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一般の方が不動産を売却する場合、売買仲介を不動産業者に依頼します。その時に「媒介契約」という契約をかわします。この媒介契約は「一般媒介」「専任媒介」といくつか種類があります。ここではそれぞれどう違うのか、メリット、デメリットを説明します。
不動産の売却活動を不動産業者に任せる契約が媒介契約
不動産売却の疑問にプロが親切にお答え
一般の方が不動産を売却する場合、売買仲介を不動産業者に依頼することが一般的です。このとき業者と取り交わすのが「媒介契約」です。「媒介」って「仲介」とどうちがうの？と思われるかもしれません。一般ユーザー目線では、同じような意味で考えていただいて構いません。
- 媒介契約は専任媒介、一般媒介があるけど、どう違うのか？
- 自分のケースでは専任と一般はどちらが有利なのか？
- 媒介契約の期間は何か月で自動更新なのか？
特に「専任」と「一般」の有利不利をコンサルで聞かれる事が多いのです。そこで今回は媒介契約について「専任媒介契約」「一般媒介契約」との相違点や契約期間などについて徹底解説します。
媒介契約は「専任」「一般」「専属専任」の3種類
媒介契約は3種類あります。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
①の「専属専任媒介契約」は大手業者はほぼ使わないでしょう。私が鑑定評価をしたお客様から物件概要を確認するため媒介契約書類をみせてもらうと、多くは地元の小さい不動産業者が何も説明せずに「専属専任媒介契約」に署名・押印させたケースがほとんどでした。
どれでもいいわけじゃなく、これから物件を売る時にいろいろ条件が変わってきますので業者任せにせずしっかり内容を把握したいところです。
媒介契約の違いをみる5つのポイント
契約ごとにこれから不動産を売買するときに買い手を探すときの条件が変わってくるのです。いい条件で売るためにも知っておきたいですね。
（１）REINSへの登録期限
媒介契約締結後に不動産業者がREINS（＝レインズ・指定取不動産取引機構のデーターベス）に物件登録をする期間が異なります。
- 専属専任媒介契約 媒介契約締結日の翌日から5日以内
- 専任媒介契約 媒介契約提携釣の日の翌日から7日以内
- 一般媒介契約 REINSへの登録義務はない
専属専任は縛りの強い契約ゆえに業者の義務も厳しくなっています。登録義務がないからといって登録をしていないわけではないのですが、そこは業者任せになります。家を買いたい人がみんな見るデータベースに掲載されないとなかなか買い手が見つかりにくいでしょう。
（２）売却活動の報告義務
売主にしてみたら、物件に興味を持つ人はいたのかなどの進捗はきになるところ。その売却のための活動報告についても媒介契約によってことなります。
- 専属専任媒介契約 1週間に一回以上（文章又は電子メールによる）
- 専任媒介契約 2週間に一回以上（文章又は電子メールによる）
- 一般媒介契約 報告義務はない
（３）他の不動産業者への依頼の可否
はやく物件を売りたいかたは複数の不動産業者と媒介契約を結びたいかたもいらっしゃいます。専属専任媒介契約、専任媒介契約では複数の業者と契約を結ぶことができません。
- 専属専任媒介契約 重ねて依頼する事ができない
- 専任媒介契約 重ねて依頼する事ができない
- 一般媒介契約 重ねて依頼することができる
（４）自己発見取引の可否
不動産の持ち主が「家を売りたいんだけど」と親戚や友達にいってまわって、親類などが「買うよ」といって売買が成立することがあります。業者を通さずに売主が買主を探して取引することを「自己発見取引」というのです。その自分でお客さんを見つけた場合の条件が媒介契約によってことなります。
- 専属専任媒介契約 自己発見取引は認められない → 自己発見取引でも仲介手数料を上限とする報酬が必要
- 専任媒介契約 自己発見取引は認められる。但し業者への通知義務はある。
- 一般媒介契約 自己発見取引は認められる。但し業者への通知義務はある。
専属専任媒介契約だけは、もし自分で買主をみつけても同じように仲介手数料を業者に支払います。昔は小さな地元業者は媒介契約を結ぶときに手数料を得るために専属専任を黙って書かせるケースを多く見掛けますが気持ちはわかります。もっとも現在、大手の業者はここまで縛りの厳しい「専属専任」を押し付けたりしません。あくまでも業者の判断によります。
（５）契約期間
いずれも有効期間は3か月。一般媒介契約は本来無制限だが3か月とするように行政指導があるケースがおおいです。
以上（1）～（5）に主な相違点を纏めてみました。専属専任媒介契約はあまり使うことがないので、この後は「専任媒介契約」と「一般媒介契約」の２つに絞って説明していきます。
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「専任媒介契約」「一般媒介契約」のメリット・デメリット
「専任媒介契約」と「一般媒介契約」にはそれぞれメリットとデメリットがあり、一概にどちらかが有利と言うことはできません。
