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マンションの売却相場は自分で調べると万全
すぐに不動産会社に相談に行ってはいけない！
マンションを売りたいと思っている場合、マンションの売却価格は不動産会社に査定相談すれば比較的短期間で知ることができます。複数の不動産会社に査定を依頼すれば、それだけで相場を知ることもできますが、それに加えて自分で相場を調べて売却の流れを把握しておけば万全です。
適正な値段を知り、信頼できる不動産会社、営業マンと契約をしてしまえば、あと少々面倒なのは購入希望者の内覧対応と家の掃除ぐらい。
初めに申し上げておくと、一番重要なのが任せる不動産会社選びです。そこを間違えれば売れるものも売れなくなったり、都内の住宅であれば買いたたかれる可能性もあります。その為に、まずは自分で調べて相場を把握してから嘘をつかない業者を見定める必要があるのです。
今回では、マンションを売りたい方が相場を調べるために行う4つのステップをご紹介します。
マンションの売却相場を自分で簡単に調べる４つのステップ
ステップ1：公的価格を利用して売却相場を調べる
マンションの相場を調べるには、以下のようなステップで進めていくとよいでしょう。
- 公的価格を利用して売却相場を調べる
- 周辺の売却物件を利用して売却相場を調べる
- 過去の成約物件を利用して売却相場を調べる
- 不動産会社に査定を依頼する
以下で、それぞれのステップについて詳しく解説していきます。
最初に、公示地価や都道府県地価、相続税路線価、固定資産税評価額など公的価格を利用してマンション価格の相場を調べましょう。
公示価格
なお、公示地価や都道府県地価、相続税路線価については土地の価格しか調べられませんが、マンションの価格は立地に大きく左右されるため、決して無駄ではありません。
公示地価と都道府県地価公示地価は国が不動産の取引の指標となるよう定めるもので、標準地と呼ばれる地点が設定され、その地点の土地の価値が価格として表示されます。
相場を調べるには、売るマンションに一番近い標準地の価格を参照することになります。都道府県地価は公示地価と似た性質を持つもので、公示地価が国が出す指標なのに対し、都道府県地価は都道府県が出す指標であるという違いはあるものの、基本的には同じものだと考えてよいでしょう。
公示地価や都道府県地価は国道交通省の標準値・基準値検索システムで調べることができます。
相続税路線価
相続税路線価は、国税庁が発表する指標で、相続税の計算等に用いられます。相続税路線価はこちらのページで確認できます。
なお、相続税路線価は「実勢価格の8割程度を目安に定める」こととされているため、算出した路線価に対して0.8で割ることで実勢価格を算出します。例えば、路線価が㎡辺り200,000円の土地100㎡であれば、200,000円×100㎡÷0.8=25,000,000円と計算できます。
固定資産税評価額
固定資産税評価額固定資産税評価額は、固定資産税の算出等のために利用されるもので、総務省の固定資産評価基準を元に、市町村町が定めます。固定資産税評価額は、不動産の所有者に5月ごろ送付される固定資産税の納付書などで確認できますし、納付書がない場合には役所の窓口で発行してもらうことができます。
定資産税評価額は、他の公的価格と異なり建物の評価額も算出されているため参考としやすいです。
なお、固定資産税評価額は実勢価格の7割程度を目安に定めるとされているため、固定資産税評価額を0.7で割ることで実勢価格を算出できます。
ステップ2：周辺の売却物件を利用して売却相場を調べる
公的価格で相場を調べてみたら、次は周辺の売却物件を調べてみましょう。
SUUMOやhomesなど有名不動産情報サイトで、売りたいマンションの近くで売りに出されている中古マンションを調べ、その金額を参考にします。
「立地」の近いマンションは参考にしやすく、駅からの徒歩分数など近い条件の物件を探すようにしましょう。その他、「築年数」や「間取り」、「面積」などの違いについては考慮する必要があります。
なお、周辺の売却物件についてはあくまでも「売却価格」である点に注意が必要です。 「売却価格」と「成約価格」売却価格とは、「売主がこの価格なら売る」という価格で、成約価格は「買主との交渉の結果、実際に売買が決まった価格」です。
