中古マンション購入時の諸費用を簡単にシミュレーションしてみよう

この記事では、中古マンションを購入する際に必要な諸費用をわかりやすくお伝えします。新たに不動産を手にしようとした時にかかるのは、マンション本体の価格だけではありません。「思ったよりお金がかかる」と後になって思わないように、あらかじめどのような諸費用がかかるのか、知っておいてください。

中古マンション購入時の諸費用を把握しよう

中古マンション購入時にはさまざまな諸費用がかかります。それなら、合計でいくら諸費用がかかるのか、事前に把握しておきたいですよね。「賃貸で毎月、家賃を払うのはもったいないから、同じ額を払うなら中古マンションを購入しようかな」と一人暮らしでも思う方はいらっしゃるかもしれません。

実際には、購入する中古マンションや利用する金融機関、不動産会社などによって諸費用は異なります。ここでは条件を設定した上で、それぞれの諸費用をシミュレーションする方法をご紹介していきたいと思います。

中古マンション購入時にかかる諸費用

最初に、中古マンション購入時にかかる諸費用をご紹介します。中古マンション購入時には主に以下のような諸費用(経費)が必要となります。

中古マンション購入時に必要な諸費用①：仲介手数料

マンション購入について不動産会社に物件の仲介を依頼した場合には、購入が決まった時に仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は、マンション購入時の代表的な諸費用です。仲介手数料は以下の通り、売買金額ごとに上限が定められています。

たとえば、中古マンションを3,000万円で購入した時の仲介手数料の上限は3,000万円×3%+6万円+消費税=103.68万円です。上記はあくまでも上限額で、購入時に物件の仲介を依頼する不動産会社によって仲介手数料は異なりますが、多くの場合上限額に設定されています。

 中古マンション購入時に必要な諸費用②：印紙代

売主との間で作成した売買契約書には印紙を貼る必要があります。この印紙代もマンション購入時の諸費用です

たとえば3,000万円で中古マンションを購入した時の印紙代は、20,000円です。

中古マンション購入時に必要な諸費用③：登記費用

中古マンションを購入すると、所有権が売主から買主へ移転するため、登記手続きが必要です。この所有権移転登記費用にも諸費用がかかり、一般的には買主が負担することになっています。

司法書士報酬

また、司法書士報酬によっては登記を依頼する司法書士によって異なりますが、一回の登記でおおよそ4万円程度が相場です。 土地と建物は別々に登記します。

 中古マンション購入時に必要な諸費用④：火災保険料

マンションを購入するときは火災保険に入る方がほとんどでしょう。とくに、住宅ローンを利用してマンションを購入する場合は、必ず火災保険に加入する必要があります。この火災保険量も諸費用の1つです。

火災保険の保険料は延床面積や築年数、保障内容などによって異なりますが、保険期間を10年まで選ぶことができます。保険の加入期間が長ければ当初の保険料は高くなりますが、総額では安くなるでしょう。

中古マンション購入時に必要な諸費用⑤：ローン手数料/保証料 

住宅ローンを利用してマンションを購入する時は、借入手数料と保証料を支払う必要があります。この借入手数料と保証料もマンション購入にかかる諸費用です。借入手数料と保証料の金額は利用する金融機関によって異なります。

中古マンション購入時に必要な諸費用⑥：固定資産税/都市計画税

中古マンションを購入し所有すると、固定資産税や都市計画税を支払う必要があります。固定資産税は固定資産税評価額の1.4%、都市計画税は固定資産税の0.3%が課税標準です。

ただし、マンションが居住用の場合は土地のサイズが200㎡までであれば固定資産税を1/6、都市計画税を1/3とできる特例があります。固定資産税や都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者に対して課税されるため、年の途中で売買を行うと売主に請求が行くことになります。固定資産税と都市計画税の取り扱いについては、買主と売主の間で決めることです。ただし、一般的には所有権移転日で日割り計算して買主が支払います。

 中古マンション購入時に必要な諸費用⑦：不動産取得税

不動産所得勢は、不動産を取得した人が全員支払う必要のあるものです。マンションを購入したら、もちろん対象になります。土地と建物の固定資産税評価額に対して3%の税金が課されるので、これも諸費用と考えたほうが良いでしょう。

なお、平成33年3月31日までであれば宅地の固定資産税評価額を1/2に軽減できる特例が受けられる他、居住用マンションであれば、その築年数に応じて建物の固定資産税評価額から最大で1,200万円を控除できます。

中古マンション購入時に必要な諸費用⑧：消費税

マンションを買う際、土地については非課税となっていますが、マンションそのものは課税対象です。とはいえ、売主が個人であれば消費税を納める必要がないため、中古マンション売買ではほとんどの場合、消費税はかかりません。

ただし、不動産会社が物件(中古マンションなど)を買い取ってリフォームをして再販するようなケースだと、マンションに消費税が課税されることになります。しかし、不動産価格は税込み表示が基本。追加でマンションの価格に消費税がかかることはないでしょう。ただし、念のため物件の価格が税込みか税抜きかの確認はしておいたほうが無難です。なお、物件そのものに消費税がかからない場合でも、仲介手数料や司法書士報酬には消費税が課税されます。消費税は積み重なると意外と大きな金額の諸費用になるので、ご注意ください。

