住んでいるマンションを売り、新たに中古もしくは新築マンションに買い替える。マンションを売るだけでも色々と大変な時に、新たにマンションを買うという、更に大変な作業がプラスされます。今回は、スムーズに買い替えを成功させるため、逆に「買い替えを失敗した方はどんなことで失敗してしまったのか?」を学びましょう。

失敗談から学ぶ!賢いマンション買い替え方法

「高く」「早く」そして「スムーズ」にマンションを買い替えるには?

新築マンションに買い替えたいですね

マンションを買い替える時には、以下の3点が重要な要素になります。

  • 費用
  • 売却のタイミング
  • 仲介会社

もし一つでも誤った選択をすると、スムーズにマンションの買い替えが行えない可能性がありますので注意してください。

「なるべく高く、なるべく早く、今のマンションを売却したい。そして、なるべくスムーズに新たなマンションに買い替えたい」……多くの人がそう思っています。でも、失敗してしまうことも少なくありません。では、失敗する人はどのような形で失敗するのでしょうか?この記事では、8つの失敗ケースをとりあげました。

マンションの買い替えで失敗する8つのケース!

ケース1:仲介手数料の認識不足

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仲介手数料はマンションを売却する時にだけかかる……そう、思っていませんか?

実は中古マンションを購入する時も、仲介手数料がかかる場合があります。「このマンションが欲しい」と思ったら、そのマンションがどういう形態で売りに出されているかをチェックしましょう。

仲介には手数料がかかり、代理(媒介)の場合はケースバイケース。そして、売主直販には手数料がかかりません。売主直販は、新築分譲マンションを購入する時に多いです。

つまり、仲介や代理(媒介)には、購入時に手数料がかかることがあります。手数料も加味した上でマンションの買い替えを検討しましょう。

購入時の仲介手数料を認識していないと、新たな住宅への予算は変わってしまいます。すると、買い替えの直前になって目当てだったマンションが購入できない……。そんな流れで、マンションの買い替えが失敗した例もあります。

ケース2:忘れがちなマンション買い替えの諸費用

マンションの買い替えには、売却する時と購入する時で、それぞれ違う種類の諸費用がかかります。 忘れがちな費用の代表格が不動産取得税と住み替え費用

「不動産取得税」は広さにより軽減措置がありますし、不動産売却にかかったお金を特例として経費で控除できますので、不動産取得税0円のケースも多いです。場合によっては数十万円かかりますので、担当者に忘れずに聞いておきましょう。とくに狭い部屋を購入する時は要注意。不動産取得税の支払い時期は、基本的には購入後から6ヵ月後前後ですが、担当する自治体に寄って変化することもあるようです。

意外と忘れがちなのが住み替え費用。引っ越し代や新たな部屋のための家具・家電の買い替え代が想定より高くなってしまうケース。「せっかくマンションは高く売れたのに、住み替え費用を計算したら赤字になった」というケースも少なくありません。忘れがちな費用なので買い替え時には充分に注意です。

3,000万円でマンションを売却すると、仲介手数料と諸費用の合計は、だいたい100~200万円ぐらい。しかし、それをオーバーするケースもあります。不動産買取には仲介手数料がありませんが、買取を選ぶと売却と比較して値段が3割程度安くなってしまいます。

ケース3:マンションの査定額で仲介会社を選んでしまう

不動産会社の担当者

査定額が高いからという理由だけで仲介会社を選んではいけません。その価格の根拠をキチンと聞きましょう

仲介会社によっては、媒介契約が欲しいがために、高い査定額を出して売却活動を始めた途端「もっと下げないと売買できません」と、結局価格を下げてしまう場合があります。そうなると「売れていない中古マンション」と周りから見られてしまうので、余計に自宅が売りにくい流れになります。これは大きなデメリット。 仲介会社を選ぶ時には、いくら査定額が高くても根拠がはっきりしていない仲介会社にはリスクがあります。

