不動産売却のノウハウ

不動産売買契約の手順を解説。これであなたの疑問が解決！

著者：

植田明

2021年10月28日

3661

不動産売買契約の前に

売却活動のすえ、あなた所有する不動産の購入希望者が見つかりました。ついに不動産売買契約を締結する日を迎える事が出来るのですが、楽しみであると同時に多くの方は不安を大なり小なりの不安を抱きます。

「当日は何をすれば良いのだろうか？」
「必要書類は用意すれば良いのだろうか？」

長い人生の中でも何度も経験するものではありませんから、このような不安を抱くのは当然のことです。安心して不動産売買契約にのぞむためにも、当日の流れ、チェックポイントをしっかりと把握しておきましょう。

不動産売買契約の流れ

当日の持ち物は？持参する必要書類はあるの？

では、不動産売買契約当日の持ち物から確認していきましょう。

印鑑（通常は実印、三文判でも可）
身分証明証
収入印紙（売買契約書貼付用）
仲介手数料の半金

特別に準備をしなければいけない物といったら、収入印紙と仲介手数料の半金です。収入印紙は郵便局で購入出来ます。　契約金額によって印紙金額が異なるので、事前に営業マンに金額を確認しておきましょう。仲介手数料の半金は、仲介会社によって対応が異なります。契約時に半金＋決済時に半金の場合もあれば、決済時全額といった場合もあるので、こちらについても事前に営業マンに相談しておくと良いでしょう。

不動産売買契約当日の流れ

不動産売買契約当日の流れは以下の通りです。

①重要事項説明書の読み合わせ
↓
②売買契約書の読み合わせ
↓
③契約関係書類への署名・捺印
↓
④手付金の授受
↓
⑤契約関係書類の交付

小難しい作業は一切なく、上記5つの作業で不動産売買契約は完了です。

売買契約締結を行う場所は、基本的不動産仲介会社の事務所です。ただ、自宅や喫茶店、勤務先などでも対応する事は可能なので、スケジュールの都合上、事務所で行えない場合は不動産会社に相談してみましょう。契約書類は仲介会社オリジナルの書類ではなく、不動産協会作成の書式を使用することが一般的です。

売買契約書および重要事項説明書の記載内容が利用する仲介会社によってすべて異なるというわけではないので、記載内容を一語一句漏らさずに確認する必要はありません。では、ここから各項目の確認をしていきましょう。

不動産売買で売主が用意する必要書類と取得方法

不動産売買契約：基本の6ステップ

不動産売買契約ステップ①：重要事項説明書の読み合わせ

まずは、重要事項説明書の読み合わせです。書類作成は不動産仲介会社が行い、読み合わせは宅地建物取引士が行います。重要事項説明書には、取引条件やその他容認事項、取引物件の詳細などが記載されています。

取引条件とは、『売買価格』や『手付金額』、『引渡し期日』、『住宅ローンの関する事項』、『契約解除』、『違約金に関する事項』、『瑕疵担保責任の履行』などに関する事項が該当します。これらは基本的に不動産協会が作成した書類の定型文となっているので、どんな時に違約金が発生し、どんな時に契約解除になるのかを確認しておきましょう。

その他容認事項とは、事前に告知しておいた方が良いと思われる事項や不動産取引に関する注意点などの事です。

一例をあげてみると「前面道路は幹線道路になっているので車両の通過に伴い騒音、臭気などが生じる可能性があります」
「本物件南側100ｍに火葬場があります」など。不動産取引に直接的には関係ありませんが、生活する上では重要な事項になりますので、しっかりと確認しておきましょう。取引物件の詳細とは、売買対象不動産の特定や所有者、権利関係、第3者の占有の有無、ライフラインの設備状況などの事項が該当します。

特に注意して頂きたいのが、

売買対象不動産の所有者が一致しているのか
抵当権や賃借権などは登記されていないか、

この２点をしっかりと確認しておきましょう。亡くなった親族の不動産を相続して、所有者が故人のままであれば、名義変更をして売主と所有者を一致させておかなければなりません。もし、抵当権や賃借権が住宅ローンが完済しているのであれば抵当権抹消登記という手続きが必要です。ローンが完済したら自動的に抹消されるわけではなく自分で法務局に行って手続きをするか司法書士にお願いするなどする必要があります。

不動産売買契約ステップ②：売買契約書の読み合わせ

重要事項説明書の読み合わせが終了したら、次は売買契約書の確認です。記載されている内容は、重要事項説明書と大きく変わりません。ここで注意しなければいけないのは、『特約事項』の欄です。

この欄には、売買契約締結に当たり、売主・買主の間で取り決めた特別な約束事が記載されています。

『瑕疵担保免責』
『付帯設備の修復義務免責』
『振込手数料の負担』

上記は一例になりますが、本不動産取引について売主・買主の間で取り決めを行った特別な約束事が記載されています。売買契約を締結する上で、特約内容は非常に重要です。この欄は注意深く確認をし、心当たりのない特約事項が盛り込まれていた場合は、署名・捺印をする前に必ず質問しましょう。トラブルに発展してしまう事も考えられるので、売買契約書の読み合わせでは特約事項の確認をしっかりと行って下さい。

不動産売買契約ステップ③：契約関係書類の読み合わせ（付帯設備表、物件状況報告書）

重要事項説明書、売買契約書の読み合わせが終了したら、他契約関係書類の確認です。該当するする書類は、付帯設備表と物件状況報告書です。

付帯設備表

売買対象不動産に付帯されている設備（キッチン、ユニットバス、網戸など）、故障の有無が記載されています。この時に、『故障無』として買主に引き渡した設備のうち、所定の期限内において不具合が発生した場合、売主の責任と負担にて設備を修復しなければいけないので、設備関係についてはコンディションなどを細かく確認しておきましょう。

物件状況報告書

売買対象不動産に雨漏れやシロアリの害、給排水管の故障など、建物の不具合がある場合はこの書面に明記されています。
内見の段階で物件の状況などは説明されているのですが、内見時と異なる状況が明記されているケースもあります。仮に、給排水管の故障有が明記されている書面に署名・捺印してしまうと、この状況を容認して不動産購入をしたとみなされてしまうので、必ず確認をしておきましょう

不動産売買契約ステップ④：契約関係書類への署名・捺印

全ての書類の確認が終了したら、各書類への署名・捺印します。これで、不動産売買契約の8割がたの作業が完了です。

不動産売買契約ステップ⑤：手付金の授受

不動産売買契約で最後の作業は、手付金の授受です。買主から売主へ、現金で手付金（解約手付）を支払います。この手付金は売買代金に充当されるので、売主は買主に対して領収書を発行しなければいけません。金額が多額の場合には銀行振込によって行う場合もありますが、基本的には現金でその場で売主・買主対面の状況で授受を行います。約束の手付金額を支払った後、売主から買主へ領収書を渡して完了です。

※銀行振込によって手付金の支払いを行った場合は、振込を確認した日が契約完了日となります。