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不動産会社と締結する媒介契約は3種類
不動産会社はなぜ一般媒介契約を勧めないの？
不動産の売却を依頼するために不動産会社と締結する媒介契約書には、次の3つの種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
専任媒介契約と専属専任媒介契約にさほど大きな違いはないので、売主は、一般媒介契約か専任媒介契約の二者択一と考えて問題ありません。大手の不動産会社がおすすめするのはほとんど専属専任媒介契約でしょう。今回は一般媒介契約にクローズアップして、メリットや注意点を説明していきます。
一般媒介契約とは？
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介 | |
| 契約複数社への依頼 | 〇 | × | × |
| 自己発見取引 | 〇 | 〇 | × |
| 媒介期間 | 制限なし（3カ月以内推奨） | 3カ月以内 | 3カ月以内 |
| レインズへ登録 | 義務なし（登録は可能） | 契約締結から7日以内 | 契約締結から5日以内 |
| 定期連絡 | 義務なし | 2週に1度以上 | 1週に1度以上 |
3つの媒介契約を比較すると一般媒介契約は売主、不動産会社ともに最も制限の少ない契約です。売主は複数社と媒介契約ができるので自由度が高く、不動産会社は義務や制限が少ないです。自己発見取引とは自分で買主を見つけるということですが、そんなに多い事例ではありません。
ただ不動産会社の制限や義務が少ないとはいえ、行政指導により媒介期間は3カ月を上限とすることが推奨されており、レインズへの登録や定期連絡も売主が希望すれば対応してくれるという不動産会社がほとんどです。
手数料に違いはない
勘違いしている人も多いのですが、媒介契約の種類によって仲介手数料が変わることはありません。仲介手数料の上限は、法律で「売買金額×3％＋6万円」と定められています。一般媒介契約だからといって、仲介手数料が安くなる・高くなるということはないということです。
仲介手数料は成功報酬なので、不動産が売れた場合にのみ契約時に半金、引き渡し時に半金を支払うのが一般的です。媒介契約の種類に関わらず、査定依頼したり、物件が売れなかったりしたときには、一銭も支払う必要がないということですね。媒介契約を交わすことに費用はかかりません。
一番の特徴は複数社に依頼できること
では専任や専属となにが違うのか？というと、大きな違いは売主が複数社に依頼できるかできないか。専任や専属は1社のみとしか媒介契約が締結できないのに対し、一般媒介は何社とでも契約することができます。
何社とでも…といっても、多くの人は3～4社に留めます。やはり「契約」となりますからやたらと締結するものではありませんし、売却状況を把握したり、価格変更や更新契約をしたりすることを考えると契約数には限度があるからです。
一般媒介契約のメリット
専任や専属との一番の違いは、複数社に依頼できる点でしたね。この点が一般媒介契約の最大のメリットでもあるのですが、実は状況によっては必ずしもメリットになるとは限らないんです。
複数社に依頼できることはデメリットにもなりえる
「複数社に依頼できる」ということは、多くの不動産会社があなたの不動産の売却活動をしてくれるということです。一見すると、複数の会社が売却活動をしてくれることはメリットでしかないように思えます。しかしそこには、各社のやる気が削がれてしまうという欠点が隠れているのです。
不動産会社の立場になってみるとわかりやすいのですが、自社の独占物件と何社もが同時に売却活動している物件。どちらの方が、力が入りやすいと思いますか？不動産会社の報酬は契約したときにのみもらえる仲介手数料だけ、ということも忘れずに考えてみてください。
明らかに、自社の独占物件ですよね？仲介手数料は成功報酬である以上、頑張って売却活動したところで他社に先を越されてしまえば、報酬はゼロ。確実に報酬につながる独占物件＝専任・専属専任媒介の方を優先されてしまうことがわかりますよね。
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一般媒介契約のメリットが活きるケース
では複数社に依頼できるというメリットが発揮するのは、どういうケースなのか。それは、各社のやる気が削がれない売りやすい物件を売るときです。どういうことかというと、「売りやすい物件」というのは、お金をかけた販促活動をしなくても売れる可能性が高い物件なんです。具体的には、タワーマンションやブランドマンション、駅近物件、築浅物件などですね。
このような物件は放っておいても買い手側がアプローチしてきてくれるので、各社のやる気が削がれません。むしろ売れ筋物件を掲載することで、新規購入顧客を獲得することができるので、ライバルが居ようと積極的に販促してくれる可能性が高いと考えられます。各社が積極的に販促活動してくれるのなら、当然、複数社に依頼した方が売却できる可能性は高まるというわけです。
一般媒介契約のメリットが活きないケース
一方、複数社に依頼できるというメリットが発揮されないのは、さっきの逆のケース。つまり「なかなか売れないだろうな」と思われる物件です。具体的には、築古物件、駅まで歩けない距離にある物件、事故物件、再建築不可物件などですね。
このような物件を売却するおつもりなら、専任・専属専任にするのが賢明な判断でしょう。ただでさえ売りにくい物件なので、不動産会社のやる気まで削がれてしまったら致命的ですからね。
一般媒介契約締結後の３つの注意点
一般媒介契約に向いている物件と不向きの物件の傾向が、お分かりいただけたのではないでしょうか？ではここからは、一般媒介契約を締結する上での注意点をあげていきますね。
１．レインズ登録はお願いするべき
一般媒介契約に限り、不動産会社は物件をレインズへ登録する義務がありません。レインズとは、国土交通大臣が指定する流通機構が運営するサイト。不動産業者しか閲覧することはできず、業者が物件情報を載せる、検索するためには欠かせないものです。
一般媒介契約でも、売主が希望すればレインズに掲載してくれることがほとんどです。「誰にも知られずに売却したい」など、よほどの事情がない限り登録をお願いするようにしましょう。
２．媒介期間を定める
こちらも一般媒介契約の特徴なのですが、法令では媒介期間に期限の上限は定められていません。しかし行政指導では「3カ月以内」と推奨されており、標準約款でも上限が3カ月とされています。
3カ月を迎えても売却できない場合には、媒介契約を更新することもできるので、3カ月以内の期間で期限を設けるようにしましょう。こちらから言わないと「期限なし」とされてしまうこともあるので、その点を注意してください。
３．売却状況を聞くようにする
一般媒介契約には、不動産会社が売主に定期的に状況を報告する義務はありません。義務はなくても随時、連絡してくれる不動産会社もありますが、報告内容が曖昧だったり、詳細がよくわからなかったりすることもあるかと思います。
営業担当者は、やはり専任・専属専任媒介の顧客への対応を手厚くするものです。とはいえ、こちらだって大事な資産の売却を任せていることに違いはないのですから、不明点や疑問点があれば、積極的に聞くようにしましょう。
物件によっては一般媒介契約が向いている場合も
適した媒介契約を選択することが大事
この記事では以下の内容を紹介しました。
選択する媒介契約の種類次第では、売れるスピードや金額に大きな差が生じることも考えられます。不動産会社は、決して一般媒介契約を勧めてはきません。各社、自社の専属物件として、確実に報酬を受領したいと考えているからです。彼らの口車に乗せられないよう、自分の物件にはどの媒介契約が適しているかを考えて選択することが大切です。
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