また、売却にはある程度の期間を要することもあり、担当者との相性も仲介会社選びのひとつの要素になります。こちら側の話をよく聞いてくれてストレスなくコミュニケーションが取れることは、スムーズな売却活動をするうえでの重要な要素です。

不動産の一括査定サービスについて

悪質な不動産会社かどうかはなかなか分かりません。ブログや口コミを参考にしても良いですが、それ以上に有効なのが一括査定サイト。売却を仲介してくれる不動産会社を選ぶ際は一括査定サイトで複数の会社でお住まいの見積もりをとると、簡単に不動産会社を比較検討ができます。信頼できる不動産会社が登録してある大手が運営する一括査定サイトは3つありますので紹介しましょう。

1つは三井のリハウスや野村不動産ら大手6社が運営し、業界で最も知名度がある「すまいValue」。大手で安心感があるところはやはり違います。この安心感は大きなメリットでしょう。

すまいvalue 公式ページ

2つめはLIFULL HOME’Sが運営しているHOME’Sです。こちらは約1,500社の不動産会社が登録しており、どんな会社なのか説明も具体的です。

なかなか複数の会社と一般媒介契約を結ぶのは手間ですし、面倒くさいですよね。東京23区の物件であれば、1度の面談で最大6社と一般媒介契約を締結できる特許取得の新しい売却サービスHowMaがおすすめです。HowMaの利用は無料ですので、興味がある売主様は一度査定をお願いしてみてはいかがでしょうか?

Howmaスマート売却

ケース4:マンション買い替えの際、一般媒介契約は避けるべき

マンション買い替え時には、仲介会社と「このマンションの売却をお願いします」という媒介契約を締結します。(中古マンションを買う時にも締結する場合がありますが、今回はマンションの売却時の話のみです)

その中で「一般媒介契約」という形態がありますが、よほど立地が良い都心の物件でない限り、「一般媒介契約」は避けましょう。一般媒介は「1つの会社でなく複数の会社に売却を頼める」という契約。一見「たくさんの仲介会社が売却活動をしてくれた方が、多くの検討者が見込めそう」と思いがちですが、実際は専任(専属)媒介契約の方が早く、高く売れるケースが多いです。

たしかに専任媒介は1社にしか売却をお願いできません。しかし、その分広告費と人材を投入することが出来ます。具体的に言うと、お金のかかる不動産売却サイトに登録をしたり、チラシを作成して投函をしたり、DMとして送付したりします。結局は購入検討者に認知してもらわないと、どんなに良いマンションも売却出来ません。媒介契約は専任媒介契約にし、広告展開をして検討者を集めた方が短い期間で売却できることも多いです。

ただし、専任媒介には注意事項も。

手数料を売主と買主の双方からもらうために不動産会社が売却物件を自社で抱え込み、他社には紹介にしないという「囲い込み」が行われているケースもあります。

売却依頼から最初の1ヶ月にきた問い合わせがゼロであったり、しきりに値下げの話を持ちかけられたりする場合には、他の不動産会社を通してご自身の物件が募集中かどうかを問い合わせてみましょう。

一般媒介契約にしたせいで広告活動が出来ず、購入検討者が現れないケースも少なくありません。ただ特例として、港区・千代田区・中央区などの人気エリアのマンション、東京23区で駅から5分以内のマンションのように条件がいい立地のマンションであれば一般媒介契約の方が高い値段で早く売却できることも。このように売却する住宅のエリアによって、契約方法を変えるのも1つのコツです。

ケース5:マンションの売り出し時期には注意

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マンション買い替えの際は、売り出し時期にも気を付けましょう。マンションは戸建てよりも、類似物件が多くなると資産価値が途端に下がります。とくに同じマンションで、似たような間取りが安い価格で売りに出ている時や、駅からの距離や広さが同じような物件が周辺で出ていたら、その中古マンションの売却価格に連動します。

