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不動産売買には手数料がかかることが多いです。高額な商品のため、手数料もそれなりの金額になりやすく、人によっては「こんなに？」と手数料の額に驚いてしまう人もいるでしょう。この記事では、後になって困らないように不動産売買にかかる手数料についてまとめてあります。これから、不動産売買を行う予定の方は是非参考にしてください。
不動産売買の必要経費 仲介手数料
不動産の購入、売却を行うためにはそれぞれ諸経費が必要です。銀行経費や各種清算金など様々な項目がありますが、忘れてはいけないのが仲介手数料。不動産仲介会社に依頼をして不動産売買を行う場合、購入・売却どちらのケースであっても不動産仲介会社に対して仲介手数料を支払わなければいけません。
この手数料は不動産売買の成功報酬として支払うもので、不動産売買契約が成立したタイミングで支払い義務が生じます。それぞれの具体的なタイミングは、不動産購入の方は購入希望物件の売買契約が完了した時、不動産売却の方は売却依頼物件の売買契約が完了した時です。
支払方法は各不動産会社によって異なるのですが、大きく分けて2パターンが考えられます。
- 売買契約時：半金 決済時：半金
- 決済時：全額
仲介手数料の支払い時に注意して頂きたいことは、手数料の支払いは現金で行うケースが多いことです。賃貸取引のケースではカード決済に対応している店舗が多くなっていますが、売買取引のケースでは対応店舗が多くありません。
ご両親からの援助を予定している方などは、仲介手数料の支払時期の確認は忘れないようにしてください。資金不足の可能性があるようでしたら、支払時期の変更を事前に相談しておきましょう。なお仲介手数料の支払い期限は決済時迄です。
いくらの仲介手数料が必要か？ 仲介手数料金額の計算方法
では次に仲介手数料金額の計算方法を確認しましょう。仲介手数料金額は宅地建物取引業法によって上限金額が明確に定められています。不動産会社によって計算方法が違うことは無いので、安心してください。
| 成約価格 | 計算式 |
|---|---|
| 200万円以下 | 5%×10%（消費税） |
| 200万円超400万円以下 | 4%＋2万円×10%（消費税） |
| 400万円超 | 3%＋6万円×10%（消費税） |
ここで注意して頂きたいことが一点、不動産価格に課税されている消費税です。
不動産価格の表示法補は、税込金額と非課税の2パターンです。
個人は課税対象事業者に当てはまらないため、多くの個人間売買のケースで非課税になります。そのため、契約書に記載されている金額を当てはめれば、問題ありません。
それに対し、建物に消費税が課税されている場合は、契約金額から建物金額から消費税を差引かなければいけません。土地は非課税なので、課税されているケースがないからです。
販売図面、もしくは売買契約書で『税込か？』、『非課税か？』を確認することができるので、分からない時は確認してみましょう。なお、個人方が不動産売却をする場合、基本的に不動産価格は非課税になります。
具体例で仲介手数料を実際に計算してみる
ここまで仲介手数料について解説してきましたが、実際の数字を利用して計算してみましょう。
下記条件で不動産売買契約が締結されたと仮定します。
EX）
販 売 価 格 ：5,000万円（不動産は税込み価格表示になっています）
売買契約金額：5,000万円（税込）
内訳）: 土地3,900万円 建物1,000万円建物消費税 ：10万円
計算式
（5000－100）×3%+6万円＝153万（税抜き）
153万6円×10%(消費税)=168万3000円
簡易な計算式のため、電卓が手元にあれば誰でも仲介手数料金額を計算できます。手数料は決して安い金額ではないので、おおよその金額を事前に知っておければ安心です。諸経費金額が気になる方は、事前に計算してみてはいかがでしょうか。
仲介手数料を支払う対価は？
仲介手数料金額計算方法が分かったところで、手数料を支払う対価について確認です。安くない金額を支払うわけですから、相応の対価を得られなければ支払う意味がありません。この点もしっかりと確認しておきましょう。物件購入時と売却時に分けて確認しています。
購入時
1．物件の紹介、現地案内
買主は自分の希望条件を不動産会社に伝えて物件情報を取り寄せることができます。
