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投資用マンションでなく居住用マンションも売却した時には確定申告をしなければなりません。売却時に利益が出た時は勿論、損失が出たときも税法上はする必要はありませんが、確定申告をしておけばメリットになる可能性もあるので、必ずしておきましょう。
確定申告はどうやってするの？
確定申告とはそもそも何？
確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間の所得全てを計算し、確定申告書を提出して国へ納税する事です。マンションで売却益が出た場合にも「所得」と見なされますので、確定申告書を提出して納税する義務が発生します。もし、確定申告をする義務を怠ると、従来の税金の他に遅れた罰則として「延滞税」が発生します。必ず期間内に申告をするようにしましょう。
具体的に確定申告はどうやってするの？
譲渡所得の計算方法
では、そもそもマンションを売却した時の利益はどうやって計算するのでしょうか。
マンションを売却した時に出た利益は所得になり、「譲渡所得」という名称になります。
譲渡所得の計算式は「マンション売却価格―（購入時のマンション価格＋購入時にかかった諸費用＋売却時にかかった諸費用）」になります。単純にマンションが売れた価格とそのマンションを購入した時の価格を差し引くわけではなく、諸費用も加味して計算をします。売却時、購入時にかかった費用は、「仲介手数料」や「印紙税」「登記手続き費用」などの事を指します。
上記で算出した譲渡所得に、所定の税率を掛けた税金「譲渡所得税」がマンション売却時にかかる税金です。
利益が出た時「確定申告に必要な書類」
不動産の売買で利益が出た場合の所得を「譲渡所得」と言います。譲渡所得の確定申告をするのに必要な書類は税務署から貰う書類と自分で用意をする書類の2種類があります。
税務署から入手する申請書類は「確定申告書B様式」「分離課税用の確定申告書」「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）」というもので、自分で準備する書類は、売却した不動産に関連する「不動産売却時の売買契約書」「不動産購入時の売買契約書」「仲介手数料、印紙税などの領収書」のコピーが必要になります。従ってこれらはすぐに見つけ出せるところへ大切に保管しておきましょう。
利益が出た時「特例について1」
居住用マンションを売却した時に、要件を満たす物件は譲渡所得から最高3,000万円の特別控除を受ける事ができます。つまり、3,000万円までの利益には、手続きをすれば譲渡所得税はかからないという事です。居住用不動産の売買において利益が3,000万円出るケースは少ないので、「不動産を売って税金を払った」という話をあまり聞かないのです。この特例を受けるためには売却した日から2ヶ月を経過した後に、売却した不動産の所在地の役所から「除票住民票」を受け取り、確定申告時に提出して下さい。
また、居住用不動産の所有期間が10年以上の場合のみ、税率が軽減されますので、該当する場合は税務署で確認しましょう。これは上記の「3,000万円の特別控除」とも併用できます。この特例を受けるためには上記書類と売却した不動産の「登記事項証明書」も提出する必要があります。登記事項証明書は最寄りの法務局で取得できる書類です。
利益が出た時「特例について2」
マンションの買い替えを行った時など、不動産の「買い替え」を行った時は買い替え特例を利用すること出来ます。
条件としては「売却した不動産が売却した年の1月1日において、所有期間10年以上」「買い替えた不動産の床面積が50㎡以上、築25年以内、土地面積500㎡以下」などがあります。
これは簡単に言うと「譲渡所得の金額に、新しく買った不動産の購入価格を加味できます」という事です。
つまり、あるマンションを売って譲渡所得が4,000万円出たとします。しかし、新しく購入したマンションが4,000万円だった場合は譲渡所得と相殺され、譲渡所得0円という扱いになり、当然譲渡所得税はかかりません。
但し、この買換えの特例を受ける場合には注意点があります。それは、前項の「特例について1」の「3,000万円の特別控除の特例」と「所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例」この2つの特例との併用ができないことです。
必要書類は上記に加え「買換（代替）資産の明細書」「先行取得資産に係る買換えの特例の適用に関する届出書」「代替資産の取得期限延長承認申請書」「旧不動産の登記事項証明書」「新不動産の売買契約書など関連書類」になります。
確定申告は順序を追って、余裕を持って
前もって準備をしておきましょう
マンション売却については上記を理解した上で、早めに余裕をもって確定申告に臨みましょう。一般のサラリーマンであれば確定申告をする必要がないので、確定申告自体にあまり馴染みはありません。しかし実際は取得書類が多く、煩わしい作業が多いので前もって準備をしておきましょう。提出先がお役所ですので期限や書式には厳しいです。疑問点が出たら自分だけで解決しようとせず、税務署の担当者に聞きながら行いましょう。
※2016年1月執筆
※税率や軽減措置などは変更になる場合があります。詳細を税務署でご確認ください。