家を売ったら手元にいくら残るかを考える

家を売る際の諸費用が抜けている方が多い

家のローンが残っていたり、買い替えを考えていたりする場合はとくに、「これくらいで売りたい」「これくらい手元に残ればいいな」という漠然とした考えで家を売ってはいけません。

家を売る前には、自分の家の相場はどれくらいなのか、諸費用はどれくらいかかるのかを考え、手元にいくら残るのかを把握することが大切です。

多くの場合、ご自宅の売却という経験ははじめてでしょう。真っ先に不動産会社に相談に行き、見積もりを出してもらうという手順の方も多いのですが、まずはこちらの記事を読んでみてください。その理由は不動産会社の中には相談者が初心者であるため、自分たちが有利になるように売却手続きを進めてしまう不動産会社も大勢あるためです。

売却の際に多くは「専任媒介契約」という契約を交わします。そうなると途中で不動産会社に不信感を持っても他社と契約することはできません。

今回は手元に残るお金の目安がわかるように、家の相場を知る方法と売却時にかかる諸費用や税金のお話をします。

流れに沿って順番にお伝えします。

①家を売るときの相場の確認方法

あなたの家の相場を知る最も簡単な方法は、SUUMOやat homeなどの不動産ポータルサイトで似たような条件の家がいくらなのか検索することです。

ただしこの方法で知ることができるのは、類似物件が今売り出されている価格。必ずしも売り出し価格=成約価格とはならないので、この方法では正確な相場を把握することはできないんですね。

不動産の相場を把握する基本的な方法は、「取引事例比較法」です。簡単にいえば、類似物件が過去に成約にいたった価格を参考に相場価格を推察するという方法。不動産会社が家を査定するときにもこの方法が用いられます。

ではどうやって「類似物件の過去の成約事例」を知るのか?というと、次の2つのサイトを利用します。

土地情報総合システム

土地情報総合システムは、国土交通省が運営するサイトです。

土地・戸建て・マンションを実際に売却した人へのアンケート結果を集約しているサイトなので、売り出し価格ではなく売却相場の確認ができます。

レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するサイトです。土地総合情報システムとの違いは、土地の成約情報がなく、マンションと戸建ての成約価格しか検索できない点。しかしアンケート結果ではなく直近の取引情報をほとんど集約しているサイトなので、信ぴょう性が高いといえます。

土地は土地総合情報システム、マンションと戸建てはレインズマーケットインフォメーション、と使い分けるといいと思います。

家を売るには相場を知ることから。不動産会社に査定してもらうべき

「相場の目安」を知るには、上記2つのサイトを利用すればいいと思います。でも「類似物件の過去の成約価格」だけでは、あなたの家が売れる金額を判断することは難しいんです。

やはり重要になってくるのは、「買い手のニーズはあるのか」「今の市場動向はどうなのか」といった一般の人には測れない部分。また家の接道や日照の条件、劣化の状況なども売れる金額には大きく影響します。

そのため不動産会社に査定依頼することも検討してみましょう。訪問査定によって家の中まで見てもらうのが一番ですが、簡易的な机上査定でもご自身で確認する以上に正確な相場を把握することができます。

訪問査定の場合は、マンションを購入した時の書類があると、より正確な値段を出してもらえるので準備しておきましょう。

また、不動産会社によって査定額はやや差があります。一括査定サービスを使って複数の会社に依頼してもいいのですが、他の会社より高く見積もりを出す会社は要注意です。理由は媒介契約を交わすために、高い査定額を出しているだけという会社もあるためです。

すまいvalue 公式ページ

②家を売るときにかかる手数料

家を売った金額がそのまま手元に残ると思っている方もいらっしゃるかもしれませんが、家を売るためには手数料がかかります。

しかも手数料の目安は、すべてを合算すると売却金額の4%ほど。5000万円で家を売ったら、なんと約200万円も手数料がかかるんですね。一体何にそんなにも費用がかかるのか見ていきましょう。