スーモなどのポータルサイトを利用して物件情報を得ることも可能ですが、未公開物件などの広告掲載されていない物件も流通していることがあります。不動産会社のネットワークを利用すると、あなただけでは知り得ることのできない物件情報も取り寄せられます。
2．契約条件の交渉
不動産売買契約を締結するためには、契約金額、手付金額、引渡し期日など、細かな条件を決めていかなければいけません。価格交渉はもちろん、あなたは自身の希望を伝えておけば、営業マンが全ての交渉作業を代行してくれます。ただし、希望通りの条件で契約締結できるわけではないので、その点は注意です。
3．物件調査．契約関係書類の作成
契約条件がまとまったら物件調査と契約関係書類の作成。物件調査は役所や法務局備え付けの資料を取得します。これは、「契約目的を果たせる物件か否か」を資料を基に確認する作業のことです。
流通している不動産には、既存不適格物件や再建築不可物件などがありますので、物件調査は必須。なお、役所、法務局関連の資料は有料となりますが、あなたが費用負担する必要性はありません。
4．物件引渡しまでのアテンド
売買契約締結から引渡しまでの期間に、ローンの本審査、ローン契約の締結など、必要な手続きがいくつもあります。引渡日から逆算して営業マンがアナウスしてくれます。
売却時
1.物件調査
不動産を売却するには物件情報を記載した販売図面の作成が必須です。購入希望者は図面に記載された物件情報を基に購入の可否を判断するので、売却活動間で役所、法務局などの物件調査を完了させておかなければいけません。ちなみに、物件調査に係る費用は不動産会社が負担します。
2.売却活動
インターネット広告、現地案内、資金計算など、営業マンが全ての作業を代行します。広告活動などで生じる費用は、成約の可否にかかわらず不動産会社の負担です。心配な方は費用負担について媒介契約締結前にしっかりと確認しておきましょう
3．契約条件の交渉
購入希望者から物件価格や手付金額など、引渡し条件で交渉されるケースがあります。売る・売らないの最終判断は不動産オーナーが判断することになりますが、交渉作業は営業マンが全て代行してくれます。
4．契約関係書類の作成
契約条件がまとまったら契約関係書類の作成です。契約書類は営業マンが全て作成してくれるので、不動産オーナーは基本的に内容を確認するだけで問題ありません。
5．物件引渡しまでのアテンド
引渡し完了書、引渡し書類一覧など、引渡し時にいくつか書類の取り交わしが必要です。必要な書類の作成、引渡しまでに必要な作業のアナウスなど、物件引渡しまで営業マンがアテンドしてくれます。
※上記以外にも、不動産会社によって様々なサービスを提供している場合があります。
不動産取引は高額な取引です。仲介手数料とは、滞りなく、トラブルなく不動産取引を完了させるために支払うための手数料ということも出来るのではないでしょうか。
不動産売買で仲介手数料が無料のケースも
ここまでの内容ですと「不動産売買では必ず仲介手数料が発生する」と思われてしまうかもしれません。しかし、仲介手数料が必要ないケースも当然あります。
ケースは2つ
- 不動産会社が手数料の割引きサービスを提供している
- 不動産業者が物件の売主である時
手数料割引サービスについて
①のケースは細かく説明する必要はありません。ただ、安かろう悪かろうというサービスでは後々トラブルになる可能性があるので、仲介手数料の金額だけでの会社選びはお勧めできません。民法の改正も行われているので、会社選びは慎重に。
不動産業者が売主である時
②のケースは、新築マンションや一部新築一戸建てのケースです。売買物件を検索していると『売主直売』という言葉を目にする機会があります。このような物件は直接売主と不動産取引を行うことができるので、売買契約締結に際し仲介会社を経由する必要性がありません。
このようなケースでは仲介会社を介する必要性がないので、購入諸経費から仲介手数料を削除できます。
まとめ：高額の手数料だからこそ万全のチェックを！
この記事では以下の内容を紹介しました。
購入する時も売却する時も仲介手数料は高額です。割引サービスの有無や支払時期などは事前に必ず確認をしておくようにしておきましょう。
監修者：鈴木 良紀
経歴：東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格：宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動：投資僧