住宅ローンの残債がある人向け！住み替えローンへの５つの対処法

住宅ローンが残っていると、住み替えをしたくても「次の家のための住宅ローンは組めないのでは？」と考えてしまう方が多いようです。しかし、実際は住宅ローンが残っていても、やり方次第では住み替えローンを組めます。ここでは、住宅ローンが残っている人に向けて、住み替えローンを組むための方法をご紹介します。

住み替えのために住宅ローンを借りる方法

住宅ローンの残債が残っていても、住み替える方法はあります。これまで、新たに住み替えローンを組む方法を知らずに住み替えを諦めてきた方は、まずどんな方法があるのかを知ってください。もちろん、状況によっては住み替えが難しいケースもありますが、多くの場合で住み替えローンを組むことが可能です。

住宅ローンが残ってても住み替える手段①：買い替えローンを知ろう

まず、検討するべきものが買い替えローン。買い替えローンとは「今所有している物件を売却しても残ってしまうローンと、新しく物件を購入するためのローンを、合わせて組むことができる住宅ローン」です。

具体例：マンションを売り、4,000万円のマンションを全額ローンで購入する場合

では、シミュレーションしてみましょう。わかりやすいように、ここでは35年ローン、変動金利を1.2％と仮定します。

現在住んでいるマンションのローン残高が2,000万円、査定額は1,500万円の場合、500万円のローンが残ってしまうので、500万円は手持ち資金から捻出しなくてはいけません。その「不足分の500万円」と「新しく買う物件4,000万円」の計4,500万円のローンを合わせて組むのが「買い替えローン」です。

この手順で住宅ローンを組めれば、手持ち資金を捻出せずに借り換えることが可能です。ただし、今の住まいの残債分ローンを組むことになるので、返済額を加味しながらご判断ください。

買い替えローンは返済比率で考える

返済比率で考えてみましょう。まず、実際の返済（金利が1.2％程度）は4,000万円の借り入れだった時の年間返済額140万円（月々12万円）が4,500万円の借り入れになります。年間の弁済額は160万円（月々約14万円）です。銀行が借り入れ判断する時は、金利に負荷（金利4％）をかけて返済比率を計算し、安全に貸し出そうとします。

したがって、銀行からは年間返済額は1.5倍くらいまで上乗せした年間弁済額で審査されるでしょう。結果的に、実際の年間弁済額は160万円×1.5倍＝約240万円、この金額が年間返済額と考えられて審査されます。

この240万円を基準にして大まかな借り入れ可能額を算出すると……240万円÷40％。だいたい600万円程度の年収が必要です。ご自分あるいは世帯年収がこのくらいかどうか、これが最初のチェックポイントとなります。

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住宅ローンが残ってても住み替える手段②：ダブルローンを組めるか検討しよう

続いて検討するのはダブルローンです。現在住んでいるローンを借りながら新たなローンを組む方法ですが、当然ながら銀行からのローン審査は、より厳しくなります。

具体例：7年前にマンションを約2,400万円で購入（35年ローン、金利変動1.2％）してフルローンを組んでいる場合

7年間で今住んでいる住宅のローン残債が約2,000万円、月々約7万円の支払いをしていたとします。この状況から、新たに4,000万円のマンションを購入しようとすると……既存の2,000万円の残債も4,000万円のマンションに上乗せされ、6,000万円相当のマンション購入の審査と同じ扱いになります。

この場合も返済比率から、住宅ローンの審査が通るかどうか、ある程度は判断可能です。6,000万円の借り入れの場合、金利が1.2％程度と想定すると、年間の返済額は約210万円（月々約18万円）。

先にも記載したように、銀行は金利に負荷（金利4％）をかけた返済比率で計算をして安全に貸し出そうとするので、1.5倍くらいまで上乗せした年間弁済額で審査をされます。実際の年間弁済額が210万円なので、その1.5倍の約320万円を年間返済額と想定されて審査をされるでしょう。この場合、320万円÷40％の計算から800万円くらいの年収がないと審査には通りません。

