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あなたは大丈夫？雇用状況や病気だけではない
誰にでも住宅ローンが払えない事態は起こりえます
マンション購入では多くの方が住宅ローンを利用します。当然、住宅ローンの利用者は定められた期間内に融資金額を全額返済しなければいけません。とはいえ、住宅ローンは最長35年（種類によっては50年）という期間ですから、通常であれば『住宅ローンが払えない』といことを心配になりません。
ですが、この35年という期間をリスクととらえる方も実際にいます。
「病気にならないか？」
「病気やケガで仕事が出来なくならないか？」
「今の給料をずっと維持することが出来るのか？」
将来のことは誰にも分りませんから、住宅ローンが払えないという状況を考えてしまうのは当然です。
中には「ローンが払えない状況を心配する必要はない」と考えている方もいますが、万が一の可能性もゼロではないので、ローンが払えない状況を想定しておくことは必須です。
では、具体的に「住宅ローンが払えない」状況の一例を見てみましょう。
離婚で受託ローンが払えなくなるケース
住宅ローンが払えないと聞くと経済状況や雇用状況の変化を思い浮かべますが、
個人的に注意して頂きたいのは『離婚』です。
住宅ローンが払えなくなる理由は様々です。事業破産や会社のリストラ、病気といった事例は残念ながら計画して避けることができることではありません。しかし、離婚に関しては個人の努力で対処できる部分の多い問題ではないでしょうか。
昨今の共働き世帯の増加に合わせ、マンションを夫婦共有で購入する家庭が増えています。共有名義では、「主人一人では払えないけど私も一緒に支払いをすれば△△円の物件が購入できる」と考える家庭も多いので、離婚と住宅ローンの支払いは全くの無関係ではないのです。
世帯収入が減少すれば住宅ローンが払えないという状況が現実味を帯びてくるので、このような資金計算をしている家庭は要注意です。
離婚率が増加傾向にあるという記事を目にする機会もあるので、決して他人事ではありません。
一人になっても住宅ローンを払えるか？払えないか？
離婚が視野に入ってきたときは、財産分与と合わせてマンション売却についても相談しておくことをおすすめします。
また私の専門分野外ですが離婚に至らぬような努力が対策になりえると思います。
住宅ローンを払わないとどうなるのか？
では、住宅ローンを払わないとどうなってしまうのかを確認していきましょう。結論からお伝えしますが、最終的にマンションは競売にかけられローン利用者はマンションから出ていかなければいけません。
ただし、直ちに競売や強制退去になるわけではないのでご安心下さい。 順を追って確認していきます。
- 住宅ローンの支払い日に指定の口座から引き落としが出来ないローン返済延滞の場合、電話やお知らせなどで金融機関から連絡が来ます。
- 口座から引き落としが出来ない滞納状況が数か月続くと、今度は督促状や催促状が自宅に届き『信用情報に支払い遅延』の情報が登録されてしまいます。
- なおも住宅ローンの支払いがなされない場合は金融機関より住宅ローンの一括返済が請求（期限の利益の喪失）されます。
- 住宅ローンが払えない状況ですからローンの一括返済が出来るわけがありません。なので、保証会社が代わりに銀行や金融機関に一括返済を行い、ローン利用者の元には『代位弁済通知』が届きます。（代わりに支払いを行いましたという通知。）
- 一括返済した保証会社が競売の申し立てを行い、マンションが差し押さえられます。ローン利用者には差押通知が届きます。
- 裁判所による現地調査後、競売手続きが開始
- 競売が完了してタイミングで強制退去
大まかには上記のような流れで進んでいきます。
どれぐらいの期間ローン払えないと督促状が届くのか？
各金融機関によって対応が異なりますが、住宅ローンが払えない状況が3か月続くと督促状や個人情報への登録が行われるという認識で間違いないでしょう。
競売物件を買う人はぐっと減ります。普通に住まいを売る場合は不動産会社に仲介をお願いして、買い手をさがします。
競売で出ている家というだけでネガティブなイメージがありますし、室内の内覧ができません。通常の売却査定額と比較すると4～6割引きぐらいの値段になります。
住宅ローンが払えない！こんな時にするべき対応は？
世帯収入の減少など、経済状況の変化によって住宅ローンが払えないので、どんな状況であれそのマンションに住み続けることは難しいでしょう。
つまり、住宅ローンが払えないとき、まず検討して頂きたい対応は、マンションを所有し続けることではなく債務・借金（車のローンなど含め）をなくすことです。
やるべきことを3つお伝えします。
１．不動産会社に相談して売却準備をする
とはいえ手元資金で何千万円という融資金額を全額返済することは難しいですから、最善の対応は『払えなくなる前に売却する』ことです。
ローンの残債金額によって売却の可否は異なりますが、競売ではなく通常のマンション売却が出来れば相場価格で売却することが出来るので資金面においてもメリットがある可能性もあります。
『住宅ローンが払えない』という状況が予測されるのであれば、早めに不動産会社に相談しマンション売却を検討するべきです。
金融機関に相談する
とはいえ、事前に把握することが出来ない状況もありますから、次に行って頂きたいのは『金融機関への相談』です。
経済状況や家庭事情を担当者に説明して今後の対応を相談するのです。（相談をすれば住宅ローンを支払わなくても良いというわけではありません）
相談の結果、ローン期間の延長や金利の免除など、金融機関が対応を検討してくれる可能性もあるので、一人で考えず必ず金融機関に相談しましょう。
弁護士に相談してマンション任意売却
金融機関に相談してもダメなときは、『マンションの任意売却』です。安易に考えてはいけない選択肢ですが、金融機関が対応に応じてくれないのなら致し方ありません。
聞きなじみの無い方も多いと思いますが、これは『金融機関に全額返済せずにマンション売却を行う』売却方法です。通常、抵当権が付いているマンションを売買するには、抵当権者に住宅ローンの全額返済を行い抵当権を解除してもらわなければいけません。
一方、『任意売却』の場合は、弁護士などの第3者に交渉してもらい全額返済せずに抵当権を解除し、マンションの売却を行うのです。
しかし、交渉に応じてもらえない可能性もあるので必ず任意売却出来ると考えではいけません。あくまでも最終手段として想定しておかなけれいけないでしょう。
まずは相談すること
周りに相談しにくい内容だけれど抱え込まないで
賃貸住宅であっても毎月の家賃の支払いがあるので、購入しない方が良いと言っているわけではありません。
周りに相談しづらい内容ですし、病気や転職、長い人生何があるか誰にも分からないので、あらゆるケースを想定しておき、いざという時の対応を間違わないようにして下さい。