家を売るときの流れと方法をプロが解説しました

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不動産の相談、不動産業者

家を売るときは、どのような流れで手続きが進められていくのでしょうか。代表的な『家を売る方法』は仲介と買取です。この記事では、それぞれの流れと手続を詳しく紹介します。また、仲介と買取には、それぞれにメリットとデメリットがありますので、これから家を売ろうと考えている方は是非参考にしてください。

家を売る2つの方法

ポイント

家を売る方法には、大きく以下の2つがあります。

  • 不動産会社に仲介を依頼して個人に売却する
  • 不動産会社に直接買いとってもらう

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それぞれについて、簡単な概要とメリット・デメリットをご紹介します。

仲介の概要とメリット・デメリット

女性

不動産会社に家の売却について仲介を依頼する方法です。仲介を依頼すると、不動産会社は買主を見つけるために広告活動や案内活動を行います。買主が見つかったら売買契約を締結して引渡しとなりますが、仲介を依頼して売買契約が成立すると、売主は不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。

一般的に築浅の物件なら仲介がおすすめ

住み替えで、築年数が20年位までの家の売却を検討する場合、ほとんどが仲介を選ぶことになるでしょう。仲介のメリットは、買取による方法より高価格で売却できる可能性が高いことです。反対に築20年を超えてお部屋に劣化が見られる場合は、仲介を通じて個人の方に売却するのは難しくなり、安値で売却され仲介料も取られてしまうことになりかねません。

一方、デメリットとしては売却が決まるまで時間がかかること。場合によっては数カ月~1年以上売却が決まらないこともあります。

買取の概要とメリット・デメリット

女性 快適な部屋

不動産会社に家を直接買い取ってもらう方法です。買取を依頼すると、不動産会社による価格査定が行われます。 査定価格の提示を受けた後は、売主がその価格に納得できれば、すぐに売買契約締結~引渡しと同時に現金を受け取ることもできます。

このように、買取のメリットはすぐに売れることです。また、買取は通常、瑕疵担保責任免責で契約が締結されることが多い点もメリット。古い親の家を相続した時などは、買取がおすすめです。

ポイント

瑕疵担保責任免責とは、売却した後、物件に瑕疵(簡単に言うと欠陥)があることが分かったら、修繕を要求されたり、場合によっては損害賠償請求されたりといった、売主が負う必要のある責任です。

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一方、買取によるデメリットは価格が安くなってしまうこと。売却と比較して3割~7割程度での手放すケースが一般的です。買取は、仲介による方法よりスムーズに売却できることから、とにかく早く売却したいという場合に有用です。また、相続人間での打ち合わせが大変な相続財産の売却でも利用されることが多いです。理由は打合せや遠くの相続した不動産を見に行くのでもお金や時間がかかるためです。

監修者から

2020年4月の民法改正により瑕疵担保責任が契約不適合責任へ改正が行われ、売主が担保しなければならない責任が「かくれた瑕疵」から「契約の目的を達成できない場合」に変更されました。それによって売主の負うべき責任は契約責任となり契約書に記載された品質の不動産を引き渡す事が重要となり、責任は加重され、逆に買主の権利行使の選択肢は広がりました。更に瑕疵については隠れていたか隠れていなかったを問わず買主は追求できるようになり、代金減額請求権も認められる様になりました。売主の方はこの様な荷重された責任を負いたくない為、契約書で「一切責任を負わない」としたい所でしょう。

しかし、買主の立場を考えてみると、自分に置き換えてみれば分かりますが、設備等一切責任を負わないという状態は、もしすぐに壊れても一切文句が言えないという状態になります。このクレーム一切不可の状態で、数千万円の買い物をするか?答えはNOですよね。つまり、経年劣化して不具合が起こりやすい不動産は権利的にも個人のお客様に販売しにくい状況になりました。不具合があると後々の金銭にも影響の及ぶトラブルになるリスクが増えていますので、以前より一層売却後の責任を免除して売却出来る買取のメリットは増しています。

仲介で家を売却する時の流れ

マンション物件の内覧・内見

ここでは、仲介で家を売却する時の流れをお伝えします。 多くの方が、家を売却する時は仲介を選ぶはずで、まずはこちらの方法での流れをよく理解しておきましょう。仲介で家を売却する時の手順は以下の通りです。

  1. 不動産会社に査定を依頼する
  2. 不動産会社と媒介契約を締結する
  3. 不動産会社が広告活動や売却活動を展開する
  4. 買主が見つかれば売買契約締結~住宅ローン審査
  5. 審査承認次第、決済~引渡し

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それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