悪徳不動産がやる「囲い込み」「両手取引」とは？
不動産業者を選ぶ際に、不動産業界の悪しき習慣を知っておいてください。不動産会社Aにあなたが家を売る相談をして専任媒介契約で物件を任せたとします。レインズの登録をみて不動産会社Bが「その物件に興味があるんです」と問い合わせがあっても「この家はもう買い手が決まってて」とか適当なことを言って断る業者がいるのです。
なぜかといえばもしそこで不動産の売買が成立すれば、手数料はA社とB社両方に支払われます。もしA社が自分で買い手を見つければ、手数料を売手からも買手からも両方からもらうことができるのです。
これは「囲い込み」とか「両手狙いの囲い込み」「両手取引」とかいわれて昔から続いております。知識も他社からの情報もない消費者はされるがまま。足元を見られないためにもいろいろ調べて、契約を交わしたいですね。
専任媒介契約のメリット
売主側であるあなたのメリットはこちら。
- 専任媒介契約の場合、業者は費用を惜しまず広告宣伝活動を行ってくれる。
- 営業マンも活発に活動し、早期に客付けするため尽力する。
- 窓口が一社なので、他業者が割り込んだり突然訪問されても「A社に任せてあります」と追い返せる。
- 定期的報告義務があるので、売却活動が上手く行っているのか、行ってないのか把握ができる。
例外もありますが、およその目安として覚えておいてください。専任媒介契約でもレインズに掲載されていると、他の業者から「うちが売却を手伝いますよ」と勧誘が来ることはよくあります。
専任媒介契約のデメリット
契約した業者がよくないと、買手、売手双方からの手数料欲しさにあなたの物件の「囲い込み」を行う可能性がでてきます。
一般媒介契約のメリット
これから物件を売りたい方のメリットは次の通り
- 重ねて他業者に依頼できることから、一社に縛られることなく自由に売却活動を行える。
- 2社に絞った場合、両者が競い合うことにより売却がスムーズにいく可能性がある。
- 専任と違って「囲い込み」ができないため業者がすべく動いてくれる。
一般媒介契約のデメリット
デメリットもあります。重ねて依頼する業者が3社以上の場合、REINSでも目立ち業者から「売れない物件」「早く売りたくて焦っている」と判断される。活動報告義務もないため、放置されるケースが多い。
「来るもの拒まず」状態で10社以上も重ねて依頼した場合、REINSや住宅情報サイトにも複数の掲載がのり、「売れ残り感」が強く出てしまう。せいぜい2社、多くて3社までにすることを私は強くお勧めします。
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専任媒介契約は本当におすすめ？仲介手数料や契約期間とその他注意点
「専任媒介」「一般媒介」いずれを選べばいいのか
「専任媒介」「一般媒介」はいずれもメリット・デメリットがあるため、絶対にどちらかがいいとは言えません。信頼して任せることができる担当者がいればその一社と専任媒介契約でもいいと思います。安心して任せられる不動産屋を見つけるためにはキチンとした会社が運営している一括査定サイトを使って複数社に見積もりを出してもらうのがおすすめです。
おすすめの不動産一括査定サイトは２つあります。１つは大手不動産会社６社が運営し、業界で最も知名度がある「すまいValue」。三井のリハウスや住友不動産など、大手不動産会社にまとめて査定が依頼できるサービスです。
２つめはLIFULL HOME’Sが運営しているHOME’Sです。こちらは約2,800社の不動産会社が登録しておりどんな会社なのか説明も具体的です。
悪徳業者がやる「高値受け」「塩漬け」とは？
悪徳業者かどうか、見極める時に「どこよりも高く買います」などとうたい、高すぎる査定価格を出す業者は危険です。契約期間の3か月間は「反響がありません」といって何も動きがありません。契約期間が過ぎるころ「売れないのでもっと値段を下げましょう」と売り主に提案してくるのです。
売買のために何もしない期間のことを「塩漬け」と呼びます。見積金額を高く出してお客をとることを「高値受け」といいます。あなたがA社、B社共に信頼出来て甲乙つけがたいのであれば一般媒介にする方がいいと思いますよ。
「一般媒介」2社限定で「ハイブリッド型」競合戦略がお勧め
私の持論ですが、信頼できる2社に一般媒介契約を与えて競合させることをお勧めします。一社はブランドと資本力のある全国展開している大手業者の地元支店・営業センターに、もう一社は地元で信頼できる老舗業者に任せるのです。
情報力と資本力のある大手と、地域の学区や学校の評判まで熟知した地元業者とを組み合わせることで、いわば「ハイブリッド型」売却活動で競合させることがメリットとデメリットを巧みに操る依頼方法だと思います。
3か月の期間内で売り切るために
手数料商売の業者心理を突く
この記事では以下の内容を紹介しました。
媒介契約の期間は3か月。業者側の視点にたてば仲介手数料をできれば売手・買手の両方から得たいところ。この期間内に売り切るため一般媒介・専任媒介のメリットを組み合わせた大手と地場密着の「ハイブリッド型」売却活動なら最初の媒介契約期間内で売り切れる可能性も高いと思います。