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これから売買を考えている方必見です！
現役不動産会社経営者が解説します。
マンションの相場が今後上がるのか？下がるのか？これから購入しようとしている方も、これから売却しようとしている方も非常に気になるテーマだと思います。今回は今後、上がるマンションと下がるマンションの傾向について解説していきたいと思います。
結論
最初に結論を書きますが、不動産の価値は何で決まるか？
答えは明白です。不動産の価格は「どれだけ欲しいと思う人がいるか？」で決まります。
単純ですが、この本質を外して語ることはできません。言い換えると、皆が欲しがる資産価値が高い不動産です。
では、どんな部屋なら今後、資産価値が高くなるのか？順に解説していきましょう。
マンションの価格を構成する要件
立地～駅からの距離
駅から近い物件の方が人気なのはご存知かと思います。駅から5分の距離と、駅から10分の距離では、距離は2倍の差がありますね。
クイズです。駅から5分の物件数と、駅から徒歩10分の物件数はどれぐらい物件数に差があるでしょうか？
答えは4倍です。
円の面積を求める式は「半径」×「半径」×3.14でしたね。
徒歩5分＝0.4kmですから、5分以内の面積は、0.5024km四方という計算になります。
徒歩10分＝0.8kmですから、10分以内の面積は2.00km四方という計算になります。
結果、競合相手は4倍になるという計算です。そう考えると1分の差というものは意外と大きいことが分かります。
逆に考えると、1分でも駅に近づけば近づく程、今後、希少性が高まり資産価値が高くなります。
また、「駅からマンションまでの道に屋根があるので、雨に濡れない」といった要素や、「夜道が明かるい」といった点も査定では大きくプラス査定になるポイントです。
広さ
単に広ければ良いという訳ではありません。バランスが重要です。
マンションは住宅ローンの他に管理費、修繕積立金が発生します。新築ならば管理費・修繕積立金は安いのですが築10年を超えるあたりから値上がりしていきます。
このコストと同じコストで戸建てが買えるとしたらどうでしょうか？かなりの割合で、戸建てを選ぶ方が多いことは想像に難しくありません。
つまり、戸建てのコストと競合するような広い部屋は、今後、査定の価格が下がりやすいと言えます。
同じ建物内に、広さが大きく違う部屋があるよりも、ほぼ同じ広さで揃っている方が査定は高くなり、今後も高い資産価値が維持できると言えます。
何故かと言うと、部屋の広さの差は収入の格差でもあるからです。
収入の格差が大きいと、建物の維持管理に関して、共通の価値観を見出すことが難しくなります。
今後、高齢化が進めばなおさらです。
経済的にゆとりのある人は、お金がかかっても良いのできっちり修繕をしたいという思考を持ちます。
経済的に困窮している人は、修理しなくても住めるならそれでいいではないかという思考を持ちがちです。
最悪、修繕の決議が取れずに問題が放置されるような事態になる可能性も否定できません。
共用設備
共用設備というと、豪華なエントランスホールや共用のジムなどが浮かぶかもしれません。
確かに、そういった豪華で優雅な施設があることは住人にとって嬉しい設備でしょう。
では、豪華な共用設備があればそれで良いのか？決してそうではありません。
ここでも大切なものは、「バランス」です。
築50年の団地に、共用のスポーツジムが入ってることを想像していただくと分かると思います。
住人の生活レベルに合った共用施設が備わっていると、今後も高い資産価値を維持することが可能です。
逆に、稼働率が低い共用施設があればあるほど、資産価値が低下します。
管理
単に管理費が高いか安いかを検証するのではなく、こちらもバランスです。
マンションの管理方式は「常駐」「日勤」「巡回」という三方式があります。
常駐は、管理人が24時間滞在するので、セキュリティー面で非常に安心感がある反面、コストが高くつきます。
日勤は、管理人が朝●時～●時滞在、日曜日は休みという形態。
巡回は、管理人が週何日、●時～●時の間に巡回するという形態です。
富裕層が多く暮らすハイクラスなマンションは、常駐が一般的。
一般的なファミリータイプのマンションは日勤が一般的です。
投資用のワンルームマンションなどは、ほとんどが巡回方式です。
ハイクラスのマンションにも関わらず巡回方式の場合、査定上ではマイナスポイント。つまり資産価値が低いとされます。
また、管理費は一般的に世帯数が多い程、1件当たりの負担額が安くなります。従って、世帯数が50世帯よりも30世帯しかない方が管理費は割高になり、マイナス査定となります。
修繕費
修繕費については、「適正な修繕積立計画になっているか否か？」が大きなポイントです。
メンテナンスができない建物はいずれスラム化してしまいますから、資産どころか負債になってしまいます。
長期修繕計画という計画書が管理組合にあるので、確認してみましょう。
概ね10年～15年で外壁や屋根のメンテナンスが入っていることが読み取れると思います。
この計画を実施するために、修繕積立金を徴収しているのですが、計画に対して十分な残高になっている場合、今後の資産価値も高いレベルが維持できると言えます。
建替え余力
どの土地にも、「建てることができる建物の床面積の上限」が存在します。
容積率と呼ぶのですが、例えば容積率が200％なら敷地面積の2倍の床面積まで建築することが可能になります。
建物は新築した瞬間から老化が始まります。当然、いつの日か建替えをする必要が発生します。
この時、既存の建物よりも、大きな建物が建築可能だとしたら？
大きく建てた部屋を売却して、建築費に充てることができます。
逆に、建替えをしても今の建物の面積しか建てることができない場合は、建替え費用が100％区分所有者の負担になってしまいます。同じ70㎡の部屋だとしでも、建替え余力があるかないか？
どちらの資産価値が高いか言うまでもありません。
周辺環境
例えば、「新しい駅ができる」「区画整理が行われる」「再開発が行われる」といった、周辺環境による要因があると、不動産の価値は上がります。
逆に、「急行電車が止まらなくなる」「嫌悪施設ができる」「地域が浸水」といった要素があると、相場が下がってしまいます。
まとめ
欲しいと思う人がいるなら資産価値は高い
いかがでしたでしょうか？不動産の価格と価値。
一見同じ価格に見える不動産でもその価値は違うことが間々あります。
あまり細部に拘り過ぎるのは良くありませんが、同じようなマンションなのになぜか売れる物件と売れにくい物件があるは事実です。
できるなら、今後売れやすく資産価値の高いマンションを選びたいものです。