夢のマイホームを購入したにも関わらず、会社から突然の転勤命令。住宅ローンの返済が残っている状況で家族全員で引っ越しをせざるを得ない時もあります。 今回はそんな状況になった時に賃貸に出すべきか、あるいは売却をした方がいいのか、住宅ローン控除などはどうなるのか、解説をしていきます。
目次
ローン返済中の転勤で自宅を賃貸に出す場合
勝手に賃貸に出すのは厳禁！まずは金融機関に相談しましょう
転勤で現在の自宅を保有し続けるために賃貸に出す場合は、まずは住宅ローンを組んでいる金融機関に一度相談をしてみましょう。基本的に住宅ローンは皆さんが自宅を目的に金融機関が融資をしてくれています。
それ以外の賃貸などの目的で使用する場合は住宅ローンではなく投資用もしくは事業用のローンで組みなおす必要があり、金利や融資期間は大幅に変わってきます。
転勤した上で金融機関に相談なしで賃貸に出してしまった場合で、それが金融機関にばれてしまった場合は住宅ローンを組むうえでの約款規定違反となります。最悪、ペナルティが課せられる場合も。
ただし、事前に予め転勤の旨を金融機関に相談した上で金融機関が賃貸の旨を了承してくれたら、そのまま住宅ローンが利用できます。金融機関も転勤などの想定はしてくれていますので、必ず相談をしてみましょう。
賃貸に出す場合のメリット・デメリットを理解しておきましょう
家賃の管理や苦情対応などを誰がするか確認を
現在の自宅を保有し続けるということは住宅ローンの返済はそのまま続きますし、固定資産税やマンションの場合、修繕積立金などが転勤中も出費として必要になります。その出費を賄うために賃貸に出すわけですが、いくつか注意点を挙げておきます。
まず、一つ目は転勤の期間が決まっており、数年後に現在の自宅に帰ってくるのが確実な場合は「定期賃貸借」で賃貸に出す必要があります。一般的な賃貸借契約で賃貸に出してしまうと、現在の法律では入居者の方を優先して保護する内容になっていますので、皆さんが戻ってきて「直ぐに解約して退去してください」と決して言えない内容になっています。
現在の自宅に戻ってくる時期が分かっている場合は賃貸を依頼する会社に必ず「定期賃貸借で」と伝えましょう。
監修者から：
確かにこの点非常に重要なポイントです。普通賃貸借は借地借家法によって借主の方が協力に保護されています。（借地借家法２８条）貸主からの退去には正当事由が必要されるという条文です。正当事由には
- 建物の賃貸人が建物の使用を必要とする事情
- 建物の利用状況
- 建物の賃貸借に関する従前の経過
- 解除料や立ち退き料の支払い
などがあるので注意が必要です。
自分で住むという強力な正当事由がありますが安心は出来ませんし、立ち退き料を請求されるリスクもあります。この記事の筆者が言う通り、定期借家契約できっちり権利を整理しておくことが重要です。
二つ目の注意点は賃貸中の入居者さんとの家賃の管理や苦情の対応を誰がするかということです。人が家に住んでいると必ず何かしらの修繕などが発生します。その際の対応を怠ってしまうと、入居者から最悪の場合、損害賠償請求などの訴訟に発展する恐れもあります。
賃貸に出す限り、皆さんは立派な大家さんという立場になります。自分で入居者の管理をすれば管理費用も掛からないからと安易に考えてしまいますが、転勤で遠隔地に行ってしまうとなかなか対応できません。入居者を決めてくれた賃貸の仲介会社に一度相談をしてみてください。
ローン返済中の転勤・自宅を売却する場合
現自宅に戻ってくることは無く、現在の自宅を売却して転勤先で新しい自宅を購入したいという方もおられると思います。
その際に大事なことは、まず「現在の自宅が住宅ローンの残債以上の価値で直ぐに売却ができるか」ということです。不動産は金額が大きい分、売却など換金することが非常に時間がかかるものです。併せて、ローンの残債を清算できる自己資金があればいいのですが、自己資金に余裕がなく、フルローンで現在の自宅を購入した場合などは、ローンの残債が売却査定額を上回ることが多く、なかなか「ローンの残債＝売却希望額」にしても売れない状況にあります。
ただし駅近のマンションや築年数が浅い物件などは需要も高いために早期で買いたい人が見つかることもあります。まずは売却の査定をしてみましょう。 一括査定サイトで査定額を調べるのがおすすめです。
オススメの不動産一括査定サイトは２つあります。一つは大手不動産会社6社が登録しているすまいバリューです。
2つ目のおすすめ一括査定サイトはソニー不動産とYahooが共同で運営しているおうちダイレクトです。
また、転勤先での新居購入を検討する場合は、できるだけ現在の自宅の売却を優先してください。ダブルローンを組んでしまうと、毎月の住宅ローン返済額がかなり大きくなってしまい、生活に支障をきたす危険があります。現在の自宅を高く売却する方法、ダブルローンの危険性などについては筆者の記事を参考にしてもらえると幸いです。
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転勤した場合、現自宅の住宅ローン控除はどうなるか？
国内での転勤で単身赴任ならそのまま利用できます。まず、住宅ローン控除の適用を受けるための要件のひとつとして、
「居住者が、住宅ローンなどを利用して居住用家屋の新築もしくは取得または増改築などをした日から6カ月以内にその者の居住の用に供し（＝入居し）、かつ、その年の12月31日まで引き続きその者の居住の用に供していること」
が必要とされています。つまり自宅に住むことが条件です。なので、転勤で家族全員が転居してしまった場合は、住宅ローン控除は受けられなくなるのが原則です。
例外として単身赴任の場合は、残された家族が住み続けていることで「引き続きその者の居住の用に供している」とみなされ、住宅ローン控除を受け続けることができます。
ただし、海外への単身赴任の場合は、本人が非居住者になってしまうので、住宅ローン控除を受け続けることはできなくなります。
したがって、転勤後も住宅ローン控除を利用したい場合は単身赴任をするしかないということになります。ただし、現在の自宅に戻ってくることが確定している場合、家族全員で引っ越ししても、また現自宅へ戻ってきた際に住宅ローン控除が利用できる再適用の制度が用意されていたりしますので、詳しくは専門家やお近くの税務署に聞いてみてください。
まとめ・住宅ローン返済中の転勤はまず相談
時間的な制約もあり、専門家へ相談してみてください
転勤での引っ越しによる賃貸もしくは売却については、時間的な制約などもあり、なかなか自分で考えることは難しく、また安易に考えて行動してしまうとデメリットが大きいケースがあります。
現在の自宅の立地や種類で賃貸がいいのか、売却がいいのか変わってきますので一度専門家へ相談してみてください。
監修 鈴木 良紀
（株）ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。宅地建物取引士・ビル経営管理士
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