一般媒介契約と専任媒介契約はどうちがう？

不動産売買初めての方向けに解説します。

不動産を売却するときは、不動産会社に査定依頼を出し、査定額の提示を受けたあと、媒介契約を結ぶのが一般的です。

 媒介契約には「一般媒介契約」と「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3つがあります。これらは、それぞれ契約状況の報告の有無や頻度、レインズへの登録の有無や登録までの期限などに違いがありますが、大きく異なるのは「複数の不動産会社に重ねて媒介契約を依頼できるかどうか」です。

3つの媒介契約の内、「一般媒介契約」は複数の不動産会社に重ねて売却を依頼することができ、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」は1社にしか売却を依頼できません。

など、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、専任媒介契約が自分で買主を見つけることができるのに対し、専属専任媒介契約が自分で買主を見つけることができないという違いの他、契約状況の報告頻度等に違いがありますが、大きく分類するのであれば同じ特徴を持つ媒介契約とすることができるでしょう。 

このため、本記事では主に「一般媒介契約」と「専任媒介契約」の違いについて見ていきたいと思います。

一般媒介契約と専任媒介契約それぞれの特徴

一般媒介契約とは

一般媒介契約とは一度に複数の不動産会社と契約を結ぶことのできるものです。複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことで、それぞれが売却活動を行ってくれるため、多くの人に物件に関する情報を伝えられる可能性の高い方法です。

その他、売却活動に関する報告義務がなかったり、不動産業者専門の情報共有システムであるレインズへの登録義務がなかったりと、規制が緩いものとなっています。

専任媒介契約とは

専任媒介契約とは、一度に1社としか媒介契約を結べないというものです。一般媒介契約のように広く物件情報を伝えることができない可能性がありますが、1社とだけ契約することで不動産会社が一生懸命売却に取り組みやすくなります。

一般媒介契約と比べ、売却活動に関する報告義務があったり、レインズへの登録義務があったりとさまざまな規制が設けられています。

一般媒介契約のメリット・デメリット

次に、一般媒介契約と専任媒介契約のそれぞれのメリット・デメリットを見ていきたいと思います。まずは、一般媒介契約のメリットです。

一般媒介契約のメリット1：広く物件情報を伝えやすい

まず、複数の不動産会社に売却を依頼することで、それぞれがインターネットに物件を掲載したり、チラシで広告活動を行ってくれたりと、広く物件情報を伝えやすくなっています。多くの人に物件に関する情報を伝えられれば、それだけ多くの購入希望者を見つけることができます。

 一般媒介契約のメリット2：それぞれの不動産会社が持つ顧客をターゲットにできる

インターネットやチラシへの物件掲載の他、それぞれの不動産会社の持つ顧客もターゲットとすることができます。不動産会社も大小さまざまんであり、例えば全国展開している大手不動産会社であれば県外から転勤で来る顧客を持っている可能性が高く、一方地域密着の不動産会社であれば長くお付き合いのある方から、お子さまの結婚や出産などを機に家探しを始めたといった方の紹介を受けられる可能性があります。

一般媒介契約のメリット3：不動産会社を見極める必要性が減る

最後に、複数の不動産会社に売却を依頼できることで、「悪徳不動産会社に依頼したばっかりに失敗した」というリスクを減らすことができます。1社にしか売却を依頼できないと、その1社が悪徳不動産会社だった場合の損失は非常に大きなものとなってしまいますが、一般媒介契約であれば、そうした心配はありません。

一般媒介契約のデメリット1：不動産会社が一生懸命売却してくれない可能性がある

不動産会社からすると、一般媒介契約のように複数の不動産会社に売却を依頼していると、いつ他の不動産会社で売買が決まるか分からず、一生懸命売却活動に取り組む意欲が落ちる可能性があります。多くの不動産会社はあまり一般媒介契約を好みません。 

不動産会社は媒介契約を締結しただけでは儲けもなにもありません。

最終的に売買契約を締結して初めて仲介手数料を得られる仕組みとなっており、「広告費や人件費をかけて売却活動を行ったのにも関わらず売買が決まらなかった」となる可能性のある一般媒介契約ではあまり一生懸命売却しないことがあるのです。

