抵当権の抹消とは？費用相場やメリット・デメリットを徹底解説！

自宅の売却を検討している人は、「抵当権」という言葉を知っておいたほうが良いです。というのも、抵当権は「住宅ローンを組むときに金融機関が購入する自宅に設定する担保権」であり、自宅の売却時には抹消する必要があるからです。つまり、債務者がローンを返せない事態に陥った場合、金融機関が抵当権を実行して競売にかけるなどして不動産を売却し、その売却代金からローンの返済を受けることができます。

このような他人の債務（住宅ローン）を担保にした担保権を設定したまま第三者に不動産の売却はできません。不動産を売りに出す前に自分の債務に基づく抵当権を抹消する必要があるのです。この記事では、抵当権の抹消に対しての疑問・方法・費用・司法書士に依頼するメリットなどを詳しく解説します。

登記簿に記載されている抵当権を抹消する手続きを、抵当権抹消登記といいます。抵当権は、住宅ローンを完済した時点で自動的に無くなると勘違いされている人も多いです。しかし、実際は自ら抹消手続きをしなければ抵当権が消えることはありません。この章では、抵当権抹消登記に関する基礎知識である以下について解説していきます。

抵当権抹消の必要条件

抵当権を抹消するには、住宅ローンの全額返済が条件になります。もちろん、その不動産を売買したお金からローンを返済することも可能です。また、抵当権を抹消するときの条件は、ほかにも「必要書類が全部揃っていること」が挙げられます。1つでも書類に不備がある場合は手続きができないので、注意してください。

抵当権抹消する方法

抵当権の抹消は、一般的に司法書士へ依頼するケースが多いです。ただし……詳しくは後述しますが、司法書士に依頼するとデメリットもあるので、ここでは自分で抵当権を抹消する方法を解説します。抵当権抹消は下記の順番で行います。

住宅ローンを完済したら、金融機関から登録されている住所に様々な書類が届きます。それらの書類は抵当権抹消に必要なので、届くまで待ちましょう。特に重要な書類は抵当権の解除証書です。下記の様な書類で金融機関が抵当権の抹消を了解していることを示しています。

抵当権抹消登記の申請書は、自分で法務局のホームページからダウンロードするか、直接法務局へ取りに行くこともできます。

手続きに関しての疑問点や不安な点がある人は、まず法務局の相談窓口に相談すると良いです。相談窓口には、電話で問い合わせることもできます。窓口まで出向く際は、あらかじめ電話で相談に行く日時を法務局に伝えておきましょう。なお、司法書士に依頼するなら「4.法務局へ申請する」以降は司法書士だけが行います。

抵当権を抹消しないリスク

抵当権が設定されたままでは、基本的に不動産は売却できません。住宅ローンの完済後にいつでも手続きができると思い、そのままにしてしまう方や、面倒だと言う理由から抵当権を登記簿上に残したまま放置する方も少なくありません。

すぐに自宅を売りに出さない場合でも、金融機関から送られてくる必要書類には有効期限があります。有効期限が過ぎてしまうと、再度必要な書類を集めることが難しくなります。今後のためにもローン完済後はできるだけ早く抹消手続きを行うことがおすすめです。

抵当権の抹消にかかる費用がいくらなのか、相場が気になっている方も多いですよね。自分で手続きをする場合と、司法書士に依頼する場合で費用の総額が変わります。ここからは抵当権を抹消する際にかかる費用について紹介していきます。

抵当権抹消にかかる費用

抵当権抹消に係る登録免許税は1つの不動産につき1,000円です。たとえば、土地1つと建物1つ……つまり合計2つの不動産の抵当権抹消登記をする場合は、登録免許税は2,000円かかります。

司法書士に依頼する時の費用

司法書士に依頼する場合の費用は30,000円前後が相場です。通常、金融機関や不動産会社が司法書士を紹介してくれます。

ほとんどの方が司法書士に抹消の申請手続きを依頼します。なぜなら、万が一イレギュラーな問題が起きた時など、自分で手続きすることが不可能なこともあるからです。司法書士に依頼する時にメリットとデメリットを下記の順番に解説していきます。

メリット1.手続きにかかる時間が削減できる

上述の通り、抵当権抹消の手続きは自身で行うことも可能です。しかし、必要書類集めや新しく作成しなければいけない書類もあるので、手間と時間がかかってしまいます。司法書士に頼めば、これらの手間や時間を大幅に省くことができるため、その点は大きなメリットといえるでしょう。

メリット2.急なトラブル、イレギュラー対応も安心

自身での手続きが難しいイレギュラーな問題にも、司法書士の方が代わりに解決してくれます。例えば、自身での手続きが難しいケースは以下のようなパターンがあります。

このような場合は、司法書士に依頼をしなければ手続きが不可能です。自分自身で解決しようと思ってもできないものなので、万が一のために司法書士に依頼しておくと安心です。

デメリット.司法書士に頼むと費用がかさむ

抵当権抹消手続きを司法書士に依頼する唯一のデメリットは、自身で手続きするときよりも費用がかかる点です。少しでも費用を抑えたい方は、時間はかかりますが自分で手続きすることをおすすめします。

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この記事では以下について説明しました。

不動産の売買には、住宅ローンを完済して抵当権を抹消させる必要がある点は覚えておきましょう。そのため、自宅の売却益を住宅ローンに充てるのであれば、残債を考えながら売り出し価格を設定しなければいけません。また、手間をかけずにスムーズに手続きを済ませるために、司法書士に依頼することが最善という点も覚えておくと良いです。

監修者：鈴木　良紀

経歴：東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格：宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動：投資僧