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これからマンションを買い替える方に向けて、売却と購入にかかる税金について解説します。マンションを買い替えるのなら、売却のときの所得税(復興特別税を含む)及び住民税、購入のときの不動産取得税。これらの税金について知っておく必要があります。買い替えに必要な税金をまとめましたので、是非ご覧ください。
マンション買い替えにかかる税金①：売却時
「買った時よりもマンションが高く売れた！」と人気のエリアならこんなこともあるかもしれません。しかし、購入時より高く売却できた場合は、税金が課されますので覚えておいてください。譲渡所得が発生し、所得税(復興特別所得税を含む)と住民税がかかります。一方、買ったときより安く売却した場合は、税金が発生しません。
マンションの売却で利益が出たら確定申告を！
また、マンションの買い換えで購入金額と売却金額の差額から、売却益が出ている場合は確定申告をする必要があります。マンションなどの不動産の譲渡による譲渡所得は、給与所得などの所得とは損益通算しない分離課税です。
所有期間によって税率が異なり、売却した年の1月1日時点で当該するマンションの所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得。5年超であれば長期譲渡所得。短期の場合と長期の場合、それぞれの税率は次の通りです。
| 所得税 | 住民税 | |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 15.315% | 5% |
| 短期譲渡所得 | 30.63% | 9% |
短期譲渡所得は、長期譲渡所得の倍近い税金がかかってしまいます。
マンションの譲渡所得：計算方法は簡単！
マンションの売却による利益、つまり譲渡所得は次の計算式により算出します。
譲渡所得=売却金額-取得費-譲渡費用
それぞれの金額の留意点は次の通りです。
- 売却金額
売却金額には売買契約の金額の他、固定資産税の精算金も含まれます。 - 取得費
取得費の計算式は次の通りです。
取得費=購入価格+諸費用-償却費相当額
諸費用とは、購入手数料や登記費用、不動産取得税などマンションを取得した際に必要であった費用のこと。また、償却費相当額はマンションのうち、建物部分の時の経過とともに価値が減少した金額を言います。なおこの取得費が分からない場合は、売却金額の5％を取得費とすることも可能です。 - 譲渡費用
譲渡費用は、売却のための仲介手数料や売主負担分の印紙税、売却のためのリフォーム費用などのことを言います。
（1）マンション買い替えで譲渡所得が出た場合：税金の特例をチェック
マンションの買い替えにより譲渡所得が出た場合、特例の適用により税金がかからない場合、税金が安くなる場合、払うべき税金が将来に繰り延べられる場合、それぞれの特例について説明します。
- 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除
居住用不動産を売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除することができる制度です。ただし、買った時よりも3,000万円以上高くマンションが売れるのはかなり稀でしょう。 - 軽減税率の特例
10年を超えて保有していた居住用財産を売却した際、譲渡所得の税率が低くなる制度です。今よりも物価が安い時代に購入した土地などを売却すれば何十倍という値段になることもありますが、そのようなケースは特例で税率が低くなります。 - 特定の居住用財産の買換えの特例
10年を超えて居住し、保有していた居住用財産を売却した場合に、払うべき税金が将来に繰り延べられるものです。非課税になるわけではないので、その点は注意してください。また、後々買い換えた不動産を売却して損が出た場合は、損益を通算して計算することも可能です。
これらの特例はそれぞれ税金面の優遇があるため、充分なメリットがあります。ただし、適用されるためには確定申告が必要です。
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（2）マンション買い替えで損失が出た場合：こちらにも税金の特例が！
住み替えでマンションを売却して損失が発生した場合も、所得税の納付額が安くなる次のような特例が存在します。
- 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
住宅ローンが残っているマンションについて、ローン残高を下回る金額にて売却して損失が生じた時に、その損失を給与所得などの所得と損益通算できる特例です。また、控除しきれなかった損失は3年間繰り越すことができます。 - マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
マイホームの買い替えにより、住んでいたマンションを売却して損失が生じた場合に、その損失を給与所得など他の所得と損益通算できる特例です。また、控除しきれなかった損失は3年間繰り越すことができます。
これらの特例の適用を受けるためにも確定申告が必要。税理士さんに相談しましょう。
マンション買い替えにかかる税金②：購入時
マンション購入にかかる税金：不動産取得税
マンションの買い替えにより、新たにマンションを購入した場合は不動産取得税がかかります。
不動産取得税の課税標準額には固定資産税評価額が用いられ、現在の税率は3％。住宅用のマンションの不動産取得税についてはさまざまな軽減措置が講じられており、たとえば次のようなものがあります。
- 宅地の課税標準の特例
宅地の課税標準が1/2となる特例です。 - 住宅用地の課税標準の特例
一定の要件を満たす住宅用地を取得した場合、税額から一定額が軽減されます。 - 住宅における課税標準の特例
新築の場合、一定の条件を満たす中古住宅については宅地の課税標準が減額されます。また、認定長期優良住宅については減額される金額が大きくなります。
不動産取得税の納付については、マンション購入後しばらくしてから(半年後程度)、各都道府県より「納税通知書」が届きます。納期については、各都道府県により異なりますので通知書により確認してください。
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マンションの買い替えなら税金も任せられる不動産会社を
「確定申告なんてやったことない！」「面倒くさそうだなぁ」と思いませんか？マンション買い替え、家の住み替えは人生でそう何度も経験することではありません。ほとんどの方が不慣れなのですから、マンションを売却する際にはしっかりと税金面のサポートもしてくれる不動産会社を見つけることが重要です。
マンション買い替えをサポートしてくれる不動産会社の見つけ方
不動産会社の見つけ方ですが、忙しいのに一社一社相談に行くのは大変ですよね。不動産の一括査定サイトを使ってみましょう。ここでおすすめしたい不動産一括査定サイトは、すまいValueです。大手不動産6社からの査定を一括で申し込めます。もちろん査定は無料です。
もう1つお勧めの不動産一括サイトは、LIFULL HOME’Sが運営しているHOME’Sです。こちらは約2,800社の不動産会社が登録しておりどんな会社なのか説明も具体的です。
段落
まとめ：マンションの買い替え時の税金に注意
以上、マンションの買い替えに伴う税金の概略についてまとめました。
マンションの買い替え時、住んでいたマンションの売却により売却益が生じた場合は、特例の適用により税金を納める必要がなくなる、あるいは納める金額が少なくなります。また、損失が出た場合もさまざまな特例により納める税金が少なくなる可能性も。これらの特例の適用は、確定申告をすることが条件です。マンションの買い替え時には確定申告が付き物だと覚えておいてください。
不動産仲介会社の方は税金の知識も有しておりますが、税理士のように専門ではありません。よって、こちらからの積極的な問い合わせが大切です。軽減措置などの適用漏れは事前に防ぎ、より正確な資金計画を立てるためにチェックしたい項目は以下のとおりです。
- 長期譲渡所得か短期譲渡所得なのか
- 不動産の所得費算出に必要な資料及び所得費の金額
- 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の適用について
- マイホームを売ったときの軽減税率の特例適用について
- 特定の居住用財産の買換えの特例の適用について
- 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例について
- マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例について
これらの点を全てチェックすれば、よりスムーズな形でマンションを買い替えられるでしょう。税金について損をする可能性も随分と減ります。
監修者：鈴木 良紀
経歴：東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格：宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動：投資僧