逆に言うと、それら類似物件が高く売り出されている時はチャンスです。多少高くても購入者が比較検討出来るので「この物件よりは安い」という感覚になります。ただし、買い替えの時は、売却のスケジュールがあるので周辺物件ばかりに気を取られてタイミングを逃すこともありますので、十分に注意が必要です。

ケース6:「もっと高く売れるかも」は危険

たとえば、売り出し価格を4,500万円にしている中古マンションがあり、売主は「4,200万円までであれば許容範囲」と不動産会社と話をして決めたとします。売却活動を始めた翌週に、たまたま「4,200万円なら買いたい」という申し出がありました。でも「1週目でこういう状況なら4,500万円で買う人も現れるかも」と思いその方とは契約をしなかった……そんな話がありました。売主の気持ちはわかりますが、こういう時は4,200万円で売ってしまいましょう。

マンション買い替えでは、許容できる金額で売却できるなら迷わず売却するのが鉄則。先述した通り、中古マンションは周辺に類似物件が安く出た途端に値崩れをします。いつ、同じような物件が4,000万円で売りに出されるか分かりません。最初の方に見学に来てくれたお客様の方が検討してくれる率も高いので、(もちろん、その金額が許容範囲内であればの話ですが)、あまり欲張らずにスムーズなマンションの買い替えを目指しましょう。

ケース7:買い替え先の契約がキャンセルになってしまった

注意点

「住んでいるマンションの売却益を買い替え先のマンションに充当する。その売却が間に合わない場合は、買い替え先のマンションの契約を白紙撤回する」という、停止条件付契約と呼ばれる契約があります。その契約を交わしている場合は注意が必要です。

「最悪、今のマンションが希望価格で売れなかったら買い替え先はキャンセルすればいい」と安易に思ってはいけません。

  • その買い替え先のマンションを探すのにどのくらい時間がかかりましたか?
  • 契約の際の印紙代は税金なので返ってきませんよ?
  • 売却活動によってどのくらい時間を取られましたか?

時間をかけてようやく仲介会社を決め、マンション買い替えを決めたのですから、その時はスピードを重視しましょう。欲張ってはいけません。利益を出すことを考えず、「損をしなければ売ろう」と考えてください。そうしないともう一度、一から新居を選ぶ時間とお金を浪費してしまいます。

初めから転売を目的で今後資産価値が上がるマンションを購入する投資家の方もおりますが、多くの方は資産形成のためではなく、自分が部屋に住む目的でマンションを購入されたと思うのです。プロの不動産投資家も利益を出すのは難しいので、一般の方はくれぐれも欲を出しすぎないようにしてください。

ケース8:買い替えタイミングのズレ

家を売る

今のマンションを売る前に新しいマンションを購入するとき、手持ち資金が足りない場合は一時的に住みかえローンが必要になります。必要資金と金利負担、保証金なども考えておきましょう。

逆に、先に今のマンションを売却してから新しいマンションを探す場合は、ローンではなく賃貸マンションの費用などの仮住まいのお金がかかります。

マンションを売るのに必要な期間は、通常3ヵ月以上です。マンション買い替えの流れとタイミングは、事前に不動産屋さんに相談しておきましょう。

マンションの買い替えで大事なのはスピーディーな取引

マンションの買い替えで利益を出す事を考えすぎないでください

マンションの買い替えに失敗しないために……

  • まずは、マンション買い替えにかかる費用を全て把握しましょう。
  • そして、キチンと見極めた上で信頼できる仲介会社と専任媒介契約を結びます。
  • 更に、マンション買い替えにかかる諸費用を加味した上で、自分自身が許容できる金額を決めましょう。
  • 売却活動が始まり、その金額の購入者が現れたら欲を出さずに売却をすること。

これらを守ることが、マンション買い替えのために必要なことです。

記事監修者 玉井 伸樹
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て(株)ウィルゲイツ・インベストントの創業メンバー。不動産、建築と広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格:宅地建物取引士、1級建築士。HP:http://www.willgi.co.jp/






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マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条