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この記事では何らかの事情で事故物件を抱えてしまい、それを売却したいと考えている方向けに、売却における注意事項や知っておくべきことについて詳しく解説しています。
物件を所有している人ならばトラブルで誰もが事故物件を持つ可能性があります。ぜひ参考にしてください。
事故物件ってどんな物件？
事故物件という言葉を知っている人は多いでしょう。しかし、実は法律上では事故物件に対するはっきりとした定義はありません。
事故物件と呼ばれるものは、一般的に「人が亡くなった物件」のことを指します。火事などでの事故死や殺人事件、自殺。これらだけでなく、老衰で亡くなりしばらく誰にも気づかれなかったいわゆる孤独死があった物件も事故物件に含まれることがあります。
事故物件の定義がない以上、どこまでを事故物件とするのか難しいところです。各住人の部屋だけではなく、マンションの廊下やエレベーターや駐車場などの共用部で人が亡くなった場合も、事故物件とする場合があります。
事故物件には告知義務がある
どのような物件を事故物件とするかは明確な定義がないものの、入居希望者や購入希望者に対しては、事故物件であることを知らせる告知義務があります。
これは、「前の住人が自殺で亡くなったということを知っていれば入居・購入しなかった」などといったトラブルを防ぐためのもの。
告知義務を無視して契約を結んだ場合は、売主・貸主側の告知義務違反になり、損害賠償請求や契約を解除されるリスクがあります。
事故物件は売却しづらい
事故物件は買い手がつきづらく、売却価格が下がることも十分に考えられます。しかし、それを恐れて告知せずに売却をしてしまうと、後々のトラブルの元に。
たとえ契約したときはよくても、その後どんなきっかけで発覚してしまうのかは、分かりません。事故物件であることを隠して、心理的な負い目をずっと感じながら生活することになりますので、必ず告知義務は遵守するようにしてください。
告知義務を無視した場合
告知義務を無視した売却は、場合によっては買主からだけでなく仲介に関わった不動産会社からも賠償請求されてしまうリスクがあります。
告知義務は、事故物件だけでなく近くに火葬場やごみ処理場、指定暴力団組織の事務所があるなど、心理的に抵抗がある周辺環境についても発生します。
一度所有者が変われば、次に売買、賃貸する際には告知義務はなくなるとされています。たとえば、事故物件だと知った上で購入したマンションをその後売却する場合には告知義務はありません。
告知義務の期間は？
告知義務の期間も明確には定められていません。これは人によって心理的に感じるものには差があるからだと考えられます。少し極端な話ですが、2,3年前に事件や事故があって人が亡くなったという物件（土地）と、50年前の事件事故で人が亡くなった物件（土地）では抱く印象が大分違うのではないでしょうか。
これまでの判例を目安にするのなら、告知義務の期間は7年です。しかし、7年という数字は、あくまで目安にすぎません。期間の定めはないと考えておいたほうがトラブルを避けられるでしょう。
自身が所有する部屋以外で事件・事故があった場合の告知義務はある？
自分が所有する部屋で事件や事故があった場合は、ある程度の期間が経っていたとしても告知をしておくのが無難です。
では、同じマンション内の別の階や部屋で事件や事故があった場合、自分が所有する部屋も事故物件扱いになってしまうのでしょうか？
不動産を購入する側からすれば、別の階や別の部屋だとしても同じマンション内で事件・事故があったのなら、すすんで住みたいとは思わないものです。しかし……
一般的には自身が所有する部屋以外の事件・事故については告知義務がないとされています。
別の階の人に「あなたの部屋で事故があったから、自分の物件の価値が下がる可能性がある。損害賠償を請求する」という話に無理を感じるのと同じ理屈です。もしも、この訴えが認められてしまえば、事故物件を抱えた人はマンション中の全ての住民に補償をしなければならなくなってしまいます。
ただし、告知義務はないとは言え、不動産を購入する側に「事故があったことを隠していた」と思われるのもよくないでしょう。その後のトラブルを避けるために、自身の部屋でなくても同じマンション内や近隣で事件事故があった場合には、告知しておいたほうがよいと言えます。
トラブルを避けるためには不動産買取も選択肢の1つ！
不動産を売却する方法には、不動産業者に仲介してもらって購入者を探してもらう「不動産仲介」と、買い取りを行っている不動産業者に直接買い取ってもらう「不動産買取」の2パターンがあります。
不動産買取はあまり聞きなじみがない言葉かもしれませんが、物件が古いなどの理由でなかなか買い手が見つからない場合には、一般的に行われている売却方法です。
不動産買取は、瑕疵担保責任が免除されることが大きな特徴です。瑕疵とは欠陥のことを言います。不動産を売却する際に、仲介業者を通して一般の方が購入したのちに雨漏りやシロアリ被害などが発覚した場合は、売主が修繕をしなければならない瑕疵担保責任というルールがあります。
雨漏りやシロアリ被害は不動産の物理的な瑕疵ですが、人が自殺して亡くなったなどの事故があったことは心理的な瑕疵とされています。不動産業者に直接不動産を売却する不動産買取では、プロである買い取り業者に買い取ってもらう性質から、物理的なものや心理的なもの、また消防法や建築基準法といった違反がある法律的瑕疵を含めた瑕疵について、売主に責任が問われないことになっています。
不動産業者も物理的瑕疵は免責で購入します。しかし、心理的な瑕疵については自ら修繕・補修が出来ないため、免責にならないケースが多いです。
もしも、不動産業者に売却をして、隠していた心理的瑕疵が発覚したら面倒なことにもなりかねません。損害賠償請求をされてしまう可能性が高くなります。不動産業者はプロですから、弁護士費用は会社の経費での支払い。よって、弁護士を雇うハードルが個人よりも低いです。
仮に不動産業者が買主でも、心理的瑕疵は必ず告知するようにしましょう。
まとめ：事故物件を売却したいのなら、不動産買取も一考
この記事では以下の内容を紹介しました。
告知義務には、期間も含めて明確な定めがありません。しかし、売却後のトラブルを避けるという意味では、不動産買取は選択肢として有力なものになるはずです。
仮に建物が古くてリフォームをしないと人が住めないような物件であるなら、事故物件であることを抜きにしても買い手はなかなか見つかりません。スピーディに不動産を売却したい場合、不動産買取は有効な手段であることを覚えておいてください。
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監修者：鈴木 良紀
経歴：東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格：宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動：投資僧