周辺で売りに出されている物件を調べる方法では、売却価格しか調べることができません。もちろん、売却価格がそのまま成約価格になることもありますが、次の方法で成約価格についても把握しておくようにしましょう。
ステップ3：過去の成約物件を利用して売却相場を調べる
国土交通省の不動産取引価格情報検索 ページ
現在売りに出されている物件情報を調べる方法では「売却価格」しか調べられないことをお伝えしました。「成約価格」を調べるには、過去の成約物件を調べる必要がありますが、それには国土交通省の「不動産取引価格情報検索」を利用すると便利です。
価格の参照については売却価格を調べる時と同じく「立地」や「築年数」、「間取り」、「面積」などを比較しながら調べていきます。
ステップ4：不動産会社にマンション査定を依頼する
公的価格や売却価格、成約価格について自分で相場を調べたら、最後に不動産会社に無料査定依頼を依頼しましょう。相場を調べるためには1社にだけ査定を出すのではなく、複数の不動産会社に査定を依頼したほうがよく、そのためには一括査定サイトなどを活用すると便利です。
査定依頼だけではたとえ複数の不動産会社に依頼しても仲介手数料は発生しません。なお、最初から不動産会社に査定依頼しても相場を知ることができますが、事前に自分で相場を調べておくことで以下の２つのメリットがあります。
1つ目は悪質な不動産会社を排除できる
不動産会社の中には、媒介契約を締結してもらいやすくするため、意図的に高い査定価格を提示する会社が存在します。こうした会社に売却を依頼すると、結果として査定価格から大幅な値下げをした上で売却が決まることもあるため注意が必要です。
もちろん、他社より高い査定価格を提示して、実際に大きな値下げなしで売却する不動産会社もありますが、そうした会社は売るための戦略や方法、実績が明確であることが多いです。
事前に自分で相場を調べておくことで、
- 「相場より高い査定価格なのはなぜか？」
- 「どうやって売るか？」
といったことを質問することができ、前者のような悪質な不動産会社を排除することができます。
2つ目は適切な値下げ判断をできる
マンションを売りに出すと、不動産会社が売却活動を行いますが、一定期間売却できない場合には値下げの判断をする必要があります。値下げの打診については不動産会社から話がありますが、最終的に判断するのは売主です。
その判断については、事前に自分で相場を調べておくと役立ちます。
早く売却したい場合は買取もあり
上記でご紹介したのは普通の売却で、主に高く売りたい方向けです。ローン返済が残っている方は売却してローンを完済させた方がいいでしょう。不動産売却の成功は高く売れることだけではありません。
相続といった事情の場合は、ご自身の住まいもあるためとにかく早く売却したいという方が多いですね。その場合、見積もり価格よりもやや安い売り出し価格で売り出すという方法もありますが、不動産業者に買い取ってもらうのも一つの方法です。リノベーション済みマンションとして売り出すために常に中古マンションを探している業者もおります。
そうした業者に買取見積もり価格を出してもらい、納得いく金額ならば買い取ってもらえば即金でお金も振り込んでもらえます。
買取の場合、売却の見積額の6割前後の金額になるケースが多いですが、買取のメリットは個人消費者ではなくプロの不動産業者なので家の中に物が多かろうが散らかっていようがイメージではなく、不動産そのものの価値で家を見てくれます。内覧対応などの手順はすべて省くことができますし、入金も早いです。
遠方の親の家を売るとなると、行き来だけでも費用がかさみますし、そういった場合は考えてもいい手段でしょう。
自分で相場を知ってスタートすることでスムーズに家を売ることができる
悪徳不動産会社を排除するために事前に調べましょう
マンションの相場について簡単に調べるための4つのステップについてお伝えしました。マンションの相場については、不動産会社に相談すれば長くとも1週間程度でその査定価格を教えてくれますが、実際に売ることになった時の判断材料として、自分で調べておくことは大切なことです。
今回お伝えしたステップは、どの方法もインターネットを利用して簡単に調べることができるため、ぜひ実践してみてください。