専任媒介契約のメリット・デメリット

次に、専任媒介契約のメリット・デメリットを見ていきましょう。 

専任媒介契約のメリット1：一生懸命売却活動に取り組んでもらいやすい

まず、専任媒介契約は一般媒介契約のように複数の不動産会社に重ねて売却を依頼できないことから、一生懸命売却活動に取り組んでもらいやすくなっています。売却する不動産と類似する不動産の売却実績が豊富にあるケースなど、優秀な不動産会社を見つけられた場合は専任媒介契約を選んだ方がよいといえるでしょう。 

専任媒介契約のメリット2：売却状況の報告義務がある

専任媒介契約には売却状況の報告義務があります。一般媒介契約には報告義務がないため、こちらから催促しなければ売却活動をさぼっていても分かりませんが、専任媒介契約であれば逐一状況を把握できるようになっています。

専任媒介契約のメリット3：レインズへの登録義務がある

専任媒介契約にはレインズへの登録義務があります。レインズとは不動産会社の使う専門の情報システムで、レインズに物件を登録すれ全国の不動産会社に情報を伝えることができます。

一般媒介契約のように複数の不動産会社と契約せずとも、レインズに登録すれば問題ないともいえます。

専任媒介契約のデメリット1：悪徳不動産会社に依頼したときのリスクが大きい

不動産会社の中には「不当に高い査定額を提示」したり、「囲い込みや売り止め」を行なったりする不動産会社があるなど、悪質な会社もあります。

専任媒介契約の場合で、こうした不動産会社と媒介契約を結んでしまうと大きな損失を被る危険性があります。

不当に高い査定額を提示する不動産会社

売主は、最初に不動産会社に査定を依頼し、査定額の提示を受けて媒介契約を締結しますが、このとき、ひとまず媒介契約を締結するために売れないと分かっているのにも関わらず不当に高い査定額を提示するような不動産会社がいます。

こうした不動産会社に売却を依頼してしまうと、実際には売却できないため売却期間が長引いてしまいます。 売却期間が長引くと売れ残り感が出てしまうため、当初正当に査定額の提示を受けられていたら売却できた額より大きく下げた額での売買となる可能性があります。 

囲い込みや売り止めをする不動産会社

売却活動の結果、売買契約を締結させると、不動産会社は成功報酬として仲介手数料を受け取ることができます。

仲介手数料は、法律で「売買価格×3%+6万円+消費税」と上限が定められており、これは売主と買主それぞれから上限額を受け取ることもできます。

売主側と買主側に別々に不動産会社がつく形を片手仲介と呼び、不動産会社はそれぞれ上記上限額しか受け取れませんが、売主と買主それぞれを1つの不動産会社が見つけることができたら、双方から仲介手数料を受け取ることができ、受け取れる仲介手数料の最大額は片手仲介の場合の2倍となります。このことを両手仲介と呼び、不動産会社はこの両手仲介を目指すのが一般的です。

囲い込みや売り止めは、この両手仲介を目指すために取られる悪質な手法のことです。

囲い込みは物件情報が広く拡散しないようにする行為のことで、例えば売主には「レインズに登録した」と伝えたのにも関わらず、実際に登録しないようなことが挙げられます。

また、売り止めとは、実際に売却していないのにも関わらず問い合わせのあった物件について「すでに売れました」等と伝える行為のことです。

いずれも、問い合わせの結果、成約につながるかもしれないのにも関わらず、不動産会社の利益のためにそれを不意にする行為であり、売主にとっては大きな損失となります。 

査定の段階で、こうした悪質な行為を行わない会社かどうか、しっかり見極める必要があるといえるでしょう。

まとめ

査定額が高い不動産会社は要注意

一般媒介契約と専任媒介契約の違いをお伝えしました。 それぞれにメリット・デメリットがあり、どちらを選べばよいかは物件の特徴や売却事情により異なります。 

媒介契約を結ぶ際には本記事の内容を参考に、より適した方を選ぶようにしましょう。