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家の買い替え。簡単に言えば、今住んでいる家を売って、新しい家に引っ越す。たったこれだけの事なのですが、家の買い替えを実現するためには、様々な手続き、様々な費用が必要になることは意外と知られていません。今回は、家の買い替えに関して必要となる費用について解説していきます。
家を売却する際の諸費用
仲介手数料
家の買い替えの流れの内、まずは、家を売却する費用について順番に解説していきましょう。
不動産会社に直接下取りを依頼する場合は除き、一般的な売却をする場合に必要となる費用です。
仲人役の報酬と考えるとシンプルです。
不動産会社に買主を探してもらう活動で、具体的には、不動産の調査、広告宣伝活動、お客様への紹介、売買契約関係書類の作成説明、お引渡し手続きの補助などをしてもらうための費用となります。
仲介手数料は、売買する代金によって変動しますが。
400万円超の不動産の場合は、売買価格×3％+6万円という速算式で求めることができます。
尚、不動産会社に直接買い取ってもらう場合、仲介手数料は発生しません。
印紙税
売買契約書を作成した場合、売買代金に応じた収入印紙を貼付し、割り印をする必要があります。
記事作成時は減税が適用されていて、例えば、売買代金が1,000万円超え5,000万円以下の場合は、10,000円という具合です。
測量代
マンションの場合は不要ですが、戸建ての場合は測量費用が発生する可能性があります。
土地は敷地の境界位置を明示することが、一般の不動産売買では条件となることが多いです。
境界石が見える状態であれば問題ありませんが、ブロック塀の下に隠れてしまっている場合や、そもそも境界石がない場合、土地家屋調査士などに依頼をして測量をしてもらう必要が生じます。
費用は一般の家の場合、おおよそ30～60万円程度です。
リフォーム代
家の買い替えの場合、一般的には買主がリフォームをすることが多いのですが、中には売買の条件として壊れている箇所を修理して買主に引渡しをする。という約定をする事があります。
リフォームする際の注意点としては、奇抜な改装をしないことや、リフォーム工事費用が回収できる保証はないという点です。
住宅ローン一括返済手数料
住宅ローンの返済が完了していない場合、売却時に一括で住宅ローンの一括返済をすることになります。
この際に発生するのが、「住宅ローン一括返済手数料」。
この手数料、金融機関によってまちまちの規定で、額面は数万円に設定されていることが多いですが、しっかりチェックをすると良いでしょう。
抵当権抹消登記
住宅ローンの返済が住んでいない場合や、返済は済んでいるけれど抵当権の抹消登記手続きをしていない。という場合に必要となる費用です。
金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取り、法務局に申請することで抵当権抹消登記が完了します。
自分で手続きを行うことも可能ですが、登録免許税という税金がかかります。
税額は不動産1つにつき、1,000円です。土地と建物なら2,000円になります。
尚、司法書士に依頼する場合は別途、司法書士の報酬が10,000円～30,000円程度必要となります。
住所変更登記
登記済権利書又は登記識別情報に記載された、売主の住所と現時点での住民票の住所が違う場合、住所変更登記が必要となります。
家の買い替えで良くある事例としては、売却する不動産を購入した時の住所が、購入前の住所だった。というケースです。
この場合、売却する不動産の登記表示を旧住所から現在の住所に変更しないと、買主へ名義変更することができません。
税額は不動産1つにつき、1,000円です。
氏名変更登記
結婚、離婚して「氏」が変更になったという場合に必要となる登記です。
税額は不動産1つにつき、1,000円です。
賃貸費用
家の買い替えのタイミングにより、売却不動産から購入不動産へ直接引っ越しが出来ない場合、一時的な仮住まいに引越しをする事になります。
この場合、一時的とはいえ賃貸不動産を借りることになります。
賃貸に関しての仲介手数料、敷金、礼金、前家賃、火災保険、室内清掃費、家賃保証会社の保証料などが考えられます。
家は売れてからもその後の費用がある
家を売却した後にかかる費用と言えば、税金です。
譲渡税と住民税という税金の対象になり、現在は、復興特別所得税も課税されます。
これら税金は売却代金ではなく「利益」に対して課税されるという点がポイント。
売却代金―購入原価―売却経費＝利益という計算で、利益を確認、税額を求めます。
また、居住用の不動産の場合、減税の対象になる可能性がありますので、適用を受けることができるか否か売却前に確認しておきましょう。
尚、一般の人が自宅を売却した場合、消費税の対象外となります。
家を購入する際の諸費用
仲介手数料
では次に、家の買い替えの内、購入する際の諸費用を解説しましょう。
売主から直接購入する場合を除き、仲介手数料が必要となります。
仲介手数料の費用については、売却時の内容と同じです。つまり、前の自宅を売る時と購入する時に仲介手数料が必要です。
登記費用
自分名義に登記を変更する費用です。
構成は登録免許税+司法書士手数料となります。
費用は不動産評価額によって変動しますので、購入前に登記費用の見積もりを取るとい良いでしょう。
新築の場合は、表題登記申請費用別途必要になり、借入をする場合は抵当権設定登記費用が必要となります。
表題登記費用は概ね7～10万円程度、抵当権設定登記は借入額よって変動します。
印紙税
売却の内容と同様です。
火災保険
火災保険、地震保険は、対象が建物本体と家財としたものに分かれます。
融資を受ける場合、融資の条件として建物本体の火災保険加入が義務となることが多いです。
家を購入した後の費用
住宅ローン購入後に必要となる税金としては、不動産取得税があります。
一回限りの税金で、一定の規定に合致する場合、減税措置があります。
また、購入後継続して発生する税金として、固定資産税、都市計画税があります。
家の買い替えはさまざまな費用がある
しっかりと費用を把握して買い替え計画を
家の買い替えにはさまざまな費用が掛かることがお分かりいただけたのではないかと思います。
大切な事は、二つ。
- 一つは、予想外の出費で困らないように、予め費用を把握して計画するという点
- 二つ目は、家の買い替えのタイミング
売却と購入のスケジュールをしっかり組むことです。
不動産会社に依頼すれば、概算費用の見積もりやスケジュールを作成してくれますが、任せっぱなしにせずご自身でも確認をすることが必要です。