1.不動産会社に査定を依頼する

まず、不動産会社に家の査定を依頼します。売却する家について、訪問を受けて査定を受けた後、不動産会社から値段の提示を受けます。なお、同じ物件でも不動産会社によって査定金額は異なりますとくに戸建ては土地、建物共に個別性が高く、マンションと比べて査定額の差は大きくなりやすいです。不動産一括査定サイトを使えば一度に複数の会社から見積もりを出してもらうことができます。

また、いくら高い査定額を出す会社があっても、その値段で売れる訳ではないので不動産会社選びは慎重にしましょう。一括査定を行うのなら、おすすめはすまいValueです。大手不動産6社からの査定を一括で申し込めます。もちろん査定は無料です。

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2.不動産会社と媒介契約を締結する

査定額の提示を受け、価格に納得できたら不動産会社と媒介契約を締結します。なお、媒介契約には、複数の業者と契約を締結できる一般媒介契約と、1社としか媒介契約を締結できない専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。

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3.不動産会社が広告活動や売却活動を展開する

媒介契約締結後、不動産会社による広告活動や売却活動が行われます。最初に売り出す売却価格は、査定額とは別に不動産会社と相談して決めます。マイホームを売却する場合、住みながら売却活動を行う場合は土日を内覧日に設定するなどして、内覧時には家にいる必要があります。 一方、この段階で引っ越して鍵を渡してしまえば、いつでも見学できますし、立ち会う必要もなくなります。 

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4.買主が見つかれば売買契約締結~住宅ローン審査

内覧後、買主が購入を希望し、価格など条件交渉がまとまれば売買契約締結します。売買契約締結時には、買主より手付金を受け取ることができます。また、売買契約締結後、住宅ローンの本審査が行われます。売買契約には、住宅ローンの本審査が否決とされた場合、手付金を無利息で返還する住宅ローン特約を盛り込むのが一般的です。この場合、また売却活動からやり直しとなります。

5.審査承認次第、決済~引渡し

住宅ローンの審査が承認となれば、日程を調整して決済~物件の引き渡しとなります。 決済は、住宅ローン実行の必要性から、銀行の空いている平日に買主と売主、金融機関の日程を調整して集まる必要があります。

買取で家を売却する時の流れ

女性 不動産スタッフ

一方、買取による方法で家を売却する時の流れは以下の通りです。

  1. 不動産会社に査定を依頼する
  2. 条件がまとまれば売買契約を締結する
  3. 決済~引き渡し

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それぞれについて、詳しく見ていきましょう。 

1.不動産会社に査定を依頼する

まず、不動産会社に査定を依頼します。査定方法自体は仲介による方法と一緒ですが、不動産会社は物件を買い取ってリノベーションするか、建物を解体して建売住宅用地等として活用するため、解体費用やリノベーション費用、さらに不動産会社の利益を考慮した額が差し引かれた査定額となります。

リノベーションにお金がかかるようであれば、相場よりかなり査定額が低くなってしまうこともあります。一般的には、査定価格は相場の3割~7割程度となることが多いです。売却価格については、売却後の税金まで含めてしっかり支払いできる価格を事前に計算しておきましょう。 

2.条件がまとまれば売買契約を締結する

綺麗なマンションに喜ぶ女性

不動産会社の提示した価格に納得できたら、売買契約を締結します。 買取では仲介のように、住宅ローン審査にかかる時間もなく、基本は現金で支払われるため、手続きはかなりスムーズに進んでいきます。

3.決済~引き渡し

売買契約締結後、決済が済んだら引き渡しします。決済までのタイミングで引っ越しを済ませておく必要があるため、荷物をまとめておくなど早めに準備しておきましょう。

買取を考るのなら、買取専門の業者に一度相談してみましょう。おすすめは買取博士です。査定や手数料は無料ですし、買取してもらった後の物件への責任はなし。なるべく早く物件を現金化したい方にもおすすめです。

買取博士

どちらの方法で家を売る場合でも必要な準備

女性

また、家を売る場合、自分名義の家でなければ売却できません。相続などの場合は、登記簿の名義変更されていない場合もありますので早めに名義変更しておきましょう。身分証明書、家を購入した時の資料のほか、固定資産税納税通知書などの家を売るための書類は売却でも買取でもどちらでも必要になってきます。これらの書類はスムーズに家を売るコツとして、早めに揃えておきましょう。

役所が発行する書類を保管しておかなかった場合、再発行も可能。しかし、GWや正月など役所が休む期間と重なると、書類が手元に来るまで2週間以上かかってしまう場合もあります。

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家

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仲介による方法と買取による方法それぞれについて、概要やメリット・デメリットと共に、家を売るときの流れをご紹介しました。

どの段階でどのような手続きが行われているのか、確認が必要な時には本記事を参考にしてみてください。

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監修者:鈴木 良紀

監修 鈴木

経歴:東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格:宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動:投資僧