相続はトラブルが多い

特に分割できない不動産相続は大変です

売買、土地、登記

不動産の相続では、複数の相続人がいるのに自宅や土地を分けられなかったり、誰が何を相続するのかなどで話がまとまらずにもめてしまうなど、知識がない事がトラブルのもとになりやすいようです。

「相続税を納税するために、不動産を売却して現金を用意しておく」逆に「現金を不動産に変えて節税をする」など、ケースによって節税の方法が違ってきます。

ここでは不動産をいかしたポイントや、売却する際の注意点などをご紹介していきます。

不動産の相続は最初が大切です

相続、遺産

相続を開始すると相続の手続きをしなければなりませんが、相続人の確認、遺言書の有無や内容の確認を終えたら、不動産の土地と建物の所在地なども確認していきます。

相続をする不動産には共有者がいるのか、担保や連帯保証などの確認もしなければならず相続の手続きを進めるためにやるべき事は多いのです。

不動産以外での借り入れなどの財産状況も調べ、場合によっては相続放棄をしたり、家庭裁判所に限定承認の申し立てをするなどは3ヶ月以内にしなければなりません。明らかに負債が多い場合は、相続放棄でもいいのですが、負債も財産も両方ある場合にプラスの範囲内で負債を負うのが限定承認です。

遺産分割までスムーズに進んだとしても1年近くも時間がかかります。相続人同士でどのように財産を分けるのかを話し合う必要があり、実際にはなかなか話しが進まずに、名義変更もできない状況で、亡くなった方のままの名義になっているという事もあります。

たとえ名義変更ができたとしても不動産を複数で共有していると、いざ売却をする時にトラブルになったり、共有者の一人が認知症や病気などで連絡がつかなくなるなど、さまざまな問題が発生しやすいのです。

相続の流れ

  1. 相続人の確認
  2. 遺言書の確認
  3. 大まかな財産などを確認(借り入れが多いなどの相続放棄や限定承認は3ヶ月以内)
  4. 準確定申告(4ヶ月以内に申告)
  5. 遺産分割の協議、相続税の申告(10ヶ月以内)
  6. 財産の分割、名義変更

相続税申告まで調べること

  • 1.相続人を調べる→相続人は何人?
  • 2.基礎控除→3000万円+600万円×◯人
  • 3.財産評価を出す→不動産・金融資産・負債など
  • 4.相続税の申告→基礎控除なども踏まえて相続税の申告が必要か確認

相続が発生する前に準備をしておくのがベスト

相続税は亡くなった時の財産に対して課税がされますが、相続税の基礎控除の範囲内ならば、相続税はかかりません

簡単に考えると、相続税を基礎控除内にすれば相続税はかからないという事にはなりますが、相続が発生する前から準備をしておかないと難しい事が多いのです。節税対策をしておかないと相続税が課税され確実に財産が減っていきます

相続をしても相続税や財産分与を分割する時の分割金を払えないという事にならないように、不動産を早めに売却しておいたり、分けられるような形に変えておく事も対策の一つと言えます。

また、賃貸事業などで安定収入を確保しておくと、納税などに充てる事もできます。相続前から使用していない不動産を売却しておく、プラスの財産を確保しておくなどの検討も必要です。

相続前にも節約対策をしておく

相続税がかかる事がわかっているのならば、相続前にも積極的に対策を取っておきたいものです。個々の事情に合わせて、財産の評価を減らすという対策を取っていく事になると思います。相続財産の種類や、相続人の数、不動産の種類などでも対策は変わってきますが、例えば以下のような例があげられます。

  • 配偶者の特例→自宅の贈与は2,000万円までは無税になる
  • 養子縁組をする→孫や嫁などと養子縁組をして基礎控除額を増やす
  • 不動産を購入する→現金を建物に変える事で建物評価で下げる
  • 収益不動産を購入する→土地を売却して賃貸不動産に買い換える
  • 賃貸住宅を建てる→土地に賃貸住宅を建て、賃貸事業をする
  • 賃貸経営の会社を作る→現金の資産増を回避する

相続後の節税対策は

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相続発生前から、節税対策をしておくのがいいのですが、相続が発生してから(亡くなってから)ではどうすればいのかということにもふれていきたいと思います。基本的な考え方は同じで「財産の評価を下げる」「控除などで納税を減らす」という事で節税をしていきます。

特例関係の例

  • 小規模住宅宅地等の特例
  • 配偶者軽減の特例
  • 農地の納税猶予

相続財産の評価関係の例

  • 借地権がある土地は、住んでいる人にすぐに明け渡してもらうというわけにはいかないので、借地権を控除して評価されます。
  • セットバックが必要な土地は、セットバック部分に該当する土地の30%で評価されます。

空き家は売却の検討も

リフォーム前

相続したマンションや戸建てなどの築年数が古い自宅が、住むことはなく空き家になっている場合には、賃貸をするにもリフォームが必要になるため、売却をした方がいいいケースがあります。

また、不動産以外の金融資産などを相続した場合に、親が亡くなり自身が相続税を負担しますが、自身が亡くなった時には、次は子供にも相続税がかかってしまいます。

早めにできる事としては空き家を売却して、区分マンションを現金で購入し賃貸をしておく事で、評価額を下げる事ができます。賃料収入も入りますし自身の相続の事も考えると、区分マンションを子供に贈与しておく事で、さらに相続税の節税もできます。

古いアパートは売却か解体も

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相続したのが古いアパートなどの場合に、建て直すのか売却するのか検討をされると思います。立地や賃貸需要なども考慮しますが、入居中のまま収益物件として売却し、さらに区分マンションを購入する事で収益も確保でき、相続が発生した時に相続税の評価を圧縮する事ができます。

面積が大きな土地は文筆も

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建物が建っていない土地を分筆する事で、土地の評価が変わってくる場合があります。セットバックが必要になる、角地に面している場合などに、分筆する事で一体で評価が下がり減額できる事があります。

  • セットバックをする土地→評価した価額から70%相当額を控除して評価
  • 間口が狭小な土地→特別な計算
  • 奥行が長大な土地→特別な計算
  • 不整形な土地→特別な計算

相続のまとめ

早めの対策が揉めないコツ

相続の悩みの多くは遺産分割がスムーズに進まない、家族で話し合う事が出来ないなどで、残念ながら裁判や調停に発展するケースもあります。

相続が発生する前から、親の希望や兄弟間での親をサポートの仕方、親の介護が必要になった時のための話し合いなどができるようにコミュニケーションを取れるようにしておく事が大切です。

不動産によっては節税のポイントが異なってきます。

東京賃貸住宅新聞では地主、家主さん向けの新聞を無料で年4回、購読できますし、住友不動産ではWeb講座で相続について学ぶ事ができます。

不動産をいかした節税について相談をしながら無料で査定を依頼してみたいという方は、相続対策に強い不動産会社をパートナーにしていきましょう。


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マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
真木幸子
不動産業界での経験が長く「賃貸」」「売買」「管理」に携わり、宅地建物取引士やその他の様々な資格で得た豊富な知識と業界における実務を、わかりやすく多くの人に伝えたいとフリーライターに転向。趣味のフラワーアレンジメントはマンションエントランスでも人気。