住んでいるマンションを売り、新たに中古もしくは新築マンションに買い替える。マンションを売るだけでも色々と大変な時に、新たにマンションを買うという、更に大変な作業がプラスされます。今回は、スムーズに買い替えを成功させるため、逆に「買い替えを失敗した方はどんなことで失敗してしまったのか?」を学びましょう。

失敗談から学ぶ!賢いマンション買い替え方法

「高く」「早く」そして「スムーズ」にマンションを買い替えるには?

新築マンションに買い替えたいですね

マンションを買い替える時には、以下の3点が重要な要素になります。

  • 「費用」
  • 「売却のタイミング」
  • 「仲介会社」

もし一つでも誤った選択をすると、スムーズにマンションの買い替えが行えない可能性がありますので注意してください。

「高く」「早く」そして「スムーズ」に買い替えしづらいのはどんな時か?失敗から気を付けるべきポイントを学びましょう。

マンションの買い替えで失敗する8つのケース!

ケース1:仲介手数料の認識不足

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仲介手数料はマンションを売却する時にだけかかると思っていませんか?

実は中古マンションを購入する時も、仲介手数料がかかる場合があります。「このマンションが欲しい」と思ったら、そのマンションがどういう形態で売りに出されているかをチェックしましょう。

「仲介」の場合は手数料がかかり「代理(媒介)」の場合はケースバイケース。「売主直販」には手数料がかかりません。売主直販は新築分譲マンションを購入する時に多いです。

つまり「仲介」「代理(媒介)」の際は、購入時に手数料がかかることがありますので、それも加味した上でマンションの買い替えを行いましょう。購入時の仲介手数料を認識しておらず、新たな住宅への予算が変わってしまう……すると直前になって目当てだったマンションが購入できない。そんな流れでマンションの買い替えが失敗した例もあります。

ケース2:忘れがちな諸費用

マンションの買い替えには「売却する時」「購入する時」それぞれ違う種類の諸費用がかかります。 忘れがちな費用の代表格が「不動産取得税」と「住み替え費用」

「不動産取得税」は広さにより軽減措置がありますし、不動産売却にかかったお金を特例として経費で控除できますので、不動産取得税0円のケースも多いです。場合によっては数十万円かかりますので、担当者に忘れずに聞いておきましょう。とくに狭い部屋を購入する時は要注意。支払う時期は購入後から6ヵ月後前後ですが、担当する自治体に寄るようです。

意外と忘れがちなのが「住み替え費用」。引っ越し代や新たな部屋のための家具・家電の買い替え代が想定より高くなってしまうケース。「せっかくマンションは高く売れたのに、住み替え費用を計算したら赤字になった」というケースも少なくありません。忘れがちな費用なので買い替え時には十分注意しましょう。

3,000万円でマンションを売却したとして、仲介手数料と諸費用合計すると100~200万円ぐらいの方が多いですが、それをオーバーするケースもあります。不動産買取の場合は仲介手数料はありませんが、売却と比較して値段は3~4割安くなります。

ケース3:マンションの査定額で仲介会社を選んでしまう

不動産会社の担当者

査定額が高いからという理由だけで仲介会社を選んではいけません。その価格の根拠をキチンと聞きましょう

仲介会社によっては、媒介契約が欲しいがために、高い査定額を出して売却活動を始めた途端「もっと下げないと売買できません」と、結局価格を下げてしまう場合があります。そうなると「売れていない中古マンション」と周りから見られてしまうので、余計に自宅が売りにくい流れになります。これは大きなデメリット。 仲介会社を選ぶ時には、いくら査定額が高くても根拠がはっきりしていない仲介会社にはリスクがあります。

不動産の一括査定サービスについて

悪質な不動産会社かどうかはなかなか分かりません。ブログや口コミを参考にしても良いですが、それ以上に有効なのが一括査定サイト。売却を仲介してくれる不動産会社を選ぶ際は一括査定サイトで複数の会社でお住まいの見積もりをとると、簡単に不動産会社を比較検討ができます。信頼できる不動産会社が登録してある大手が運営する一括査定サイトは3つありますので紹介しましょう。

1つは三井のリハウスや野村不動産ら大手6社が運営し、業界で最も知名度がある「すまいValue」。大手で安心感があるところはやはり違います。この安心感は大きなメリットでしょう。

すまいvalue 公式ページ

2つめはLIFULL HOME’Sが運営しているHOME’Sです。こちらは約1,500社の不動産会社が登録しており、どんな会社なのか説明も具体的です。

なかなか複数の会社と一般媒介契約を結ぶのは手間ですし、面倒くさいですよね。東京23区の物件であれば、1度の面談で最大6社と一般媒介契約を締結できる特許取得の新しい売却サービスHowMaがおすすめです。HowMaの利用は無料ですので、興味がある売主様は一度査定をお願いしてみてはいかがでしょうか?

