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家を買い替える際に売却をお願いする不動産会社と契約を結びます。これを媒介契約というのですがいくつか種類があります。「専任媒介契約でいいですか？一般にしますか？」と聞かれませんでしたか？ちがいとおすすめをプロに聞きました。
読者からの質問
買い替えでお勧めの媒介契約のタイプはありますか？
不動産のプロのアドバイス
媒介タイプの途中変更も含めて状況に応じて検討しましょう
高く売りたい場合は専任媒介
媒介契約のタイプは３種類あります。それぞれ内容や条件が異なりますが、一つの観点として、『複数の業者へ重ねて依頼できるかどうか』に分けられます。
- 複数依頼ＮＧ：専任媒介、専属専任媒介
- 複数依頼ＯＫ：一般媒介
マイホームの買い替えの際、売り先行で進める場合には少しでも高く売りたいところです。買い替え物件の購入資金へできるだけ多く回せるからです。
また、買い先行のように、買い替え物件の購入代金の支払い期限のために焦って安売りをする必要がありません。この場合は専任媒介がお勧めと言えます。
専任の場合、依頼を受けた不動産会社は一般媒介に比べると強く責任を感じます。さらに他決（他社に契約される）のリスクがなくなるために、広告や人件費などのコストを大量に投入できるようになります。
このため、希望価格で売れるまでじっくりと腰を据えて売却することが可能です。安売りや焦る必要のない売り先行の場合では、専任媒介が適していると言えるでしょう。
なお、専任と専属専任の違いは「報告頻度」と「自己発見取引の制限」です。前述の「複数の業者へ重複依頼」に関して差はありません。
よくあることですが売主がご近所や親戚や友人などに聞いて「買うよ」というお客を自分で見つけてしまうことがあります。これを「自己発見客」といいます。こういう可能性のある人は、専任媒介を選ぶと良いでしょう。
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はやく売りたい場合は一般媒介
購入物件の代金支払いまでに売却を完了（決済）させるという「時間勝負」になります。この場合は一般媒介がお勧めと言えます。
複数の業者へ重複依頼することで各社が競うように市場へ情報を流すため、購入希望者の目に触れるチャンスが増えます。早期売却の可能性アップが期待できます。また、購入代金へ充当する金額も確定しているため、売却価格の値引き額も決められます。
タイムリミットもありますので、時間優先で値下げにも応じる決断も必要になってくるでしょう。値下げ交渉に応じやすい点や時間勝負という点では、一般媒介が適していると言えるでしょう。
同時進行の場合は途中変更も検討
買い替え計画は人それぞれ状況も異なります。売り買いのどちらを先行させるか固定せず同時進行で流動的に進めて行く方がベターというケースもあります。
その場合には、売りと買いのどちらかが決まった時点で媒介契約のタイプを変更するという方法もあります。
例えば、スタート時点ではまだ焦って安売りをする必要のないことから専任媒介。その後、買い物件が決まったら一般媒介へ切り替えます。
専任から一般へ切り替えることを渋る業者もいます。媒介契約の契約期間は原則３ヶ月以下です。
３ヶ月以下の期間の契約もできますし、業者が広告を売った直後など相手に不利な時期でなければ基本的には途中解約もできます。
途中で変更したい場合には、媒介契約書の特約などを良く精査する必要もあります。