空き家問題：どうして家を解体しないと損をするの？

この記事では、空き家にかかる税金や空き家を解体しないことによるデメリット、解体費用について解説しています。これから空き家を相続する予定がある方や、すでに空き家を所有している方には、とくに参考になる内容になっています。ぜひ最後までご覧ください。

土地や家屋を所有していると固定資産税が必ずかかります。また、住む地域によっては都市計画税も課せられます。誰も使っていない空き家も、所有しているだけで税金が毎年かかってしまう。それならば、更地や土地付き戸建てとして売却をしたり、解体して新たに集合住宅などを建てたりしたほうが良いと考えられます。

人が住まなくなった家は急激に傷んでいきます。窓を閉め切っていては湿気がこもりますので、柱や壁などがカビたりしないように最低でも1、2か月に1度は空き家を訪問して空気の入れ替えが必要です。また、家の敷地内に木を植えている場合は、枝が伸びて近隣の迷惑になることもあります。放置しておいて人の出入りがないことが知られれば、不法投棄場所のターゲットとされる可能性も。

「誰も住んでいないから」と放置していては、家の傷みが加速して倒壊する恐れさえも出てきます。空き家を所有する際は、税金の問題だけでなくメンテナンスの労力も考える必要があるのです。しかし、空き家が遠方にある場合は、メンテナンスが大変でしょう。

所有しているだけで税金がかかり、余計なメンテナンスも必要な空き家は解体したほうが良いのでしょうか。労力面で考えると、解体すればメンテナンスが不要となるので解体すべきだと言えます。

しかし気になるのは、税金面です。土地だけ所有するのと、土地と住宅を所有するのでは税金の制度が異なってくるからです。土地や建物にかかる固定資産税と都市計画税について詳しくみていきましょう。

空き家にもかかる：固定資産税の計算方法

固定資産税は土地と住宅それぞれにかかります。計算式はどちらも基本は同じで「固定資産税額（＝課税標準額）×税率（標準税率：1.4%）」となります。少し難しい言葉ばかりなので、以下解説です。

土地の課税標準額

土地の課税標準額は土地の広さによって異なります。ただし、土地上に住宅がある200平方メートル以下の一般的な住宅用地では、課税標準額が6分の1になる特例があります。

たとえば、自治体によって土地の評価額が1,800,万円と計算された150平方メートルの土地の場合は「1,800万円×1/6×1.4%=42,000円」がその年にかかる土地の固定資産税となります。

建物の場合、土地の様な課税標準額の特例はありません。そのため家の評価額がそのまま課税標準額となります。戸建ては年数が経つほど価値が下がっていき、20年ほどで価値がゼロになります。建物（居住中でも空き家でも）の評価額（=課税標準額）が200万円なら建物にかかる固定資産税は「200万円×1.4%=28,000円」となります。

都市計画税の計算方法は「課税標準額×上限0.3%」となっています。固定資産税と割合は異なりますが、家が建っている場合は同様に特例があります。

解体せずに空き家のまま。すると、特例が受けられなくなることも

土地にかかる固定資産税が6分の1になる特例は、土地に住宅が建っている場合に適用されます。しかし、2015年に定められた空き家対策特別措置法により、「特定空き家等」に指定されれば固定資産税の特例を受けられなくなりました。

特定空き家と指定される条件は

といったものです。つまりは建物の管理不足が要因となります。土地に対する固定資産税の特例を受けるには家を残さなければなりません。しかし、メンテナンスができない状況が続けば、特定空き家に指定され特例が受けられなくなるという一長一短の関係になっています。

年数が経った住宅の場合は、住宅自体にはほとんど固定資産税がかからないので気にするほどではありません。しかし、土地に対する固定資産税の特例が受けられないと単純に固定資産税が6倍になります。これは大きな問題です。

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空き家は売却・解体・建て替えを考えよう

所有しているだけで税金がかかる空き家や土地は、活用しないのならマイナスの資産です。自分でメンテナンスをし続ける、不動産業者などに管理を頼むのにも手間やお金がかかります。

一番手っ取り早いのは土地を含めて空き家を売却することです。しかし、都市部でもない限り古い家がついた不動産になかなか買い手は見つからないでしょう。近年では空き家を探している人と売りたい人をマッチングさせる空き家バンクと呼ばれる自治体のサービスもありますが、仮に買い手が見つかったとしても、シロアリ被害などが後々に発覚すれば、売主側の責任となってしまうという注意点もあります。

別の方法として、空き家を解体して更地として売り出す方法があります。新築で家を建てたいと考えている方にとっては家が残っているよりも更地の方が新居をイメージしやすく購入につながりやすいです。しかし、土地を売却する前に解体費用がかかるというネックがあります。解体費用は地域によって変動がありますが、大体坪単価で4~10万円が相場です。

3つ目の方法は、空き家を解体して新たにアパートなどを建てて不動産収入を得ることを狙うというものです。しかし、入居希望者が見つかるかは立地に大きく左右されますし、解体費用に加えてアパートの建設費用もかかるので、もしこの方法を選ぶ場合には慎重になるべきでしょう。

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この記事では以下の内容を紹介しました。

空き家になったまま放置してしまうとさまざまな問題が起こります。空き家を相続する見込みがついた段階で、早めにどのように処分するのかを考えておくことをおすすめします。