家を買い替える3つの形と状況別おすすめ法

新居探しと売却はどっちが先？それぞれ手順を解説します

不動産(一戸建て・マンション)は高額な買い物であり、その高額な売買を売りと買いの双方進める必要のある買い替えにはさまざまな注意点があります。

本記事では、家の買い替え時のポイントや注意点。コツなどお伝えしていきます

家の買い替えにおける3つの形

不動産(一戸建て・マンション)の買い替えには3つの流れや手順があり、それぞれポイントが異なります。

• 不動産の購入を先にする
• 不動産の売却を先にする
• 不動産の購入と売却を同時に行う

以下で、これら3つのケースについて、それぞれのメリット・デメリットを見ていきたいと思います。

購入を先にするケースのメリット・デメリット

不動産の買い替えに際し、新居の購入を先に行うケースです。 

購入を先にするメリット

不動産を先に買うメリットとしては、気に入った新居を気に入ったタイミングで購入できるということが挙げられるでしょう。不動産は世界に一つしかないもので、欲しいと思ったタイミングで話を進められることは大きなポイントです。

一方、この方法にはデメリットもあります。 

購入を先にするデメリット

新居を先に購入すると、元の住宅と二重で住居費用がかかってしまう点が大きなデメリットとなります。

住宅ローンの二重払いを続けられるだけの収入がある必要がありますし、新居を購入した後は、できるだけ早く売却を進めなければという気持ちになりやすく、焦って売却を進めることで「値下げして契約できそう」など足元を見られてしまう可能性もあるでしょう。

売却を先にするケースのメリット・デメリット

先に不動産を売却し、仮住まいに引っ越してから新居を探すパターンです。

 売却を先にするメリット

不動産を先に売るメリットとしては、買い替えの総資金をシュミレーションしながら買い替えを進められることや売却の時期(期限)を長く取ることができることが挙げられるでしょう。 

家を売却する際には、家の売却価格と手持ち資金とを合わせて住宅ローンの残債を完済する必要がありますが、家を先に売却することで、売却額が足りない場合は買い替え自体を止めることも可能など、余裕を持って買い替えを進められます。 

また、家の売却が終わって初めて買い替えの手続きが進むため、いつまでに家を売却しなければならないという期限がありません。売却期限を長く取ることができれば、高値で購入してくれる人が現われる可能性を高めることができ、結果として高値での売却を実現しやすくなります。 

売却を先にするデメリット

一方、売却を先にするデメリットとしては、売却してから新居を購入するまでの間の仮住まい費用が必要になるということが挙げられます。賃貸物件を借りる場合は、その賃料が必要になりますし、一時的に夫婦いずれかの実家に住むといったことも考えられますが、この場合でも荷物だけはトランクルームを借りる必要があることもあるでしょう。

また、引越し回数も仮住まいへの引越しと、仮住まいから新居への引越しの2回必要になり、手間がかかるだけでなくそれぞれ引っ越し費用が必要になってしまいます。

購入と売却を同時に行うケースのメリット・デメリット

タイミングが難しいですが、不動産の購入と売却を同時に行うこともできます。 

購入と売却を同時に行うメリット

不動産の購入と売却を同時に行うメリットは、先に買うパターンのようにローン等住宅資金の二重払いの必要がないことや、先に売るパターンのように仮住まいの費用や引越し費用が必要ないということが挙げられるでしょう。 

上記はいずれも無駄なお金となってしまうものであり、これらの費用が不要になることは大きなメリットだといえます。

購入と売却を同時に行うデメリット

一方、購入と売却を同時に行うデメリットとしてはタイミングの難しさや、購入も売却も自由に進めづらいといったことが挙げられます。理由は家の購入も売却もそれぞれ相手がいることであり、これらのタイミングを合わせることは大変なことです。半ば無理やり売買を進めることで、自分にとって不利な売買となる可能性もあるでしょう。売却してもローンが完済できないリスク等が生じるかもしれません。 

また、決済日当日には売主と買主それぞれの都合を調整する必要があるという大変さもあります。

家を買い替えるときの注意点

家(一戸建て・マンション)の買い替え時には以下のような点に注意が必要です。

• 買い替え全体の資金計画を把握しておこう
• 譲渡所得についても理解しておこう
• 買い替え時のローン借入額に注意 

買い替え全体の資金計画を把握しておこう

まず、買い替えでは売却だけ、購入だけではなく、買い替え全体の資金計画を把握しておくことが大切です。

先述の通り、不動産を売るときは売却代金と手持ち資金とで住宅ローンの残債を完済できなければそもそも売ることができません。

また、家の購入、売却それぞれについて手数料やリフォーム費用など各種経費がかかることにも注意が必要です。 特に、購入を先にするケースでは、購入時にお金を使いすぎたせいで元の家の住宅ローンを完済できなくなり、売却できなくなったということにならないようにしなげればなりません。 

譲渡所得についても理解しておこう

家を売却して利益が出ると譲渡所得として所得税と住民税を納める必要があります。売却額によっては高額な税金を納める必要があることもあるため、事前にしっかり計算しておくようにしましょう。 

なお、自宅(マイホーム)の売却の場合「3,000万円特別控除」などの特例の適用を受けることができますが、住まなくなってから3年経過する年の年末までに売却しないと、特例の適用を受けられなくなります。 

3年の余裕があるとはいえ、先に購入するケースでは損をして失敗してしまわないためにも覚えておくようにしましょう。 

買い替え時のローン借入額に注意

買い替え時には、前の住宅ローンの残債まで借りることのできる住み替えローンの利用を検討することもできますが、借入額が大きくなってしまう点に注意が必要です。 

住み替えローンを使わない場合であっても、元の住宅を購入したときより年齢を重ねていることもあり、より厳しく借入額について検討する必要があるといえるでしょう。

【状況別】おすすめの方法

ここでは、「先に購入するケース」、「先に売却するケース」、「同時に購入するケース」の3つについて、状況別にどの方法がおすすめかを見ていきたいと思います。 

年収が比較的高い場合

年収が比較的高く、住宅ローンの二重払いが苦にならないのであれば、先に購入するケースがおすすめです。場合によっては、元の住宅を一定期間賃貸に出すと言ったことも可能です。 

慎重に進めたい場合

資金計画の余裕がない場合や、まだどんな家に引っ越したいか決めていない場合には、先に売却するケースを検討するとよいでしょう。

この方法のよい点は、買主が見つからなかった場合や、売却後、新居が見つからなかった場合は、一旦そこで止まることができますし、場合によっては買い替え自体を中止することもできるというところです。 

手間やお金をできるだけかけたくない場合

買い替えに際して、手間やお金をできるだけかけたくないという場合は、購入と売却を同時に行うことを目指すことをおすすめします。

タイミングを合わせるのが非常に難しい方法ではありますが、その点をクリアできればさまざまなメリットを得ることができます。

まとめ

買い替え手順はご本人の状態次第

家の買い替えには大きく分類して3つのケースがありますが、それぞれ特徴があり、メリット・デメリットがあります。

状況に応じて、どの方法を選べばよいか本記事の内容を参考に決めていくとよいでしょう。また、どの方法がいいのか安心して相談できる不動産会社と出会うことも重要ですね。