年払い
管理費（管理組合）	マンションの管理会社へ
修繕積立金（管理組合）	マンションの管理会社へ
月々の賃料がこれらの合計を上回らないと手元資金から補填することになる

売却or賃貸のチェックポイント②：将来、再びそのマンションに住む可能性

現在、マンションを手放そうと考えている理由が、転勤であれば戻ってくる可能性が高いです。

また、「手狭になったから」という理由で住み替えを検討する場合も、将来お子様が独立したら今のマンションで充分。このような理由で、将来的に今のマンションに戻る可能性があるのなら賃貸を優先的に検討するべきです。

👑不動産会社に相談する時の３つのチェックポイント

上記の2点をチェックしたら、次は不動産会社などの専門家に相談です。現段階では、売却と賃貸のどちらにするのかは決めていません。その上で、仲介会社を選ぶ際には次の3つの点をチェックしましょう。

• 売買と賃貸の両方に充分な実績があるか？
• 賃貸を選択した場合、管理体制に充分な組織力があるか？
• 売買を選択した場合、販売活動に充分な組織力があるか？

仲介会社選びは売却と賃貸の両方に強い会社を選択すると、売却にも賃貸にも納得感のある提案を頂けることが多いです。

ただし、賃貸に出す時には、物件を管理する組織力も重要なポイント。冒頭で述べたように「賃貸管理への不安」がある仲介業者では、安心してマンションの管理を任せることができません。安心して物件を任せるためには「管理体制に充分な組織力」がある仲介会社であることがマストです。

👑売却か？賃貸か？２つの最終チェックポイントと最終確認

上記で紹介したような信頼性のある不動産会社からの提案をもらったら、いよいよ最終判断です。「金銭的にどうか？」という点を明確にして、以下の2つのチェックを行ってください。

• 手元資金の支払い状況が許容範囲か？
• ご自分の将来設計によりマッチしているのはどっちか？

分かりやすいように、ケーススタディしてみましょう。

ＣＡＳＥ1　売却査定額が低かった場合（2,800万円）

売却の場合
収入	売却代金	2,800万円
	売却収入	2,800万円
支出	ローンの残債の弁済	3,000万円
	不動産仲介手数料	90万円
	抵当権抹消登記費用	10万円
	繰り上げ弁済手数料	2万円
	不動産譲渡益への課税
	経費支出	3,102万円
差引手元資金支出額		-302万円

上記の表の表に2,800万円と売却査定額が低かった場合、マンションを売却すると手元資金を約300万円支出することになります。

賃貸の場合
収入	賃料収入	140,000円
	賃貸収入	140,000円
支出	月々ローン支払額	112,000円
	物件管理費	3,360円
	固定資産税など	8,000円
	管理費	10,000円
	修繕積立金	10,000円
	賃貸経費	143,360円
差引月々手元資金支出		-3,360円

一方、マンションを賃貸に出すと毎月3,360円のマイナスを手元資金で埋めていくことになるでしょう。売却の場合、マンションは他人の物になってしまい、手元資金も300万円減ってしまいます。

しかし、賃貸ならば月々3,300円のマイナスは出るものの資産は残りますし、借入金弁済を賃料で賄えるのでローンの残債も減らしていけるでしょう。このCASE1ならば、圧倒的に賃貸のほうが得と考えられます。

ＣＡＳＥ2　売却査定額が高かった場合（3,500万円）

売却の場合
収入	売却代金	3,500万円
	売却収入	3,500万円
支出	ローンの残債の弁済	3,000万円
	不動産仲介手数料	90万円
	抵当権抹消登記費用	10万円
	繰り上げ弁済手数料	2万円
	不動産譲渡益への課税
	経費支出	3,102万円
差引手元資金収入額		398万円

次のCASE2は、売却査定額が3,500万円。売却価格が高いので、売却すれば約400万円の現金を手にすることが出来ます。

賃貸の場合
収入	賃料収入	140,000円
	賃貸収入	140,000円
支出	月々ローン支払額	112,000円
	物件管理費	3,360円
	固定資産税など	8,000円
	管理費	10,000円
	修繕積立金	10,000円
	賃貸経費	143,360円
差引月々手元資金支出		-3,360円

一方、賃貸に出せばCASE1と同じようには資産を手放さずにローンが減っていくので、月約3,300円の支出。金銭面だけを比較すれば、売却と賃貸で甲乙つけがたい状況です。判断に迷うのであれば、ここで将来設計と照らしてみましょう。

たとえば「お子様に住宅を残してあげたい」や「将来もう一度戻ってくる可能性が高い」などの事情があれば賃貸が良いですし、「教育費がかかるので今キャッシュが欲しい」のであれば売却の選択が良いと思います。

最終問いかけ：ここまでの判断は充分に検証した結果の判断だったか？

このように金銭的な面が明確になれば、おのずと方向性が見えてきます。できれば、将来設計と合わせて一度結論を出してから、少し時間をおいて「これでいいのか？」と再度自問自答してみてください。

そうすれば、より納得のいく方向性を選択出来ると思います。マンションを売却するか賃貸に出すのかを決めたら、後は不安の解消です。

👑賃貸運営の不安や売却活動への不安は、信頼ある会社に任せれば払拭！

8つのチェックポイントをここでもう一度、ご確認ください。

1. マンション購入時の借入状況
2. 将来、再びそのマンションに住む可能性
3. 売買と賃貸の両方に充分な実績があるか？
4. 賃貸を選択した場合、管理体制に充分な組織力があるか？
5. 売買を選択した場合、販売活動に充分な組織力があるか？
6. 手元資金の支払い状況が許容範囲か？
7. ご自分の将来設計によりマッチしているのはどっちか？
8. ここまでの判断は充分に検証した結果の判断だったか？

これらの8つのチェックポイントをきちんと確認したあとで、売却するのか賃貸に出すのか選択すると後悔しないでしょう。ただし、賃貸を選択した場合は賃貸の運営をしたことのない方がほとんどなので、「家賃滞納の回収は？」「賃貸の募集は？」といくつかの不安がどうしてもつきまとってしまいます。

これらの不安を払拭するには、先にも記載したように物件を管理できる組織力がある不動産会社に任せることです。大手でネットワークが広く、十分な管理戸数の実績がある会社を選べば不安もなくなるでしょう。

売却に関してのコツは別の記事に書いてありますので、別記事参照してください。この記事で紹介したチェックポイントが、マンションを売却するべきか賃貸に出すべきかの参考になれば幸いです。