住み替えの為に現在の住まいの住宅ローンと併せて新居用に住宅ローンを組むことをダブルローンと言います。しかし、安易に組んでしまうと現在支払っている住宅ローンの毎月の返済額が更に大きくなり最悪、自己破産など大きなリスクも存在します。今回はダブルローンの問題点についてご説明します。

そもそもダブルローンを借りることのハードルは結構高い

結論からいうとダブルローンの活用は原則として辞めた方がいいです

注意点

原則と書いたのは例外として既にこの先に現自宅の売却が確定している場合などダブルローンの期間が決まっている場合は除きますが、そのような事例はあまり無いでしょう。

ダブルローンを利用すると例えば現在の住宅ローン返済額が毎月10万円だとした場合、そこに上乗せして新居用の住宅ローン返済額が10万円上乗せされて、毎月返済額が2倍になります。現在のご収入などを踏まえてその返済額が生活に支障をきたさないか、立ち止まって考える必要があります。

また、自分たちは「返済額が一時的に2倍になっても大丈夫」と思っても、金融機関の融資が当初の住宅ローンと違い、審査が厳しくなります。一般的に金融機関の住宅ローン審査の基準に「年間返済額が年収の30%以下(返済比率と言います)」など設定されております。ダブルローンでも、この基準を基本的にはクリアさせないといけませんのでハードルは結構高いと思ってください。

住宅ローンの審査基準とは

  • 年収
  • 完済時の年齢(80歳まで)
  • 健康状態
  • 勤務先
  • 勤続年数
  • これまでの返済履歴(車のローンやクレジットカード等)

などを金融機関がチェックします。

定年にダブルローンで新居を購入したいという方もおられますが、このような方は完済時の年齢がかなりネックになります。どの金融機関も大体70~80歳までの間に住宅ローンが完済することが前提となりますので、融資の期間が長く取れず結果的に毎月の返済額が大きくなり返済比率がオーバーしてしまい融資が組めないパターンが見受けられます。

ダブルローンにおけるデメリット

その1、旧自宅は賃貸には出せません

電卓とお金

ダブルローンを組んだ上で、旧自宅の売却がなかなか思うように進まないので賃貸に出して家賃収入を住宅ローンの返済に充てて返済負担を軽減しようと考える方もおられると思いますが、基本的にこれはNGです。

銀行から住宅ローンを融資してもらう条件に「自己居住の為」と規約に記載があると思います。よって賃貸に出してしまうと規約違反になります。ただし事前に銀行に許可をもらった上での賃貸は問題ありません。

しかし、賃貸は賃貸における色々な問題が出てきます。入居者からのクレーム対応や家賃管理、修繕義務などや確定申告など思ったより手間が掛かりますので、どうしてもやりたい方は身近に大家業をされている方へ一度相談してみるといいでしょう。

その2、旧住宅の住宅ローン控除は利用できなくなります

マンション売却時の確定申告の必要書類

当然といえば当然ですが、住み替えの為の新居を住宅ローンを組んで購入した場合、旧自宅における住宅ローン控除は利用できなくなります。住宅ローン控除はあくまで自己居住用の為に住宅ローンを組んだことに対する所得税の減税優遇措置です。ただし、新居での住宅ローンにおける住宅ローン減税は居住面積など住宅ローン減税の適用条件が合えば、利用することはできます。

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買い替えローンも危険?自宅を安く売却する可能性が大きい

家を売る

ダブルローンを使って住宅ローンの二重支払いを避けるために買い替えローンを提案する不動産業者もいるかと思います。住み替えローンとも呼ばれます。買い替えローンの詳しい説明は割愛しますが、簡単に言うと「現自宅の売却と新居の購入を同時に行い、現自宅の売却で住宅ローンの残債が残ったら新居の住宅ローンに上乗せできる」システムです。

一見、買い替えローンダブルローンの回避ができるのでメリットがあるかと思いますが、現自宅の売却と新居の購入を同時に行うことは現実的ではありません。

そこで現自宅を不動産会社が買取ってくれることもあるかと思いますが、一般の市場で売却する場合と違いかなり売却価格が下がります。大体市場価格の2~3割ダウンと見ておいてください。

では、住宅ローンを抱えて住み替えをしたい場合どうしたらよいか?

まずは旧自宅の売却を最優先で

住み替えるときの住宅ローン

筆者としては、まず現自宅を高値でしっかりと売却した上で新たな新居の購入をすべきと提案します。住宅ローンを抱えての住み替えはかなりの高リスクを抱えていると認識してください。

早急に住み替えないといけないという余程の理由がない限りは、まずは筆者が以前書いた「高値で売却する5つのポイント」を参考に自宅を売却した上で、新居の購入をしましょう。売却から新居の購入まで少し時間がかかるなら一時的に賃貸住宅に住むのもよいと思います。

旧宅を高く売るために

ダブルローンを避けるためには旧宅を高く売ることが優先です。家を売却する不動産会社はお決まりでしょうか?「買ったところに任せよう」ではなくていくつかの不動産会社に見積もりを出してもらうのがいいでしょう。

簡単なのは不動産一括査定サイトで複数の会社に見積もりを出してもらうことです。

おすすめの不動産一括査定サイトは2つあります。

1つはNTTグループが運営し、大手や中小不動産会社バランスよく約900社が登録している業界で最も歴史があるHOME4U。

2つめはLIFULL HOME’Sが運営しているHOME’Sです。こちらは約1500社の不動産会社が登録しておりどんな会社なのか説明も具体的です。

まとめ・ダブルローンは避けるべき

リスクが高いためまずは旧自宅の売却を

どうしても新居購入したい場合は買い替えローンもしくは自宅の売却が確定してから。

マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
谷 崇史
1級ファイナンシャルプランナー技能士。滋賀県を基盤に主に不動産に強いファイナンシャルプランナーとして不動産購入サポート、また筆者自身が不動産投資を実践していることから大家サポートを中心に従事。