不動産の売買は現物を取引する取引であると同時に、高額であることから、売却後にトラブルとなってしまうことが少なくありません。不動産を売却する時は、売却後にどのようなトラブルに発展する可能性があるかを把握しておくと共に、しっかり対策することが求められます。

本記事では不動産売却時に起こる代表的な4つのトラブルをお伝えすると共に、2020年4月に行われた民法改正についてもお伝えしていきます。

不動産売却と瑕疵担保責任

不動産売却後にトラブルとなってしまうことが多い理由として、売主は売却物件について瑕疵担保責任を負う必要があることが挙げられます。

瑕疵とは簡単に言うと「隠れた欠陥」のことです。買主が物件を購入した後、物件について通常の注意を払っても気づけなかった隠れた瑕疵があることを見つけた場合、売主は該当の瑕疵について責任を負う必要があります。

しかし、売主もいつまでもこうした責任を負うのは大変なことなので、売買契約時に「瑕疵担保責任を負う期間を引渡しから〇カ月以内とする」といった条文をつけることになります。

ちなみに、2020年4月1日より改正民法が施行され、これまで「瑕疵担保責任」だった売主の責任は「契約不適合責任」へと名前を変えています。基本的な内容は双方とも似たものなのですが、2つの違いについてなど、後程詳しく解説します。

まずは、不動産売却時によくあるトラブルとして4つをご紹介していきたいと思います。

不動産売却時によくある4つのトラブル

公益財団法人不動産流通センターの2019年不動産統計業「主要原因別紛争相談件数」によると、2018年度に最も多かった不動産売買時のトラブルは「重要事項など」で全体の約38.3%。次いで、「契約の解除」が8.7%、「報酬」が5.4%となっています。

「重要事項など」は「重要事項の不告知を含む」とされており、これは多くの場合瑕疵担保責任の問題だと考えて良いでしょう。

実は瑕疵担保責任で売主の責任を問われるのは「隠れた瑕疵」であることとされています。

隠れた瑕疵とは売買契約時に買主が通常の注意を払ったのにも関わらず発見できなかった瑕疵のことを指し、買主が瑕疵について事前に告知されていた場合は、買主から売主に対して瑕疵担保責任を追及できなくなる可能性が高いと言えるのです。

専門の仲介会社に相談するのと、素人でも住んでいて気になった点は隠さずに伝える。その上で判断を買主に委ねれば、トラブルを避けられる可能性は高まります。

不動産売却後に雨漏れが発生するトラブル

不動産売却時によくあるトラブルとして最初にご紹介するのが、不動産売却後に売却物件から雨漏りが発生してしまうケースです。

家は通常雨などから人を守る構造をしており、雨漏りするということは家として欠陥があると見なされます。また、通常雨漏りは一目見ただけで発見できることは少なく、「隠れた欠陥」であるのが一般的です。

このため、不動産売却後に対象の物件で雨漏れが発生した場合は、売買契約書で記載した瑕疵担保責任の責任期間中であれば、売主から買主に対して瑕疵担保責任を負う必要があるのが一般的です。また、マンションの場合は原因が共用部分の壁などの場合もあるので、このケースでは管理組合を交えての話になります。

こうしたことを防ぐため、売主は過去に雨漏れがあった箇所があれば、売買契約時にその箇所について告知しておくようにしておきましょう。告知しておくことで、隠れた瑕疵ではなくなり、瑕疵担保責任を負わなくてもよい可能性があります

ただし、過去の売買事例を見てみると、仮に過去に雨漏れがあったことを告知し、その他の箇所で雨漏れが発生する可能性があることを伝えていた場合でも、売却後に瑕疵担保責任の責任期間中に実際に雨漏れが発生した場合には瑕疵担保責任を負う必要がある可能性があるとしているものもあります。

参考:不動産流通センター 雨漏りの可能性があることを告知した場合の瑕疵担保免責の効力

https://www.retpc.jp/archives/17266/

上記URLで紹介しているのは、瑕疵担保期間、雨漏りの発生時期、告知した場所などから、裁判でも非常に判断の難しい事例です。不動産を購入した買主も買った後に必ず雨漏りがあれば困るはず。そうイメージして出来る限り告知をすることが現時点では最良の策と言えるでしょう。