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先ほど取り挙げた諸費用について、3,000万円の中古マンション(築10年建物2,000万円、土地1,000万円)を3,000万円の住宅ローンを利用して購入する場合にかかる諸費用についてのシミュレーションをしてみます。仲介手数料3,000万円のマンション購入時、不動産会社に支払う仲介手数料の上限は以下の通りです。

中古マンション購入にかかる諸費用①：登記費用 

所有権移転登記にかかる登録免許税の計算には固定資産税評価額を用います。 固定資産税評価額は実勢価格の7割程度を目安とすることから、ここでは建物の固定資産税評価額を2,000万円×70%(目安)=1,400万円。土地の固定資産税評価額を1,000万円×70%(目安)=700万円として計算します。

中古マンション購入にかかる諸費用②：火災保険

マンションの火災保険の保険料はどの保険会社のどの商品を選ぶかによって異なりますが、ここでは損保ジャパン日本興亜のクイック試算を利用して保険料金の見積もりを算出します。

上記サイトにて築10年、延床面積100㎡、家財保険1,000万円で計算してみましょう。1年払いで51,180円(地震保険あり)、10年一括払いで180,360円(地震保険あり)と計算できます。この金額が諸費用です。

 中古マンション購入にかかる諸費用③：ローン手数料/保証料

マンション購入時にかかるローン手数料/保証料も利用する金融機関や商品、審査結果によって異なりますが、ここではみずほ銀行の住宅ローンを参考に計算してみます。まず、ローン手数料は32,400円です。 

そして、ローンを35年で利用する場合の保証料(元利均等返済)は、1,000万円あたり206,110円～721,470円となっているため、3,000万円の借入では618,330円～2,164,410円。ただし、保証料については住宅ローン金利に0.2%することで一括払いしなくてもよくなります。

 中古マンション購入にかかる諸費用④：固定資産税/都市計画税 

固定資産税/都市計画税は以下のように計算できます。

固定資産税/都市計画税の内訳 建物の固定資産税=1,400万円×1.4%=19.6万円土地の固定資産税=700万円×1/6×1.4%=1.63万円建物の都市計画税=1,400万円×0.3%=4.2万円土地の都市計画税=700万円×1/3×0.3%=0.7万円合計=22.63万円上記物件について、6月30日に所有権移転する場合、買主の負担分は22.63万円×181日÷365日=11.222万円となります。

中古マンション購入にかかる諸費用⑤：不動産取得税

マンションの不動産取得税は新築日が1997年4月1日以降の場合、建物について1,200万円の控除を受けることができます。また、土地については固定資産税評価額を1/2とし、さらに45,000円の控除が可能です。

不動産取得税の内訳建物の不動産取得税=1,400万円-1,200万円×3%=6万円土地の不動産取得税=(700万円×1/2×3%)-4.5万円=6万円合計=12万円 消費税消費税については個人間売買で、課税されません。

また、仲介手数料や司法書士報酬についてはそれぞれの項目で課税されているとします。 諸費用合計 まとめると、以下の通りです。

諸費用合計：103.68万円+1万円+25.2万円+18万円+3万円+11万円+12万円=173.88万円

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基本的には、戸建て購入の際も同じような諸費用が発生します。一戸建てとマンションで異なる点は、庭の敷地や樹木などがあること。新しく整地されたところに建っている一戸建てならば、お隣との境界線ははっきりしています。

ただし、中古一戸建てを購入される時に境界線が分からない場合は、購入前に土地家屋調査士に依頼して測量してもらいます。土地家屋調査士に支払うための費用が発生する場合もあります。

諸費用を安くする方法がある？

運が良ければ諸費用を安くすることができるかもしれません。不動産会社を仲介せずに、自分で家を手放したい人を見つけた場合は仲介手数料を安くできます。親戚に家を売る、同じマンションの住人が遠くに住んでいる両親を住まわせる家を探していたから売ったなどで、たまにそういうことはあります。

ソニー不動産とYahooが共同で運営している「おうちダイレクト」という不動産一括査定サイトは、「セルフ売却」という個人間売買もサイト上で仲介できるようになっております。もし、そうした物件の中に購入したい家があれば見学申込をしてみてはいかがでしょうか。売買成立すれば仲介手数料を大幅に削減できます。

おうちダイレクト公式ページ

マンション購入時は諸費用も併せた資金計画を！

この記事では以下の内容を紹介しました。

中古マンション購入にかかる諸費用について、それぞれの諸費用を計算してみました。結果として、今回のシミュレーションでは諸費用は購入価格のおよそ6%程度。各諸費用は物件によって異なるため、事前にある程度計算するとともに、不動産会社の担当者に相談して計算してもらうようにしておきましょう。

また、ここではご紹介しませんでしたが、中古マンションを購入後に月々の修繕積立金が値上がりしたり、リフォーム業者にお願いして、お部屋をリフォームすることもあるでしょう。そうした予算も見越して購入の資金計画を進めてください。