家を購入するのに住宅ローンを組むと抵当権を設定しなければならず、完済した際には抵当権を抹消する必要があります。多くの方にとって抵当権は馴染みが薄く、またどのように手続きを進めればいいか分からないのではないでしょうか。

しかし、抵当権抹消はやり方さえ知ってしまえば自分でも比較的簡単に手続きできます。抵当権抹消についての基本的な内容や抹消の仕方、必要書類などお伝えしていきます。

抵当権とは

見積もり、査定

抵当権とは、金融機関が住宅ローンを確実に回収するためのもの。購入する不動産に対して金融機関が設定する住宅ローン貸付債権に付随する担保権のことです。

住宅ローンの延滞が複数回続くと、金融機関は競売などの措置を取ります。その際に、金融機関が対象の不動産について抵当権を設定していると、競売して得られた売却代金を優先的に借金の弁済に充てることができるのです。

抵当権は自動的に抹消されるわけではない

抵当権は住宅ローンを完済すると主債務の住宅ローン貸付債権が無くなるので、抹消できるようになります。

ただし、あくまでも抹消手続きをするのは住宅ローンを借りた人で、金融機関が自動的に手続きしてくれるわけではありません。抵当権が抹消されないと、所有者にとっては不動産を売却できないといったデメリットがありますが、金融機関側のデメリットは何もないからです。

抵当権を抹消しなくてはならないケース

実は、抵当権は必ずしも抹消しないといけないものではありません。ローンを完済した時点で、主債務の消滅で抵当権の効力はなくなるため、抵当権を抹消しなくてもとくに問題はないのです。しかし、以下のケースでは抵当権を抹消していないと手続きを進めることができません。

  • 不動産を売却するとき
  • 新しくローンを組むとき
  • 不動産を相続するとき

これらのケースに当てはまる時は、抵当権などの「所有権に制限のかかる権利が無い」ことを公に示さなければなりません。抵当権を抹消していない状態では、住宅ローンを完済したことを知る人は「本人」と「銀行」の当事者のみだからです。

抵当権が抹消されていないと、新たに権利関係に入ろうとする人は登記簿を見てまだ住宅ローンを完済していないと判断してしまいます。したがって抵当権を抹消する必要があるのです。

それではそれぞれのケースについて、もう少し掘り下げていきましょう。

不動産を売却する時

不動産を売却する時には、対象の不動産の抵当権が抹消されている必要があります。

厳密には、抵当権がついている不動産を売買できないわけではありませんが、「ローンを延滞したら他人が差し押さえできる権利」である抵当権がついた不動産を購入したい人はいないでしょう。

なお、住宅ローンの残債がある不動産を売却する時は、不動産の売却代金で住宅ローンを完済し、所有権移転と同時に抵当権抹消する必要があります

新しくローンを組む時

新しくローンを組む時に、抵当権が設定されたままでは審査が通りにくくなります。ローン審査が通りにくくなる理由は、抵当権には順位があるからです。

抵当権がついたままの物件に新たにローンを貸し付ける金融機関は、競売からの配当受領の優先順位が後ろ。そのため、弁済の可能性が低くなってしまう……そんな印象を持たれてしまいます。このような不利益を受けないために、抵当権は早めに抹消してしまいましょう。

不動産を相続する時

不動産を自分の子供など相続させるためには、実態と登記を合わせる必要があります。もし債務を完済しているならば、抵当権の抹消手続きが必要です。不動産も債務(抵当権)も相続財産になりますので、完済していない場合は抵当権も相続

相続した不動産を売却する場合、相続人はその売却代金で債務を弁済するか、足りなければ補てんして債務を弁済し、抵当権を抹消して売却する流れになります。

自分で抵当権抹消するための流れ

抵当権抹消の手続きは司法書士に依頼することもできますが、費用がかかってしまいます。一方、自分で抵当権抹消の手続きを行えば、登録免許税以外の費用はかかりません。自分で抵当権抹消の手続きをする流れは以下の通りです。

  1. 法務局へ手続きの相談をする
  2. 金融機関から必要書類を受け取る
  3. 必要書類の作成
  4. 法務局へ申請
  5. 登記完了証の受取り

1.法務局へ手続きの相談をする

まずは、法務局へ抵当権抹消手続きの相談をし、必要書類や手順などを確認しましょう。手続きの手段は、対象の不動産を管轄する法務省によって異なる場合がありますので、事前に確認することが大切です。

