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不動産を売るときの媒介契約の種類と違いについてプロが解説
ぜひ、自分のマンションに合った契約内容を結びましょう
マンション売却を行う際、不動産仲介会社と所有者の間で媒介契約を締結しなければなりません。『仲介手数料の金額』や『売却対象不動産』、『契約期間』などが明記されている契約書で不動産売却の必須書類となります。この媒介契約は3つに分けることが出来、それぞれに契約内容が異なります。媒介契約の違いがマンションの売却活動に影響を与えるということもあるので、本記事では媒介契約について確認していきます。
3つの媒介契約とは？契約内容にどんな違いがあるの？
媒介契約を確認していく上で大切なのは『契約内容の違い』をしっかりと理解することです。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
マンション売却を行うには上記3つの媒介契約の中から、あなた自身でどれか一つを選択しなければいけません。
下表に各契約の特徴をまとめたので、まずはこちらをご確認下さい。
| 複数の不動産会社に売却を依頼する | 自分で買主を見つけて売却した場合の仲介手数料 | 売却活動の進捗の報告義務 | 不動産情報データベース『レインズ』への登録義務 | |
| 一般媒介契約 | 〇 | 手数料ナシ | 報告義務ナシ | 登録義務ナシ |
| 専任媒介契約 | × | 手数料ナシ | 2週間に1回以上報告 | 7日以内に登録 |
| 専属専任媒介契約 | × | 手数料あり | 7日に1回以上報告 | 5日以内に登録 |
注目して頂きたい点は1つです。
複数の不動産会社に売却を依頼できるかどうか
マンション売却を行う上で大切になるのは、売却依頼をする不動産仲介会社選びです。3つの媒介契約の中で複数社へ売却依頼をすることが出来るのは『一般媒介契約』のみで、専任媒介・専属専任媒介契約は1社のみに限定されます。
専任媒介・専属専任媒介契約の大きな違いは『自分で買主を見つけて売却した場合の仲介手数料の有無』（他にも異なる点はあります）です。たまに同じマンションの住人に「家を売ろうかなと思っている」といったら「じゃ、うちで買うよ。遠くに住んでいる親を呼びたい」などご近所同士で話がまとまることがあります。
自分で買い手を見つけた時でも、不動産会社に手数料を払わなければならないのが専属専任媒介契約です。ないわけではないのですレアケースなので、一個人がマンション売却を行う上では重要度は高くありません。これからマンション売却したい方にとって、最も大事な媒介契約の特徴の違いをまとめると『複数社に売却活動を依頼できるか』『1社としか契約できないか』という点です。どちらを選択するかで、締結する媒介契約が変わってくるのです。
なぜ不動産会社は専任媒介契約を締結したがるのか？
では、所有マンションの査定依頼をしたと仮定します。当然、不動産仲介会社の営業マンは売却依頼を獲得しなければいけないので、媒介契約締結に向けた営業活動が行われます。この時、多くの不動産仲介会社は『専任媒介契約』の締結を勧めてきます。理由は、売却活動を独占したいからです。
独占するとどういうことができるのかというと、家を買いたいお客様に自分のところで契約している不動産をすすめて売れれば、仲介手数料を2倍もらえるのです（両手取引）。悪質な不動産会社になると、よその不動産会社経由で、売り出し中のマンション情報を知ったお客様を断ってしまう場合も。なぜかと言えば、家を買う方の手数料はよその不動産会社に入るためです（片手取引）。
売買契約成立の際、不動産仲介会社は仲介手数料を、買主・売主、双方に請求する権利を得ることが出来ます。つまり、専任媒介契約を締結しておけば、最低でも売主からの手数料を確保することが出来るので不動産仲介会社は専任媒介契約を締結したがるのです。
専任媒介契約のメリットは何かあるの？
では、専任媒介契約を締結するメリットはあるのでしょうか？手数料の話だけを確認すると、仲介会社の利益を上げるためだけの契約という印象を持つ方も少なくないはずです。そこで、もう少し掘り下げて専任媒介契約の内容を確認していきましょう。一般媒介契約と専任媒介契約の違いは以下の2点です。
- 売却活動の業務報告義務
- レインズへの登録義務
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売却活動の業務報告義務
各家庭によって異なりますが、多くの方は『より高く売却すること』を希望しています。これを実現するためには適切な売却活動を行わなければいけません。不動産仲介会社が適切な売却活動を実施しているのか、これを確認するための売却活動の進捗状況を報告することが宅地建物取引業法にて義務付けられています。
専任媒介契約の場合は2週間に1回以上のペースで、
- 広告媒体（SUUMOなどに掲載したという報告）
- 市場からの問い合わせ件数（興味を持った方や内覧者の人数）
- 実施した具体的な売却活動（チラシ掲載など）
などをレポート形式で確認することが出来ます。
レインズへの登録義務
レインズとは、不動産会社のみが閲覧することが出来る物件情報データベースです。日本全国の不動産情報が登録されており、このサイトに登録することで全国の不動産仲介会社があなたのマンションを購入希望者に紹介してくれるのです。
一般媒介契約で複数社に売却依頼をした場合であっても、実際の売却活動はどこも同じです。インターネット広告を行い、市場からの問い合わせを獲得し物件を紹介する。一般媒介契約の方が購入希望者を獲得できるチャンスが広がると考えている方も多いのですが、レインズの掲載義務がないため、逆に狭めてしまう可能性するあるのです。
専任媒介契約は、契約締結後7日以内に登録することが宅地建物取引業法にて定められているので、こちらの方が間口を広げることが出来ると言えるでしょう。『不動産仲介会社を、法的に縛りつけることが出来き、きちんと売却のための活動をしてもらえる』ということが、これが専任媒介契約の最大のメリットということが出来るでしょう。
専任媒介契約で締結した方が良い物件は？
多くのメリットがあったとしても、全ての方に当てはまるわけではありません。最後に専任媒介契約締結をお勧めする一例をご紹介していきます。
- 親の不動産を相続した場合
- 空室のマンションを売却する場合
1.親の不動産を相続した場合
相続不動産の売却活動は、相続人、弁護士、親戚など、多数の関係者との話し合いが必要となります。複数の不動産会社に売却依頼をしてしまうと、各社で異なった提案をされてしまうので、いつまでたっても不動産売却の話を進めることが出来ないのです。
2.空室のマンションを売却する場合
マンション売却で最も売却しやすい状況は『空室』にしておくことです。売却しやすい状況が整っているわけですから、不動産仲介会社には広告活動に力を入れてもらい市場からの問い合わせを獲得してもらわなければいけません。専任媒介契約であれば不動産仲介会社にとっても多額の広告費を投じるメリットがあるので、インターネット広告に限らず新聞折り込み広告なども実施してくれる可能性があります。（室内のコンディションなどによって対応は変わります）
一例になりますが、このようなケースでは、所有者・仲介会社双方にメリットのある専任媒介契約を締結することをお勧めします。逆に、居住中でのマンション売却の場合であれば広告活動が限定されてしまうので、専任媒介に向かないケースも考えられます。売却マンションの状況を考慮し、媒介契約を選択する必要あります。
専任媒介契約は売り手のデメリットばかりではない
どの媒介契約がいいのかは物件条件次第です
今回は、マンション売却の必須項目である媒介契約について確認してきました。
専任媒介契約というと良い印象を持たない方もいますが、ケースによっては大きなメリットもたらしてくれます。あなたにとって最善のマンション売却が実現するよう、本記事をお役立て下さい。
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