ダブルローンが銀行の審査に通りにくい理由

このように買い替えローンとダブルローンでは、銀行からの審査に必要な年収に200万円の差が出ました。この点から「ダブルローンは審査が厳しい」と言われるのです。マンションであれば既存のマンションの管理費や修繕積立金がかかりますし、マンションでなくても固定資産税がかかります。そのため、支払いが2つ分になると、どうしても審査はきつくなりがち。ダブルローンは通常のローンよりもはるかに通りづらいです。

しかし、銀行によって考え方の違いがありますので、一度、銀行に相談してみると良いでしょう。ダブルローンの審査がきついとはいえ、年収や勤務先などからローン審査が通ることももちろんあります。ダブルローンを希望するのであれば、一度ネットでの審査を試してみると良いでしょう。今はネットでも住宅ローンの返済シミュレーション、審査申し込みができます。住信SBI住宅ローン返済シミュレーションだけなら3分、仮審査申し込みは10分あれば完了。

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住宅ローンが残ってても住み替える手段③：住み替えローンのために名義を変える

今組んでいるローンの名義以外でローンを組めるのであれば、新たに住み替えローンを組める可能性があります。たとえば、現在は旦那さんに住宅ローンがあっても、奥様にも収入があれば奥様名義でローンを組めるかもしれません。もちろん、奥様が働いていることが前提で、年収や勤務先、勤務年数などを加味した上で、通常の住宅ローン審査に通る必要があります。

もし奥様が住宅ローンを組むことが出来れば、今の家は賃貸にまわし、賃貸で得たお金をローンの返済費用にする方法も可能です。

住宅ローンが残ってても住み替える手段④：家を賃貸にまわす

上述したパターンは「奥様にローンを組んでもらい、本人がローンを組んでいる家は賃貸にまわす」という方法でした。実は、そもそも家を賃貸でまわすことにより、本人が（上述の例でいうと旦那様）新たにローンを組める可能性があります。金融機関によりますが、賃貸にまわすことで残債を0円と扱ってくれる場合も。

たとえば、住宅金融支援機構（フラット35）。ここならば、現在の持ち家を賃貸にまわし、新たに住み替えローンを組める可能性が十分にあります。売却ではなく賃貸にすれば、賃貸物件も自分の財産であり続けるのでメリットもあるでしょう。もちろん、不動産屋に払う手数料や借手とのトラブルなどのデメリットもありますが、現実的な住み替えローンを組む方法の1つです。

住宅ローンが残ってても住み替える手段⑤：投資用ローンでの購入

最後にご紹介する方法は、住み替えローンではなく投資用ローンで住宅を購入する方法です。ただし、投資用ローンは金利が3％以上。通常の住宅ローンよりも金利が高いので、月々の支払い金額が増えるデメリットもあります。

投資用ローンにももちろん審査はありますが、住宅ローンと比べると審査が緩い機関も少なくありません。多少金利は上がりますが、住宅ローンのダブルローン審査が不承認になった場合でも住み替えのチャンスは残されています。

金融機関によって、どのような住宅ローンが組めるか、どんな条件で審査が行われるかは異なるため、まずは金融機関に直接問い合わせると良いでしょう。もし既に不動産会社に売却を依頼しているのであれば、不動産会社経由でヒアリングしてもらっても問題ありません。金融機関か不動産のプロに相談することが大切です。

住宅の購入と住宅の売却を同じ不動産屋に頼んでいる方もおりますが、どうせ売却するのなら少しでも高く売却出来たほうがいいでしょう。それならば、一括査定サイトで何社かに住宅の売却見積額を出してもらい、比較すると良いです。今の不動産屋に依頼するよりも、高い値段で住宅を売却できる可能性があります。

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たとえ住宅ローンが残っていても住み替えをする手段はあります。もちろん、月々の返済額は変わるためきちんとシミュレーションをしてから住み替えをご検討ください。