2.金融機関から必要書類を受け取る

住宅ローンを完済すると金融機関から法務局への申請のために必要な書類が送られてきます。基本的にはローンが完済した時点で金融機関から送られてくるものですが、万が一送られてこない場合は、金融機関に連絡をして受け取るようにしましょう。

金融機関から送られてくる書類には以下のようなものが同封されています。

  • 登記事項証明書
  • 登記済証または登記識別情報
  • 弁済証明
  • 委任状

書類の紛失・有効期限切れに注意

書類が送られてきても抵当権抹消の手続きをせず放置していると、送られてきた書類を紛失してしまうことがあります。経過時間によっては、書類の再発行が難しくなる場合がありますので保管には注意が必要です。

また、抵当権抹消には発行から3ヶ月以内の登記事項証明書が必要となり、これを過ぎると法務局に行き再取得が必要になります。書類が届いてすぐであればスムーズに手続きできるものも、時間が経過すると難しくなる場合があるので、できるだけ早めの手続きをおすすめします。

3.必要書類の作成

抵当権抹消には金融機関から送られてくる書類と自分で作成する抵当権抹消登記申請書類が必要です。申請書は法務局に置いてあるものを取得するか、法務省のホームページからダウンロードできます。

一緒に記入例もダウンロードできますが、記入例だけで分からない時は、法務局で相談しながら作成することも可能です。

4.法務局へ申請

必要な書類を揃えたら法務局の窓口に書類を提出します。窓口に申請すると担当者が書類を確認し不備があれば教えてもらえますので、指示に従い修正して申請しましょう。

また、窓口へ直接申請せずとも、郵送での申請も可能です。郵送になる場合は事前に郵送での手続きの相談をして、書類の不備や漏れがないようにしましょう。申請に不安がある人は、直接窓口に行って相談しながら申請することをおすすめします。窓口での申請の際には印鑑が必要。印鑑の準備を忘れないようにしましょう。

返却しなければならない書類に注意

金融機関から送られてきた書類や申請時に受け取った書類の中には、返却が必要な書類がある場合があります。金融機関から送られてきた際に返却用封筒が同封されていますので確認するようにしましょう。

返却が必要な場合は、申請時に書類のコピーをつけて提出することで原本を返却してもらえます。

5.登記完了証の受取り

基本的には申請後1週間から10日ほどで登記が完了します。窓口の申請の際にあらかじめ登録完了日の確認をし、登録完了日に電話などで手続きの完了を確認しましょう。書類の不備などがあれば、連絡があるので指示に従い再申請します。

問題なく登録が完了したら、完了後の書類を受け取りに行きます。完了後の書類は、登録完了後3ヶ月以内しか受け取れないため早めに取りに行くことが必要です。

氏名や住所が変わっている場合はその登記も必要

所有者が結婚して氏名が変わっていたり、住所を変えていたりする場合は、その旨の登記が必要になってきます。住民票や戸籍謄本など、登記されたものと現在のものとの繋がりがわかるものを一緒に法務局へ申請するようにしましょう。

抵当権抹消手続きの申請を法務局に相談する際、一緒に住所や氏名の変更がある旨も相談し、必要な書類・手続きの確認をするとスムーズに申請が行えます。

抵当権抹消手続きにかかる費用

抵当権抹消手続きには以下のような費用がかかります。

  • 登録免許税:抵当権抹消する不動産の数×1,000円
  • 郵送で申請した場合は郵送料
  • 住所変更なども一緒にする場合は住民票などの取得費用

登録免許税は、土地・建物でそれぞれ別の不動産となりますので、1つの物件に対して2,000円となる場合が多いです。ただし、複数の土地にまたがって建築されたもので筆が分かれている場合は、それぞれの土地につき加算されていくので注意が必要です。

司法書士に依頼したときの相場

自分で申請するのが難しい場合は司法書士に依頼することも可能です。司法書士に依頼した場合の相場は、上記費用にプラスして1物件につき15,000円程の費用がかかります。

そこまで高額な費用ではありません。そのため、申請の時間が取れない、手間をかけたくない、相続などの問題が含まれているなどの場合は、司法書士に依頼しても良いでしょう。

まとめ

抵当権抹消の手続きについて紹介しました。つい忘れがちですが、抵当権の抹消は、忘れてしまったり先延ばしにしたりすると後々面倒なことになることもあります。なるべく早く手続きを行ってください。

司法書士に依頼しても構いませんが、手順通り行えば自分で問題なく進められます。余裕のある方は自分の力で行ってみてはいかがでしょうか。

監修 鈴木 良紀
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。

HP:https://www.willgi.co.jp/


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