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マンションの頭金はいくら用意する？
返済が苦しくならないために！
マンション購入時には頭金はあったほうがよいと言われています。しかし「頭金はいくら用意したらいいか分からない」という人が大多数です。そしてほとんどの人が「住宅購入時に貯金しておいたお金が頭金」として「残りはローン」と頭金ありきでローンの金額を決めているのではないでしょうか？
頭金ありきでローンの金額を決めるのは危険です。
思った以上に住宅ローンの金額が多くなり、無理な返済計画になることが多いためです。頭金は自分の借入可能額から逆算して決めるべきです。
自分の借入可能額の算定方法、必要な頭金の考え方を解説します。
正しい頭金はいくらなのかを知ることで、無理のない住宅ローンを組むことができるようになりましょう。
住宅ローン審査に通過できる金額は借入期間と年収によって決まる
借入期間は最長35年まで！長くなればなるほど借入金額は多くなる
自分がいくら借りることができるのかは借入期間と年収によって決まります。
まずは、住宅ローンで認められている借入期間と返済負担率からいくらを借りることができるのか、MAXの借入可能額の算定方法を解説していきます。
住宅ローンの借入期間は最長35年まで認められています。
借入期間が短ければ、借入可能額は少なくなり、借入可能額が長ければ多くの金額を借りることができます。
「自分がいくらまで借りることができるのか」ということは最長35年で借りた場合にはいくら借りることができるのかという計算でシミュレーションをしてみるとよいでしう。
住宅ローンの返済金は年収の35％まで、年収が高ければ高いほど借入金額は多くなる
住宅ローンの借入可能額を決めるもう1つの重要な指標は返済負担率です。返済負担率とは「住宅ローンの年間返済金が年収の何％なのか」ということを示す指標です。
ほとんどの住宅ローンで返済負担率は年収の35％まで認められていることが多くなっています。
例えば年収500万円の人であれば、住宅ローン年間返済金は175万円（毎月14万5千円）まで許容されます。
自分のMAX借入可能額を知りたい場合には返済負担率35％でシミュレーションをしてみるとよいでしょう。
35年ローン、35％返済負担率でいくら借りられる？
では、住宅ローンのMAX借入可能額である「借入期間35年」「返済負担率35％」でシミュレーションした場合、年収ごとにいくらの借入が可能になるのでしょうか？
金利1％でMAX借入可能額をシミュレーションしていきたいと思います。
| 年収 | 400万円 | 500万円 | 700万円 | 900万円 |
| 借入可能額 | 約4,110万円 | 約5,140万円 | 約7,230万円 | 約9,300万円 |
このように、日本人の平均年収以下くらいである、年収400万円の人でも4,000万円以上の金額を借りることができる計算になります。
理論上は、購入希望物件価格から上記金額を差し引いた金額が頭金として必要な金額ということになります。
しかし、上記シミュレーションはあくまでMAX借入可能額というだけで、返済負担率35％ものローンを35年間も返済し続けていくことは現実的とは言えません。
現実的な返済計画
借入期間は60歳になるまで
住宅ローンは最長35年、返済負担率35％、住宅ローンは完済時の年齢80歳前後まで借りることができます。しかし、借入可能額MAXまで借りてしまうと以下のリスクが伴います。
- 完済時年齢が高齢になる
- 返済金が多すぎて返済に無理が生じる
このようなリスクを排除するためには、現実的な返済計画の元に借入可能額を算定する必要があります。生活に無理のない返済計画の中で借入可能額はいくらになるのか詳しく見ていきましょう。
完済時の年齢が80歳でローンを組めることは組めます。しかし、審査を受けるのは現役として所得がある時点を対象にしているため、定年退職して年金収入だけとなった時に現役時代の収入ベースの返済を行なっていくことは困難です。
また、「老後2,000万円問題」でも話題になったように、今は厚生年金収入がある人でも、厚生年金だけでは老後資金が不足する時代です。そのため、定年退職した後に住宅ローンの返済が残っているという状態は好ましいことではありません。
現実的な返済計画を立てるのであれば、完済時の年齢は60歳までとする必要があります。借入時年齢が30歳であれば30年ローン、35歳であれば25年ローンを組むのが無理のない借入期間です。
返済負担率は20％くらいまで
返済負担率に関しても、銀行が35％まで認めているからと言って、35％が適正な返済負担率というわけではありません。
額面年収から35％もの返済金を持っていかれてしまったら、手取り収入から住宅ローン返済額を差し引いて残るお金は半分程度になってしまいます。
これでは生活していくことは難しいと言えます。無理のない返済を行なっていくためには、返済負担率は20％程度が限度と言われています。
これは家賃構成比でも同じで、賃貸物件であったとしても家賃は年収の20％程度に収まるようにしないと生活は厳しくなると言われています。
借入期間30年、返済負担率20％でいくら借りられる？
無理のない返済計画から借入可能額を知りたいのであれば完済時年齢60歳、返済負担率20％で住宅ローンを組む必要があります。
30歳の人が金利1％で住宅ローンを組む場合（30年ローンを組む場合）にいくら借りることができるのか年収別にシミュレーションしていきましょう。
| 年収 | 400万円 | 500万円 | 700万円 | 900万円 |
| 借入可能額 | 約2,050万円 | 約2,580万円 | 約3,600万円 | 約4,660万円 |
上記が無理のない借入可能額と言えるでしょう。
年収700万円ある人でも4,000万円を借りることができないのが現実です。 なお、借入可能額はCASIOのサイトで簡単にシミュレーションすることができますので、ご自分の年齢と年収からいくら借りることができるのかをシミュレーションしてみることをおすすめします。
無理のない借入金額可能額から必要な頭金を算出しよう
無理のない返済計画から借入可能額を算出したら頭金を算出することができます。
例えば2,500万円が借入可能額という人が3,000万円のマンション購入を希望するのであれば不足分の500万円が頭金として用意すべき金額です。
このように借入可能額を先に算出することによって無理のない返済計画を立てた上で必要な頭金を知ることができます。
「そろそろ住宅を買おうかな」と考えた時に、手元にあるお金をとりあえず頭金にして不足分をローンで借りるという方法では、住宅ローン返済計画に無理が生じてしまいます。先に無理のない返済計画での借入可能額を算出することをおすすめします。