住み替えローンが組めれば新しい家に住み替えたい……そう考えている人は多いですよね。しかし、何らかの事情で「住み替えローンが組めない」と思っているから、行動に移せないのでしょう。そう考えてしまいがちな理由の1つが、「現在の住宅ローンがまだ残っている」というもの。

しかし、住宅ローンが残っていても、やり方次第では住み替えローンを組むことも可能です。ここでは、住宅ローンが残っている人に向けて、住み替えローンを組むための対象法をご紹介します。

まずは借りられる住み替えローンを探す事!?

借りる方法を知る事が大事

不動産やマンションの査定

ローン残債が残っている中でも住み替える方法はあります。これまで、新たに住み替えローンを組む方法を知らずに、自然と住み替えを諦めてきた方は、まずどんな方法があるのかを知ってください。

もちろん、状況によっては住み替えが難しいケースもありますが、多くの場合で住み替えローンを組むことが可能です。

住み替えを出来るか判断してみよう

1)買い替えローンを知ろう

まず、検討するべきものが「買い替えローン」。買い替えローンとは、「今所有している物件を売却しても残ってしまうローンと、新しく物件を購入するためのローンを、合わせて組むことができる住宅ローン」です。

(例)マンションを売り、4,000万円のマンションを全額ローンで購入する場合

わかりやすいようにシュミレーションしましょう。

仮に今のマンションには2,000万円のローンが残っていたとします。しかし、そのマンションの査定額は「1,500万円」でした。つまり、500万円ローンが残ってしまうので、この500万円分は手持ち資金から捻出しなくてはいけません。その「不足分の500万円」と「新しく買う物件4,000万円」の計4,500万円のローンを合わせて組むのが「買い替えローン」です。

この手順ででローンを組む事が出来れば、手持ち資金を捻出せずに借り換えることが可能。且つ今の住まいを売却して残債がある場合にも住み替える事ができます。当然、今の住まいの残債分ローンを組むことになるので、返済額を加味しながらご判断ください。

(関連記事)ローンアドバイザーが教える、住み替え時の住宅ローンについての注意点

2)ダブルローンを組めるか検討しよう

銀行

続いてダブルローンです。現在住んでいるローンを借りながら新たなローンを組む方法ですが、当然ながら銀行からのローン審査は厳しくなります

例えば、今住んでいる住宅のローン残債が2,000万円、月々7万円の支払いをしていたとします。この状況から、新たに4,000万円のマンションを購入しようとすると……既存の2,000万円の残債も4,000万円のマンションに上乗せされ、6,000万円相当のマンションを審査することと同じ扱いになります。

マンションであれば既存のマンションの管理費や修繕積立金がかかりますし、マンションでなくても固定資産税がかかります。そのため、ダブルローンは通常のローンよりもはるかに通りづらいのです。

もちろん、年収や勤務先などからローン審査が通ることもありますので、ダブルローンを希望するのであれば、ネットでの審査を試してみると良いでしょう。今はネットでも住宅ローンの返済シミュレーション、審査申し込みができます。住信SBI住宅ローン返済シミュレーションだけなら3分、仮審査申し込みは10分あれば完了。

3)住み替えローンのために名義を変える方法

登記、契約、媒介契約

今組んでいるローンの名義以外でローンを組むことが可能であれば、新たに住み替えローンを組める可能性があります。

例えば、現在は旦那さんに住宅ローンがある場合、奥様に収入があれば奥様名義でローンを組む事が出来るかもしれません。もちろん、奥様が働いていることが前提で、年収や勤務先、勤務年数などを加味した上で、通常の住宅ローン審査に通る必要があります。

もし奥様が住宅ローンを組むことが出来れば、今の家は賃貸にまわし、賃貸で得たお金をローンの返済費用にする方法も可能になります。

4)家を賃貸にまわして審査をする

賃貸に出す

上述したパターンは「奥様にローンを組んでもらい、本人がローンを組んでいる家は賃貸にまわす」という方法でした。実は、そもそも家を賃貸でまわすことにより、本人が(上述の例でいうと旦那様)新たにローンを組める可能性があります。

金融機関によりますが、賃貸にまわすことで残債を0円と扱ってくれる場合があります。例えば、住宅支援機構(フラット35)。ここならば、現在の持ち家を賃貸にまわし、新たに住み替えローンを組める可能性が十分にあります。売却ではなく賃貸にすれば、賃貸物件も自分の財産であり続けるメリットが。もちろん、不動産屋に払う手数料であるとか、借手とのトラブルなどのデメリットもありますが、現実的な住み替えローンを組む方法の1つでしょう。

5)投資用ローンで購入する

不動産やマンション査定、買取

最後にご紹介する方法は、住み替えローンではなく投資用ローンで住宅を購入する方法。ただし、投資用ローンは金利が3%以上。金利の違いによって、通常の住宅ローンと比べると月々の支払い金額が増えるデメリットもあります。

投資用ローンにももちろん審査はありますが、住宅ローンと比べると審査は緩い機関もあります。多少金利は上がりますが、住宅ローンのダブルローン審査が不承認になった場合でも住み替えのチャンスがあります。

住み替えローンを諦める前に試してみよう

まずは金融機関に住み替えローンへのヒアリング

このように、住宅ローンへの残債があっても、新たに住み替えローンを組む方法は複数あります。

金融機関によって、どのような住宅ローンが組めるか、どんな条件で審査が行われるかは異なるため、まずは金融機関に直接問い合わせると良いでしょう。もし既に不動産会社に売却を依頼しているのであれば、不動産会社経由でヒアリングしてもらっても問題ありません。金融機関か不動産のプロに相談する事が大切です。

住宅の購入も住宅の売却も同じ不動産屋に頼んでいる方もおりますが、どうせ売却するのなら少しでも高く売却出来たほうがいいでしょう。それならば、一括査定サイトで何社かに住宅の売却見積額を出してもらい、比較すると良いです。今の不動産屋に依頼するよりも、高い値段で住宅を売却できる可能性があります。

一括査定サイトは大手不動産会社6社が登録している「すまいバリュー」と、大手企業ライフルホームズが運営するHOME’Sがオススメです。

すまいvalue 公式ページ


「住みかえ王子」では、家づくりや家探しなどの住みかえの疑問について、アドバイザーに無料でご相談いただけるサービスを提供しております。フリーダイヤルまたはLINEでのご相談も可能です。詳しくは以下をクリックしてください。


マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条