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マンションを売ることを考えている方のため、簡単な相場の調べ方について、現役の不動産鑑定士が解説します。慣れてくれば、インターネットで見つけた売物件の情報から、プロが査定するようなそれっぽい査定額を出すことも可能ですので、ぜひ学んでみてください。
素人でもマンションを売る相場が把握できる時代
インターネットの普及により、今は簡単に不動産価格の情報が分かるようになりました。以前は、不動産価格は不動産屋に入って聞かないと分からないものでしたが、今は売物件や賃貸物件はインターネットで見ることができ、簡単に価格や賃料を調べることができます。
そこで今回はマンションを売るときに、ネットを使って相場を簡単に調べる方法についてご紹介いたします。
マンションを売るときの相場の調べ方
１）無料価格査定サイトの活用
最近は、無料価格査定サイトというものが登場してきました。
- 「HowMA（ハウマ）」
- 「おうちダイレクト」
- 「HOME’Sプライスマップ」
- 「IESHIL（イエシル）」
といったサイトです。これらは物件の所在や築年数、面積などの簡単な項目を入力するだけで、瞬時に価格が査定されて相場を知ることができます。過去の膨大な成約事例をもとに、相場による査定額を出していますが、同じマンションでも、サイトによって査定額は異なります。
またこのようなサイトは簡単に価格を算出してくれますが、会員登録等をする必要があります。
価格はバラバラに査定される
無料の価格査定サイトでは、査定価格がサイトによってバラバラに算出されます。しかしながら、そもそも不動産価格というものはそんなものです。精密機械の様に細かい部品を積み上げて作っている商品ではないため、人間のざっくりした感覚で値段が決まっています。このざっくりした感覚こそ、まさに相場なのです。
上述の価格査定サイトでも、例えば2,500万円程度の中古マンションの場合、査定額としては2,000万円～2,500万円程度の幅で算出されます。通常の商品では500万円も幅があるなんてことは、あり得ません。しかしながら、それがあり得るのがマンションの相場価格なのです。
２）売り希望価格と成約価格は異なる
このようなアバウトな数字がマンションの相場なので、マンションを売る際は実は誰でも相場を把握することは可能です。相場というのは絶対的な数値ではなく、ある程度の幅を持っています。現在の様に簡単にインターネットでたくさんの中古マンションの売物件情報が出ていれば、それを元にある程度の相場を把握できます。
ここで、一つ気を付けないといけないことが、マンションも含め、不動産は売り希望価格と成約価格が一致しないということです。私たちがインターネットで入手できる情報は、通常、売り希望価格です。そこから成約価格を想定して相場を把握する必要があります。
売り希望価格から見える成約価格
売り希望価格と成約価格が異なると言っても、これが半値になるようなことはありません。特に最近は中古マンションのマーケットが以前より確固たるものに成長しており、取引も透明性が増してきていることから、売り希望価格と成約価格の乖離が小さくなりつつあります。
そのため、よほど売却の難しい郊外の物件でない限り、売り希望価格の5％前後ダウンしたところが成約価格になります。人気のあるマンションは値引きをせずに売り希望価格通りでも売却されることもあります。
３）似たような面積の事例を選ぶ
このようなことから近隣のマンションで類似の物件の売物件があれば、保守的に見て売り希望委価格の5～10％程度ダウンさせた価格で見ておけば、およその成約価格であろうと言えます。ただし、近隣のマンションの売物件情報を集める場合、面積や駅距離が近いものを選ぶことがポイントです。
特にワンルームマンションとファミリータイプのマンションでは坪あたりの単価が異なります。ワンルームマンションで把握した単価を、そのままファミリータイプのマンションの面積に乗じてしまうと、相場よりも高い金額になってしまうため、注意が必要です。
４）相場はざっくりした数字
またマンションの相場というのは、百万円単位という大まかな数字で把握されるということです。参考までにお伝えすると、プロの不動産業者の間では、通常は価格相場を坪あたり万円単位で把握しています。
事例：70㎡のマンションの相場
例えば、70㎡のマンションがあったとします。㎡を坪に直すのは㎡に0.3025を乗じます。70㎡であれば、70×0.3025≒21坪となります。中古マンション相場が坪100万円のところであれば、70㎡で21,000千円となります。
もし、80㎡のマンションの場合には、80㎡は約24坪ですので、24坪×1,000千円＝24,000千円ということになります。
５）マンションを売るまえに相場を試算
ではここで、マンションを売る際に、相場の把握の仕方を簡単に実践してみましょう。
（事例）
- 自分のマンション ： 65㎡の２ＬＤＫ
- 近くの物件 ： 同じ最寄り駅で、築年数と駅からの距離が近い物件を探します。検索すると、80㎡のマンションが25,000千円で売りに出されていました。
- 成約価格 ： この物件が▲5％値引きして成約すると仮定すれば、25,000千円×95％≒23,800千円が成約価格となります。
- 坪単価の相場 ： これを24坪(80㎡)で割ると相場としては坪992千円となります。
- 想定価格の計算 ： 65㎡は約20坪のため、自分のマンションは20坪×992千円≒19,800と査定できます。19,800千円も細かいと感じるのであれば、約20,000千円と言い換えても相場としては十分合格です。
まとめ
マンションを売るときの簡単な相場の調べ方
以上、誰でもできるマンションを売るときの簡単な相場の調べ方を見てきました。ポイントは、相場というのは坪単価で万円もしくは千円単位でざっくり把握されるものだということです。簡単にプロのような査定額が出ますので、一度、自分でやってみましょう。