過去に事故があった物件に関するトラブル

過去に人が死んでいたり、何らかの事故が起こっていたりする物件の場合、そのことを告知すると買い手がいなくなると考え、告知したくないと考える方もいるでしょう。しかし、買主が後でそのことを知った場合、売主は買主に対して瑕疵担保責任を負う必要があります。

いわゆる心理的瑕疵です。なお、売主は瑕疵があることを知りながらそのことを告げなかった場合、たとえ瑕疵担保責任の責任期間を過ぎていたとしても、瑕疵担保責任を負わなければなりません。不動産売却時には、瑕疵になりそうなことは基本的に全て告知すると良いでしょう。

騒音問題のある物件に関するトラブル

騒音に関する問題も不動産売買時によく起こるトラブルです。というのも、騒音問題は住む人にとって捉え方が異なり、売主にとっては問題にも感じなかったことが、買主にとっては問題と感じることもあるからです。

不動産売却時には、こうしたことが起こることを想定したうえで告知しなければなりません。

契約解除に関するトラブル

また、契約解除に関するトラブルも少なくありません。たとえば、不動産売買契約では、売買契約後に住宅ローン審査が否決になってしまい売買契約そのものが駄目になってしまうこともあります。このケースを防ぐために、手付金を全額返す「白紙解約」とする特約を付けるのが一般的です。

この特約を住宅ローン特約と呼びますが、住宅ローン特約では期限を設けます。たとえば、売買契約から2週間を特約の有効期限としたら、2週間経過後に住宅ローンが否決となると、売主は受け取った手付金を没収することができるのです。

住宅ローン特約を盛り込むかどうかは売主の自由です。そのため、仮に住宅ローン特約を設けていなかったり、期限内での解約だったりした場合は、売買契約後に数週間期間が経過したのにも関わらず白紙解約となり、また一から買主を探さないといけなくなります。

とはいえ、住宅ローン特約は、基本的には売買契約書に記載してある通りの取扱いになります。売主として住宅ローン特約を盛り込む旨や、期限を事前にしっかり把握しておくことが大切です。

買主の立場でも話すと、期日が近づいてもローン承認が下りない場合は、期日の延長などを打診しておいてください。契約書の文言なのでしゃくし定規に解釈されれば期日が過ぎたことで解約に応じない売主もいます。

2020年4月の民法改正で始まる「契約不適合責任」とは

ここまで瑕疵担保責任についてお話してきましたが、先述の通り2020年4月1日より改正民法が施行され、これまで瑕疵担保責任として取り扱われてきた売主の責任は契約不適合責任へと変わりました

基本的には似た概念の責任なのですが、瑕疵担保責任が売買の目的物にある「隠れた瑕疵」に対する責任であったのに対し、契約不適合責任は売買の目的物が「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」に買主が保護を受けるというものです。

つまり、瑕疵担保責任の場合、売買契約前に、瑕疵について買主が知らないことが条件とされていましたが、契約不適合責任の場合は「契約書の内容に適合しているかどうか」が問われることになります。

たとえば、「雨漏りする物件」を売買するのであれば、売買契約後に雨漏りが発生しても責任を問われません。しかし、「雨漏りする物件」を「完全な物件」として売買した場合には、売買契約後に雨漏りが発生すると責任を問われることになります。

売主としては、より売買契約書に記載する内容が重要になったと言えるでしょう。雨漏りは住宅にはつきもののリスクですので、告知を行い、期間を定めて契約適合責任を負うことが重要です。

まとめ:法改正によって今まで以上に注意する必要がある 

不動産売却時によくあるトラブルとして4つをご紹介すると共に、2020年4月1日から施行された改正民法で取り扱われる契約不適合責任についてお伝えしました。

売買契約時によく起こるトラブルとして、重要事項説明時の不告知がありましたが、これは多くの場合瑕疵担保責任に関する問題です。

契約不適合責任に変わってからは、売買の対象物が売買契約の内容に沿っているかどうかが重要視されるため、これまで以上に売買契約書や重要事項説明書に記載する内容を精査する必要があります。

監修 鈴木 良紀
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。宅地建物取引士・ビル経営管理士

サイト:https://fudousan.click/


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マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
逆瀬川 勇造
地方銀行にてリテール業務に2年間従事後、不動産会社にて6年間新築住宅や不動産売買、土地仕入れに携わる。それらの経験を活かし、金融に強い不動産ライターとして記事を執筆。宅建士/2級FP技能士(AFP)/相続管理士。