住宅ローンの弁済が滞り続けると、最終的には銀行に抵当権を実行され、裁判所による競売手続きで住宅を売却されてしまいます。その競売による売却の前段階で行われるのが任意売却です。

任意売却は、住宅ローンを完済せずに家を売却します。一般的には住宅ローンを完済しないと家の売却はできないので、任意売却は債務過多という健全ではない状態でのイレギュラーな家の売却方法です。

この記事では、そんな任意売却のメリット・デメリットや売却時の流れなどを解説します。住宅ローンを完済できないものの家を売りたいと思っている人は、ぜひチェックしてみてください。

任意売却のメリット・デメリット

まずは、任意売却のメリット・デメリットを解説します。任意売却は「住宅ローン残債が返済不能になった時に、競売手続き前に家を売却できる」点がメリットですが、「金融機関との交渉がある」などのデメリットがあるので注意しましょう。

任意売却のメリット

任意売却のメリットは以下の点です。

  • 仲介(通常売却)と同じ価格で売りやすい
  • 残債を分割返済できる

詳しく解説します。

仲介(通常価格)と同じ価格で売りやすい

詳細は後述しますが、任意売却は一般的な不動産仲介と売り方はほぼ同じです。そのため、仲介と同じ価格……つまり相場価格で不動産を売却できる可能性があります

住宅ローン残債がある状態だと、最悪「競売」にかけられ強制的に売却させられるでしょう。競売での売却は、相場の半額以下になることも多いため、競売時の価格と比べると任意売却のメリットが大きいことが分かるでしょう。

残債を分割返済できる

任意売却で売却をしても、売却代金で支払いきれなかった住宅ローンは残債として残ります。現状の返済計画では返済できないから任意売却や競売手続きになっているので、返済計画の見直しが必要です。このことは住宅ローンを貸しつけて、残債に満たない金額で抵当権抹消に応じた銀行も分かっているので、任意売却であれば残債を分割返済できることもあります。

冒頭で述べたように、家を売る時は住宅ローンを完済しなければいけないものの、任意売却なら完済せずに分割返済でよくなるケースもあります。分割返済になれば、家を売却した後の「金銭的な負担」も小さくなる。その点はメリットです。

任意売却のデメリット

任意売却のデメリットは以下の点です。

  • 金融機関との交渉が必要
  • 競売になるリスクはある

詳しく解説します。

金融機関との交渉が必要

任意売却する場合は金融機関との交渉が必要です。

そもそも金融機関が住宅ローンを融資する際には、購入する家に抵当権(担保)を設定します。そして、抵当権を設定したままでは家を売ることはできません。

そのため、家を売却するときは住宅ローンを完済して抵当権を抹消するという流れが一般的です。一方、任意売却は住宅ローンを完済していない状態で金融機関に抵当権の抹消を依頼することになります。

このような背景があるので、任意売却は金融機関との交渉が必要になるというわけです。一般的には、金融機関との交渉は不動産会社などに依頼することが多いです。

競売になるリスクはある

任意売却をしても、競売になるリスクがゼロにはなりません。上述したように、競売になれば相場より大幅に低い金額で売却することになります。

どんな時に競売になるかというと、任意売却が長引いてしまう時です。あまりに任意売却が長引けば金融機関が競売の手続きに入る可能性があります。

そのため、任意売却する際は金融機関と密にリレーションを取る必要があるでしょう。ただし、任意売却する旨は、すでに金融機関から了承を得ています。競売になるリスクは極めて低いです。

売却活動中も金融機関と連絡を取り合っていれば、大きな問題になることはほとんどありません。

任意売却の流れ

任意売却の流れは以下の通りです。

  • 不動産会社へ相談
  • 媒介契約&金融機関との交渉
  • 売却活動&金融機関との同意
  • 契約&引渡し

詳しく解説します。

不動産会社へ相談

まずは不動産会社へ相談します。ただ、一般的な不動産会社だと金融機関との交渉まではしてくれないことも。すでに仲介を依頼している不動産会社があるのなら、金融機関との交渉が可能かヒアリングしましょう。

もし、不動産会社が金融期間との交渉まではしないのであれば、「任意売却 不動産会社」などと検索して、金融機関との交渉までしてくれる不動産会社を探すという流れになります。

媒介契約&金融機関との交渉                       

次に不動産会社と媒介契約を結びます。任意売却の場合は一社としか媒介契約を結べない「専属専任媒介契約」を結ぶのが一般的です。

というのも、専属専任媒介契約のほうが売主と不動産会社は密な関係になるため、金融機関がそれを望むからです。媒介契約を結んだ後は、不動産会社がメインとなり金融機関と交渉をします。

売却活動&金融機関との同意

任意売却時の売却活動は一般的な家の売却と同じです。つまり、ネット広告やチラシなどで集客した後に内見の案内、という流れ。ただし、購入申込みを受けたら売買契約を結ぶ前に、金融機関から同意を得る必要があるので、その点は一般的な家の売却とは異なります。

契約&引渡し

金融機関から同意を得た後は、売買契約。そして、引渡しという流れです。この流れは一般的な家の売却と変わりません。

任意売却をコンサルティングしてくれる不動産会社の中には、新居の紹介や引越し業者の手配までしてくれる会社もあります。不動産会社を選ぶ時は、そのようなサポート面も加味して選んだほうが良いでしょう。

任意売却後の残債について

任意売却後の残債は以下2種類あります。

  • オーバーローン:残債が出る場合
  • アンダーローン:残債が出ない場合

オーバーローンは残債が出る場合です。そもそも任意売却は残債が出る場合を想定しているため、通常はオーバーローンでの売却になります。

一方、任意売却でもアンダーローンになるケースがあります。つまり、不動産が想定よりも高く売れたケースです。アンダーローンになれば残債もゼロなのでその後の生活も楽になるでしょう。

オーバーローンであれば金融機関との交渉が極めて重要になります。一方、アンダーローンにできるかどうかは不動産会社次第。つまり、いずれにしろ信頼できる不動産会社選びが重要ということです。

まとめ:任意売却を依頼する不動産会社選びは慎重に!

任意売却をするのであれば、この記事で紹介したメリット・デメリットを把握しておいてください。任意売却は、通常の家の売却よりも不動産会社に依存する比率が自然と大きくなりがちです。通常の家の売却も不動産会社選びはもちろん重要ですが、任意売却を依頼する際はさらに慎重に不動産会社を選ぶべき。そう言えそうです。

監修 鈴木 良紀
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。宅地建物取引士・ビル経営管理士

サイト:https://fudousan.click/


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