築年数に注意！中古マンションを購入する際のローンと税金の注意点

今回は中古マンションのローンと税金に関して、注意する点について解説していきます。新築と中古では、融資の年数、減税の適用などについて相違する点があります。後から「しまった！」と後悔しないために抑えておくべきポイントをお伝えします。

新築と中古マンションの違いを解説します

中古マンションも不動産ですから、住宅ローンの利用自体はもちろん可能です。但し、新築マンションと相違する点がいくつかありますので、注意が必要です。

築年数によって返済期間上限が変わる

一般の住宅ローンは返済期間の上限が35年となる金融機関が多いですが、中古マンションの場合、築年数により返済可能年数が減ることがあります。例えば、金融機関の規定で完済は築60年まで。という規定があるとします。この金融機関で、築35年のマンションの住宅ローンを利用する場合、60-35＝25年が返済年数の上限。といった具合です。金融機関により採否が分かれますので、申込前に確認しておくと良いでしょう。

旧耐震基準物件のローン審査

建築基準法の耐震基準が昭和56年6月1日に大きく変わっています。この日付以前に建築確認を取得した建物は、旧耐震基準による建物となります。旧耐震基準の建物だからと言って、即危険とは言えませんが、一部の金融機関では旧耐震基準のマンションの住宅ローン審査を厳しくしています。

但し、旧耐震基準で建築された建物であっても、その後、耐震判定を行った結果、現在の耐震基準を満たしていると認められた建物や、耐震改修工事により耐震基準を満たしている建物は、通常の審査と同じ扱いになります。そのため、旧耐震基準で建てられた建物の場合は、耐震判定しているか否かを確認すると良いでしょう。

中古マンションの税金

では次に、中古マンションの税金について解説していきます。マンションの税金ですが、大きく分けて二つに分類されます。「購入時に一度だけ発生する税金」と「購入後も継続的に発生する税金」です。それでは具体的に説明を進めます。

購入時に発生する税金

不動産取得税

中古マンションを取得した事により課税される税金で、都道府県に納付します。購入時に必要となる税金ですが、不動産を取得したのち2~6か月程度遅れて納税通知書が届き、納付することになります。購入した中古マンションの課税標準額が土地10万円未満、家屋12万円未満の場合、不動産取得税は課税されません。

市場に出ているマンションはほぼ全てがこの金額以上ですので、全ての中古マンションが不動産取得税の対象と言っても良いでしょう。有償・無償に係わらず不動産を取得した場合に課税されますが、相続の場合、不動産取得税は課税されません。

但し、相続時精算課税制度を利用した不動産の取得の場合、課税されます。課税標準額とは、原則、固定資産税評価額が使われますので、購入価格ではないことに注意が必要です。税額の計算は、課税標準額×4%となりますが、居住用の不動産の場合は、減税措置があります。

印紙税

売買契約書の作成にかかる税金で、収入印紙を貼付して納税する方式の国税です。住宅ローンの利用がある場合は、金銭消費貸借契約という住宅ローンの契約をしますが、この契約書にも収入印紙を貼付します。

登録免許税

不動産の登記手続きに関する国税で、収入印紙を貼付して納税します。所有権移転登記、住宅ローンの利用がある場合は抵当権設定登記にも登録免許税が課税されます。

消費税

消費税は、課税業者である不動産会社が売主である場合、適用対象になります。（リノベーションマンション等）但し、マンションの価格そのものに消費税が課税されるわけではありません。マンションの価格は、土地代+建物代で構成されていますが、土地は消費税が非課税です。建物代金にのみ消費税が課税されます。尚、一般の個人が売主となる中古マンションの場合、消費税が非課税となっています。

購入後後継続して必要となる税金

購入後に継続的に課税される税金は二つです。一度だけでなく継続的に発生する支出なので、家計を考える上で無視できない税金ですからしっかり把握しておきたいものです。順番に見ていきましょう。

固定資産税

原則、不動産の所有者に課税される地方税です。毎年継続して課税されますが、3年に一度評価替えという評価の見直しがあり、納税額が見直されます。中古マンションの固定資産税で注意する点は「築5年」という年数です。固定資産税は新築から5年間は軽減措置があります。どの程度の減税かというと、建物の税額の2分の1。

従って、築5年以内で中古マンションを購入した場合、売主から聞いていた固定資産税の額は減税されている金額です。減税されていない金額を確認して、家計の計画を立てることが望ましいです。

都市計画税

市街化区域の不動産に課税される税金です。道や公園等都市計画事業の費用に充てられています。固定資産税の納付書内に記載されている税金なので、注意深く見ていないと課税されていることに気が付きにくいです。尚、都市計画税は築年数による減税はありません。

住宅ローン減税

中古マンション購入でも住宅ローン控除が利用可能です。減税の期間は消費税が課税される中古マンションの場合13年。消費税非課税中古マンションの場合は10年となります。注意する点は「減税額」です。

例えば、3,000万円の住宅ローンを利用したとしましょう。減税により最大控除額はローン残高の1%です。計算すると30万円だと分かります。では、30万円が毎年還付されるというと、必ずしもそうではありません。何故かと言うと、住宅ローン減税は住宅ローン残高年間40万円、収めた所得税と住民税。いずれか低い金額までしか適用を受けることができません。

つまり、上記の例の場合では減税の枠自体は30万円ありますが、借主が納めている所得税、住民税が20万円の場合、低い方の20万円までしか減税を受けることができません。また、返済が進んでいき、残高が2,000万円を切った場合、その残高の1%が減税の適用上限となる点にも注意が必要です。

税務の専門家に相談しましょう

この記事では以下の内容を紹介しました。

税金の緩和規定は、適用期間、面積規定、年収規定等が定められていますので、購入時に適用の可否については必ず確認したい点です。尚、宅建業者は税理士ではありませんので、税理士法の規定により税務相談をすることができません。税務署や税理士に確認をすることをお勧めいたします。