Howmaスマート売却

ケース4:一般媒介契約は避けましょう

マンション買い替え時には、仲介会社と「このマンションの売却をお願いします」という媒介契約を締結します。(中古マンションを買う時にも締結する場合がありますが、今回は「マンションの売却時」だけの話です)

その中で「一般媒介契約」という形態がありますが、よほど立地が良い都心の物件でない限り、「一般媒介契約」は避けましょう。一般媒介は「1つの会社でなく複数の会社に売却を頼める」という契約。一見「たくさんの仲介会社が売却活動をしてくれた方が検討者が増えそう」と思いがちですが、実際は「専任(専属)媒介契約」の方が早く、高く売れるケースが多いです。

確かに専任媒介は「1社にしか売却をお願い出来ない」ですが、その分広告費と人材を投入することが出来ます。 具体的に言うと、お金のかかる不動産売却サイトに登録をしたり、チラシを作成して投函をしたり、DMとして送付したりします。結局は購入検討者に認知してもらわないと、どんなに良いマンションも売却出来ません。媒介契約は専任媒介契約にし、広告展開をして検討者を集めた方が短い期間で売却できることも多いです。

一般媒介契約にしたせいで広告活動が出来ず、購入検討者が現れないケースも少なくありません。ただ特例として、港区・千代田区・中央区などの人気エリアのマンション、東京23区で駅から5分以内のマンションのように条件がいい立地のマンションであれば一般媒介契約の方が高い値段で早く売却できることも。このように売却する住宅のエリアによって、契約方法を変えるのも1つのコツでしょう。

ケース5:マンションの売り出し時期には注意

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マンション買い替えの際は、売り出し時期にも気を付けましょう。マンションは戸建てよりも、類似物件が多くなると資産価値が途端に下がります。とくに同じマンションで、似たような間取りが安い価格で売りに出ている時や、駅からの距離や広さが同じような物件が周辺で出ていたら、その中古マンションの売却価格に連動します。

逆に言うと、それら類似物件が高く売り出されている時はチャンスです。多少高くても購入者が比較検討出来るので「この物件よりは安い」という感覚になります。特に買い替えの時は、急ぎでマンション買い替えしなければならない時もあると思いますので、周辺に類似物件が出ているか否かは十分に注意しましょう。

ケース6:「もっと高く売れるかも」は危険

たとえば、売り出し価格を4,500万円にしている中古マンションがあり、一応売主としては4,200万円までであれば許容範囲と不動産会社と話をして決めたとします。売却活動を始めた翌週に、たまたま4,200万円でなら買いたいという申し出がありました。でも「1週目でこういう状況なら4,500万円で買う人も現れるかも」と思いその方とは契約をしなかった。……そんな話がありました。でも、 こういう時は4,200万円で売ってしまいましょう。

マンション買い替えでは、許容できる金額で売却できるなら迷わず売却するのが鉄則。先述した通り、中古マンションは周辺に類似物件が安く出た途端に値崩れをします。いつ、同じような物件が4,000万円で売りに出されるか分かりません。最初の方に見学に来てくれたお客様の方が検討してくれる率も高いので、(勿論その金額が許容範囲内であればの話ですが)、あまり欲張らずにスムーズなマンションの買い替えを目指しましょう。

ケース7:買い替え先の契約がキャンセルになってしまった

注意点

「住んでいるマンションの売却益を買い替え先のマンションに充当する。その売却が間に合わない場合は、買い替え先のマンションの契約を白紙撤回する」という、停止条件付契約と呼ばれる契約があります。その契約を交わしている場合は注意が必要です。

「最悪、今のマンションが希望価格で売れなかったら買い替え先はキャンセルすればいい」と安易に思ってはいけません。

  • その買い替え先のマンションを探すのにどのくらい時間がかかりましたか?
  • 契約の際の印紙代は税金なので返ってきませんよ?
  • 売却活動によってどのくらい時間を取られましたか?

時間をかけてようやく仲介会社を決め、マンション買い替えを決めたのですから、その時は「スピード」を重視しましょう。欲張ってはいけません。利益を出すことを考えず、「損をしなければ売ろう」と考えてください。そうしないともう一度、一から新居を選ぶ時間とお金を浪費してしまいます。

初めから転売を目的で今後資産価値が上がるマンションを購入する投資家の方もおりますが、多くの方は資産形成のためではなく、自分が部屋に住む目的でマンションを購入されたと思うのです。プロの不動産投資家も利益を出すのは難しいので、一般の方はくれぐれも欲を出しすぎないようにしてください。

ケース8:買い替えタイミングのズレ

家を売る

今のマンションを売る前に新しいマンションを購入するとき、手持ち資金が足りない場合は一時的に住みかえローンが必要になります。必要資金と金利負担、保証金なども考えておきましょう。

逆に、先に今のマンションを売却してから新しいマンションを探す場合は、ローンではなく賃貸マンションの費用などの仮住まいのお金がかかります。

マンションを売るのに必要な期間は、通常3ヵ月以上です。マンション買い替えの流れとタイミングは、事前に不動産屋さんに相談しておきましょう。

欲張らずスピーディーな取引をしましょう

利益を出す事を考えすぎないでください

マンションの買い替えに失敗しないために……

  • まずは、マンション買い替えにかかる費用を全て把握しましょう。
  • そして、キチンと見極めた上で信頼できる仲介会社と専任媒介契約を結びます。
  • 更に、マンション買い替えにかかる諸費用を加味した上で、自分自身が許容できる金額を決めましょう。
  • 売却活動が始まり、その金額の購入者が現れたら欲を出さずに売却をすること。

これらを守ることが、マンション買い替えのために必要なことです。


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マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条