仲介手数料

家を売るときにかかる手数料の大半を占めているのが、不動産業者に支払う仲介手数料です。仲介手数料は、法律で「売却金額×3%+6万円」(+税)が上限と定められています。基本的にはどこの会社でも、上限で請求されるものだと認識しておきましょう。

印紙代

不動産の売買契約書には、金額に応じた印紙を貼付しなければなりません。厳密にいえば印紙代は、「印紙税」。つまり税金です。金額に応じた印紙代金は、以下の表を参考にしてください。※2020年3月31日までの売買契約には、表右の軽減税率が適用となります。

(出典:国税庁

家を売りたいが住宅ローンが残っている場合

売却する家のローンが残っている場合は、次の2つの費用がかかります。

  • 抵当権抹消費用

住宅ローンが完済されていない家には、抵当権というものが設定されています。抵当権とは、債務者による返済が滞ったときに債権者(銀行など金融機関)が家を強制的に競売にかけられる権利のことです。

売主は家の売却と同時にローンを完済し、この抵当権を抹消しなければなりません。抵当権の抹消は司法書士に依頼するのが一般的で、報酬を含めた抹消費用は2万円ほどが相場です。

  • ローン完済手数料

住宅ローンの完済時には、金融機関への事務手数料も支払わなければなりません。この費用は1万円前後が相場です。

相続した親の家を売る場合

田舎

住宅ローンが残っていない親の家を売るという方もいらっしゃるかもしれません。田舎の方に家があり、まだ家の中に親の荷物があったりすれば掃除・片付けのために家に行かなければなりません。また、不動産会社は基本的にはそのエリアに詳しい業者に頼む方がスムーズです。不動産会社に相談するにせよ、交通費がかかります。

こうした交通費もかかることをお忘れなく。

仮に興味を持ってくれる方が現れ売れたとしても「古いからリフォームをしたい。だから値下げしてもらえないか」等値下げ交渉も考えられます。

また「面倒くさいから空き家にしておこう」というのは最も避けたいです。地方は人口が減少しているため空き家期間が長ければ長いほど、より売却しにくくなります。

③家を売るときにかかる税金

家を売って利益が出た場合、住民税と所得税が課税されます。

売却益は5000万円で購入した家が6000万円で売れたときの差額1000万円を指すのではなく、次の計算式によって算出します。

譲渡所得(売却益)=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)

なんだか難しいですね。各用語を少しかみ砕いて説明します。

譲渡価格:家の売却金額

取得費:売却した家の購入代金+購入にかかった諸費用(建物は減価償却相当額を控除)

譲渡費用:家の売却にかかった諸費用

つまり購入や売却にかかった諸費用などは売却益から差し引くことができるので、購入時より高く売れたからといって、必ずしも売却益とみなされて課税されるわけではないということです。

またマイホーム(賃貸で貸し出している物件ではない自分が住むための家)の売却や買い替えには以下のような特例や控除が適用となるので、多くの場合で税金がかかることはありません。

  • 居住用財産の特別控除
  • 軽減税率の特例
  • 買い替えの特例
  • 交換の特例

ただし上記の特例を適用させると、買い替え先の住宅ローン控除が適用されなくなるので、買い替え時にはその点をご注意ください。また不動産所有期間で税率はやや変わります。

売却益の計算方法や控除や特例の詳細については、国税庁HPを参考にしてください。

家を売る諸費用は初めに知っておこう

手元に残る資金がわかれば家を売った後のビジョンが描けるはず

家を売るときに手元に残る資金は、売却金額から住宅ローン残債と諸費用や税金を差し引いた金額です。

手元に残る資金がわかれば、

「住宅ローンが完済できるから、転居できる!」

「新居の予算はこれくらいかな」

「だったらこのエリアに住んでみたいな」

と、将来のビジョンが明確になっていくんですね。

あなたの家がどれくらいで売れるかを知ることができれば、それに伴って諸費用や税金の有無の把握ができます。家を売るなら、まずは相場の確認から始めてみましょう。

マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条