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不動産を売却する際、一体どれくらいのお金がかかるのか気になる方も多いでしょう。
やはり、できるだけ売却時にかかる手数料、税金を安く抑えたいでしょうし、損をしたくないはずです。そこで、この記事では不動産の売却方法と、売却時にかかるお金をちょっとでも抑えるためにすべきことをご紹介していきます。
不動産売却時にかかる費用とは？
不動産売却の際に知っておかなければいけないこと。それは売却時にかかるお金です。主な不動産売却時にかかる費用は以下のとおり。
- 仲介手数料
- 抵当権抹消費用
- 印紙税
- ローンを一括返済するための費用
- 所得税及び復興特別所得税・住民税
- その他費用
1つずつ説明していきましょう。
仲介手数料
まず、仲介手数料ですが、費用の目安が（売却額×3％＋6万円）+消費税。
つまり、3,000万円で売却した場合、(3000万円×3％＋6万円)＋消費税となり、96万円＋9万6千円=105万6,000円が仲介手数料です。
抵当権の抹消
次に、抵当権抹消費用です。司法書士に依頼する場合は、おおよそ5,000円~2万円程度が相場。場合によってはもう少し高くなることもあります。
個人で抵当権の抹消を1,000円ほどで行うことも可能ですので、チャレンジする気がある方は以下の関連記事を参考にしてください。
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印紙税
印紙税は、1,000円～6万円ほど。売却金額によって異なります。売却金額が高ければ、その分印紙税が高くなります。参考までに、3,000万円で売却する時の印紙税は1万円ほどです。
金融機関への手数料
一括繰上返済にかかる金融機関への手数料が1万円~3万円です。売却する不動産を購入する際に住宅ローンを利用して場合、残債があれば売却するまでにそれを完済しておかなければなりません。
この時に金融機関に対し、一括繰り上げ返済をする必要があるため、手数料がかかるのです。
所得税及び復興特別所得税・住民税
それに加えて、所得税及び復興特別所得税・住民税もかかるのが、不動産売却です。これは、不動産を売却した年の1月1日付での保有期間により異なります。
もし、不動産保有期間が5年以下だと譲渡所得の39.63%です。一方、不動産保有期間が5年以上ならば、譲渡所得の20.315%となります。
その他費用も不動産売却にはかかることがあるため、知っておいて損はありません。
シミュレーション結果
シミュレーションすると、6年間所有している不動産売却額が3,000万円と想定の場合、以下のようになります。
- 仲介手数料105万6,000円
- 抵当権抹消費用2万円
- 印紙税1万円
- ローンを一括返済するための費用2万円
所得税及び復興特別所得税・住民税は不動産売却額が3,000万円だと発生しないため、ここでは控除することができます。そのため、これらを合計すると、不動産売却時にかかる費用は110万6,000円となります。
3,000万円−110万6,000円=28,894,000円が受け取り金額です。
しかし、これに加えて引っ越し費用やハウスクリーニング費用、測量費や解体費用などが実際にはかかるケースがほとんど。それらを合わせると50万円以上かかることになるため、実際には受取金額がもう少し少なくなることが考えられます。
不動産売却時にかかる費用を抑える方法
誰もが、不動産売却時にかかる費用をちょっとでも安くしたいと考えるでしょう。当然ですが、売却費用が安くなれば手元に戻るお金が増えます。売却費用を抑える方法は、以下のとおりです。
3,000万円特別控除
不動産(居住用財産)を売却した際に利益が出た場合、譲渡所得税を支払う必要があるのですが、「3,000万円特別控除」を活用することで、利益が3,000万円以下であれば、3,000万円まで控除を受けることができるのです。
これにより、ちょうど3,000万の利益だった場合は、所得税、住民税を支払う必要がありません。しかしながら、必ず3,000万円特別控除を受けられるというわけではなく、いくつかの条件があります。
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これらが、3,000万円特別控除を受けるための条件です。これに当てはまらない場合、残念ながら3,000万円特別控除を受けることができません。
中には、自宅兼店舗となっている方もいますが、その場合自宅部分だけが適用となります。しかし、店舗用部分が10％未満であれば、すべてを自宅とみなして大丈夫です。
3,000万円控除は売却後に住み替えを行わなった場合も適用されます。
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各自治体の補助金を活用し費用を抑える
中には、補助金を出してくれる自治体も存在するため、それを活用することで、売却時にかかる費用を抑えることが可能です。
主な補助金は、空き家や老朽化した外壁などの解体費用、リフォーム費用です。
各自治体により支給される補助金額、条件が違うため、地元の役所に問い合わせをするのがベストでしょう。
また、地域によっては募集期間から先着順で支給しているので、人数に達し次第補助金が終了になるケースがあります。もし、売却のために解体、リフォームを考えている場合、できるだけ早めに確認をしておくのがおすすめです。
ハウスクリーニング時の費用を抑える
売却物件、購入物件を同業者に依頼をすることで、ハウスクリーニング費用を安く抑えることも可能です。
ハウスクリーニング費用を少しでも安くしてもらえるように交渉をすれば、業者によってはそれに応じてくれることもあります。お風呂場やキッチン、フローリングと複数個所依頼するならば、交渉してみる余地があります。
まとめ：知識があれば費用を抑えられる
ここまで不動産売却時のシミュレーション、そして、売却時にかかる費用を抑える方法をご紹介してきました。
誰もがちょっとでもお得に不動産を売却したいでしょうし、利益を多くなれば非常に喜ばしいことです。不動産の売却は決して簡単なことではありませんが、知識を蓄えることで、売却時に損をするリスクを最小限にできます。
監修者：鈴木 良紀
経歴：東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格：宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動：投資僧