マンションを売却する前に、リフォームすべきなのか?または、どのようにリフォームすべきか悩んでいる人に向けて、現役の不動産鑑定士が解説します。マンション売却時のリフォームは、本当に必要なのでしょうか?コストをかけずに見た目を小奇麗にする方法を解説します。

マンション売却も見た目が重要

リフォーム

商品は見た目が大切です。中身が似たような商品でもパッケージや入れ物がおしゃれな方が良く売れます。

これはマンションの売却においても同様です。同じ立地、同じ広さのマンションでも、やはり見た目が良い方が売却もしやすくなります。そこで今回はマンションを売却する時の効果的なリフォームについてご紹介いたします。

マンション売却時の効果的なリフォーム

費用が回収できるわけではない

マンションの売却時のリフォームで、一番知っておくべき事実は、リフォーム費用がそのまま売却価格に転嫁できないということです。

例えば、相場が1,500万円の中古マンションがあったとします。それを500万円かけてリフォームを行った場合、2,000万円で売れるかというと、残念ながら売れません。マンションを購入する人にとって、そのリフォームされたマンションが2,000万円の価値があるかどうかは別の話だからです。

コストをかけないことがポイント

そのため、マンション売却時にリフォームを行う際、「マンション価格+リフォーム費用=売却価格」の関係にならないということを十分に認識しなければなりません。

つまり、リフォームに投じたコストが回収できる可能性は低いということです。これから売却するのにリフォーム費用を回収できないとなると、リフォームはできるだけコストをかけずに効果的ものを選んで行う必要があります。セルフでできる壁紙交換等です。

リフォームするかどうかは査定額を見てから

マンションの資産価値

お金のかからない掃除や整理整頓はやるにこしたことはありません。お金をかけてまでリフォームするかどうかは査定額を見てから決めてはいかがでしょうか?物件の値段を大きく左右するのは中の状態よりもエリアやマンションのスペックです。

査定をする場合は複数の不動産会社に査定してもらうことができる一括査定サイトを使うのが便利でしょう。おすすめの不動産一括査定サイトは2つあります。

1つは大手不動産会社6社が運営し、業界で最も知名度がある「すまいValue」。三井のリハウスや住友不動産など、大手不動産会社にまとめて査定が依頼できるサービスです。

すまいvalue 公式ページ

2つめはLIFULL HOME’Sが運営しているHOME’Sです。こちらは約1500社の不動産会社が登録しておりどんな会社なのか説明も具体的です。

リフォームはむしろ買主がしたい

最近、中古マンションが人気の理由は価格が安いという点です。若い世帯には、中古マンションを安く購入して、自分好みのリフォームやリノベーションをしたいという人達が多いです。つまり、下手に売主側でリフォームをしたとしても、買主側で購入後リフォームする可能性が十分にあります。

買主は、マンション自体は安く購入して、自分で行うリフォームにお金をかけたいと思っているため、リフォームされたマンションをわざわざ高い価格で購入しようとは思わないのです。

東名阪エリアの物件に限定されますが、パナソニックのリアリエはリノベーションプラン提案付きの売却サービスで、リノベーション代は買主負担です。

ヒントは賃貸マンション

しかし、何もリフォームをしないのは、印象点が低くなり、売却しにくくなることも事実です。そのため最低限のリフォームは行う必要があります。

では最低限のリフォームとはどのようなものでしょうか?

そのヒントは賃貸マンションの中にあります。賃貸マンションは入居者が退去するたびに、建物オーナーが簡単なリフォームを行っています。その内容は築年数や入居者の使用状況によって異なりますが、基本的には、内覧時に次の入居者へ印象を良くするための修繕です。

賃貸マンションのリフォームとは

賃貸マンションで良く行われるリフォームは以下の3つです。

  • クリーニング
  • 畳の貼替
  • 壁クロスの貼替

築15年以上のマンションであれば、最低でもこの3つはやっておきたいところです。クロスは貼替る面積に余寄りますが、「クリーニング」、「畳の貼替」、「壁クロスの貼替」を合わせてマンション1室で50~60万円程度でしょう。

ちなみに賃貸マンションでは毎回クロスの貼替る訳ではありません。ワンルームマンションなどは畳の部屋もないためクリーニングのみとなります。クリーニングだけであれは、6~8万円程度になります。マンションの使用状態が良ければクリーニングのみという選択肢もあります。

効果的なワンポイントリフォーム

またポイントとしては温水洗浄便座を交換しておいてあげるのも、印象が上がります。マンションを案内時に、「トイレは新品ですよ」と説明できると、買主は安心します。多くの購入者は、マンション購入後、温水洗浄便座は交換したいと思っているため、その費用が浮いたと思えるだけでもお得感が生じます。金額としては5万円程度ですので、費用対効果としては実施する価値は高いです。

個別にやるべきところを判断

基本的なリフォームは以上となりますが、さらにリフォームを行う場合は、物件ごとの判断を要します。

例えば

  • 給湯器が壊れている
  • 壁に穴が開いている
  • カビが広がっている

などの致命的な部分があれば補修すべきです。またキッチンの蛇口がお湯と水を別々にひねるタイプのツーハンドル水詮で、それが古臭い印象を与える場合は、ステンレス製のシングルレバー混合水詮に変えるというのも判断です。

やり過ぎは禁物

リフォーム

しかしながら、マンション売却で行うリフォームはやり過ぎるのは禁物です。リフォームはやり方によっては好みが分かれてしまうからです。例えばクロスの貼替でも賃貸マンションのようにアクセントクロスを貼ってしまうと、買主をがっかりさせてしまうようなケースもあります。

賃貸マンションの場合は、空室対策の差別化としてアクセントクロスは有効ですが、中古マンションの購入の場合は、買主が自分でリフォームしたいという想いもあるため、エッジが効き過ぎたリフォームをしてしまうと逆効果を生む可能性もあるのです。

まとめ

売却前のマンションのリフォームはコストをおさえて

以上、マンション売却時の効果的なリフォームについて見てきました。ポイントはリフォーム費用を売値に転嫁できないため、コストをかけ過ぎないことにあります。

リフォームにかけた費用を回収するのは簡単ではありません。購入のハードルとなる不具合があればリフォームで治しておく程度の感覚です。

本格的なリフォームは買主にお任せするくらいの発想がちょうど良いでしょう。

マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
竹内 英二
不動産鑑定士&中小企業診断士。1974生まれ。大阪大学卒業。日本土地建物㈱にてオフィスや賃貸住宅など多くの賃貸物件の開発に携わり、賃貸業を得意とする。2015年に㈱グロープロフィットを設立し代表取締役に就任。