収入が減るのはもはや誰にでもあり得ること

生活が苦しいなと思う方は最悪の事態になる前に知っておいて

残業代の減少や役職定年などで予定通りの収入を得る事ができなくなると、必然的に住宅ローンの支払いが辛い状態に陥ってしまいます。

住宅ローンの返済年数はとても長いので、誰の元にも多かれ少なかれ発生する「収入の波」。

今回は、住宅ローンの支払いが辛い時にどうすれば良いのか?について解説していきます。

住宅ローンの支払いができないと最悪どうなってしまうのか?

差し押さえ、競売

言うまでもなく、住宅ローンは長期に渡って分割で返済ができる仕組みです。

しかし、返済が長期化すればする程、収入が変動する確率が高まり、ひいては「住宅ローンの支払いが辛い!」という状態になる確率も上昇してしまいます。

さて、返済が遅れることで金利の支払いが滞ると、分割払いの権利が無くなってしまいます。

法律的に表現すると「期限の利益の喪失」といい、残っている残高を一括で返済する必要が生じます。

一括請求を受けたにも関わらず、弁済ができないとどうなるのか?

最終的には、競売という手続きが裁判所で行われ、不動産を換金処分して住宅ローン債務に充てられます。

住宅ローンの支払いが辛いときの選択肢

家計の見直し

では次に住宅ローンの支払いが辛い時、具体的にどんな解決応報があるのか?について解説していきます。

一番早くできる方法ですが、意外と気が付かない人が多いのが家計の見直しです。

食費などを削るのも良いですが、車、生命保険、教育費が住宅ローン以外で大きな支出を占めているものを見直すと良いでしょう。

車は、そのスペックの車が果たして本当に必要なのか?が判断基準です。

生命保険は絶対に入るものだと思い込んでいる方が多いですが、かなりの節約になります。住宅ローンの支払いが辛い場合は、思い切って掛け金の安い掛け捨て保険に切り替えることをオススメします。

また、昨今は通信費の負担も増えています。スマホを格安シムなどにするとグッと負担が減る事があります。

住宅ローンの借り換え

金利が安くなれば、当然返済も安くなります。

現在、返済している住宅ローンの金利と、銀行などの窓口に表示されている金利を比較してみましょう。

特に20年以上前に購入した方は、金利の格差が大きい場合が多く、借り換えで返済が大幅ダウンする可能性があります。

リスケ

リスケジュールと呼びます。

返済計画の見直しといえば、分かりやすいかもしれません。

一定期間、金利だけの返済にするという計画変更や、返済年数を伸ばして毎月の負担を軽くする計画変更があります。

任意売却とは

家計の見直し、ローンの見直しでも解決しないなら

前述した方法を試してもダメなら、家を手放す事になります。

住宅ローンの返済ができないと結局どうなるのか?で説明した通り、何もせず放置していれば競売という手続きで家を手放す事になりますが、その他に「任意売却」という方法があります。

任意売却とは、競売手続きによらず自主的に売却する事と覚えておけば良いでしょう。

競売とは?デメリットとメリットの解説

競売の手続きは債権者側が全て行うので、自分でやる事は何一つありません。

一見、楽なように見えるかもしれませんが、重大なデメリットがあります。

「代金が市場価格よりも大幅に安くなってしまう可能性が高い」というデメリットです。

競売の不動産は、

  • 事実上内覧ができない
  • 故障不具合があっても保証されない
  • 購入者が立ち退き交渉をしなければならない

という要素があり、その分募集金額が安くなります。おおよそ相場の56~60%で募集が開始されます。

安く売られてしまうという事はイコール、返しきれない借金が高額になる事を意味します。

また、競売の手続き費用も60~120万円程度必要となり、この費用も債務者であるあなたの借金に上乗せされてしまいます。

だからこそ「任意売却」という方法を選択する人が多いのです。

任意売却をした方が良い人

任意売却という制度がある事は分かったけれど、自分は任意売却した方が良いのか知りたい。

そんな疑問が頭に浮かんだかもしれません。

では次に、任意売却をした方が良い人について触れておきましょう。

自己破産したくない人

任意売却は競売に比べて、より高額で不動産が売却できるメリットがあります。

単純ですが、より高く売却する事ができれば、売却後に残る負債が減ります。

残る負債が減れば減る程、自己破産をせずに済む可能性が高くなります。

裁判所で売られる事を公表されたくない人

日本全国の競売情報は、BIT不動産競売物件情報というウェブサイトで誰でも見る事ができます。

この情報には、建物の外観の写真の他、室内写真も掲載されています。

つまり、見る人が見れば、「〇〇さんの家だ!」という事が分かってしまいます。

この「競売にかけられているという事実」は言い換えれば「住宅ローンなどの負債が払えなかった人」という事。

特に女性やお子様にとって精神的負担が大きくなる事は容易に想像ができるかと思います。競売手続き前に任意売却が成功した場合、競売情報サイトに掲載される事はありません。

任意売却をする際の注意点

不動産を売却しても住宅ローンが完済できないという場合、任意売却をするにあたり「債権者の同意」が必要になります。

不動産を売っても負債が全額返済できないという事は、貸し手側から見れば「売却時に貸金が全額回収できない」となります。

全額回収できないのに、なぜ任意売却に同意するのか?それは競売で売却するよりも、多くの資金を回収できるからに他なりません。

任意売却をすると相場の90~95%程度で売却が可能です。

一方競売は、相場の56~60%で募集がされます。

任意売却は債権者にとってもメリットがあるのです。

但し気を付けなればいけないのは、「競売よりも高ければ何でもよい」という訳ではない点です。

債権者が求めるのは「あるべき金額」「正しい販売手法」という二つの条件。

あるべき金額とは、任意売却として売却する適正価格です。正しい販売手法とは、しっかり宣伝広告をして売却不動産の周知をする事です。

ローン返済が苦しくなる前に

まずは家計やローンの見直しから

住宅ローンの支払いが辛い場合について解説をしてきましたがいかがでしたでしょうか?

まずは現状を把握し、工夫しても生活が苦しい状態が抜け出せない場合は、任意売却をして少しでも傷口が少なくなるようにするのがベストです。

但し、債権者の同意を得るために時間や手間がかかりますので、一日でも早いタイミングから行動する事が望ましです。


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マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条