マンションを売却するときの税金の計算で注意すべき点

竹内英二

9年前

この記事はマンションを売却する時に発生する税金に関して注意点をまとめた記事です。金額が大きいだけに、知らないことで損する金額も大きくなります。まずは基礎知識を入れてしっかりと売却に備えましょう。

マンションを売却した時の税金とは

苦労して売却した先に待っているもの

不動産は流動性の低い資産であるため、マンションも売ろうと思ってすぐに売れるものではありません。マンションの売却には時間がかかります。苦労が実って高く売れれば、喜びも一層大きいことでしょう。しかしながら、高く売れてもの売却額が全て自分のものになる訳ではありません。忘れてならないのが税金です。マンションを売却しても税金がかかります。そこで今回は、マンションを売却する時の税金計算で注意すべき点についてお伝えいたします。

マンションを売却するときの税金の計算

マンション売却の税金とは所得税

マンションを取得する場合は、「不動産取得税」という取得のために要する明確な税金があります。しかしながら、マンションを売却する場合は、「不動産売却税？」というものはありません。マンションを売却する時に支払う税金は、所得税です。所得税は、サラリーマンの方も毎年支払っているお馴染みの税金です。お馴染みではありますが、売却した年は毎年の手続きとは異なりますので、少し注意が必要です。

必要なのは確定申告：譲渡所得の計算方法

給与所得であれば、会社側が税額計算も行ってくれますが、マンション売却時は給与所得とは別の収入が入るため、自分で確定申告を行う必要があります。ここでポイントとなるのは、確定申告では収入から経費を引いた所得を確定させる作業が必要となるということです。つまり、売却価格そのものに課税される訳ではありません。通常の商品の売買であれば、売値と仕入値が存在しますが、イメージとしては売値から仕入値を差し引いた利益が確定申告で言うところの所得に該当し、その所得に課税されることになります。

確定申告で所得を確定

そのためマンション売却時には課税譲渡所得を確定しなければなりません。課税譲渡所得とは、「譲渡価格－(取得費＋譲渡費用)－特別控除額」で定義されます。この式の中の取得費が仕入値のようなものに該当し、売却したマンションを購入した時の購入代金や購入手数料などを指します。購入手数料は取得に伴って支払った仲介手数料などが含まれます。また譲渡費用については、マンション売却時に支払った仲介手数料や売主が負担した印紙代が含まれます。特別控除額はマイホームなどの居住用財産を売った場合は3,000万円となります。

ポイントは取得費の把握

また建物については購入代金がそのまま取得費になるわけではなく、減価償却費相当額を差し引いた金額となります。ここで問題となるのが、マンションを購入したのが、かなり以前のため、当時の売買契約書が残っていないなどの理由で、取得費が不明の場合もあります。そのような時は、譲渡価格の5％を取得価格としてみなすことができます。しかしながらこれが適用されると、「譲渡価額－取得費」が譲渡価額の95％となってしまうため、取得費が高かった場合は、かなり損をしてしまうことになります。購入当時の売買契約書は重要文書ですので、管理を十分にして紛失しないように注意しましょう。

所有期間で異なる税率

マンションを売却した時の所得税は、所有期間が長ければ長いほど、恩恵を受けるという特徴があります。まず異なるのが税率です。これは所有期間が5年を目安に大きく税率が異なってきます。譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える土地又は建物の譲渡による所得を長期譲渡所得と言います。また譲渡の年の1月1日における所有期間が5年以下の土地又は建物の譲渡による所得を短期譲渡所得と言います。所得税及び復興特別所得税の税率は、長期譲渡所得の場合は15.315％となり、短期譲渡所得金額の場合は30.63％となります。税率が約倍も異なりますので、所有期間には注意が必要です。このように短期的な売買に対して課税を重くしているのが、投機目的の取引を抑制する目的もあります。

さらに長いともっと得

譲渡の年の1月1日における所有期間が10年を超えている場合

はさらなる軽減税率の特例を受けることが可能です。課税長期譲渡所得が6,000万円以下の部分は所得税及び復興特別所得税の税率が10.21％となり、課税長期譲渡所得が6,000万円の部分は所得税及び復興特別所得税の税率が15.315％となります。売却額ではなく、売却益に相当する課税長期譲渡所得が基準となっているため、多くの方の税率が10.21％となるでしょう。これは「居住用財産の譲渡に係る長期譲渡所得の軽減税率の特例」と言いますが、譲渡先が親族など特別な間柄でないことや、現に自己の居住の用に供していることなど、多少厳しい要件があるため注意が必要です。

売却損が出た時こそ確定申告

また長期譲渡所得の場合、取得費よりも譲渡価格が少なく、いわゆる売却損が発生した場合は、給与所得と合算して損益通算をすることが可能となります。そのため譲渡益が出なかったから確定申告しなくても良いという訳ではなく、むしろ損が出た時の方が、節税が出来るため確定申告をするメリットがあるのです。

まとめ

マンション売却の税金のポイントは取得費の把握

マンションを売却するときの税金について見てきました。ポイントは損も得も把握するために、取得費が分かるかどうかです。まずは第一歩として、購入時の売買契約書が残っているかどうか確認してみましょう。