住み替えを考えている方のために、住宅ローンの審査ポイントについて、現役の不動産鑑定士がまとめました。新規のローンと住み替えのローンの場合、一番大きな違いは従前の住宅ローンの有無となります。特に重要なポイントについて5つご紹介します。

住み替えるときの住宅ローンについて

あなたがお金貸してと言われたら

「ちょっと昼飯代、貸してくれる?」

と言われ同僚に1,000円を貸す。このようにちょっとしたお金を人に貸した経験のある方は多いのではないでしょうか。1,000円程度であれば、特段抵抗のない方もいると思います。

しかし、その金額が1万円や10万円に上がっていくと、少しためらいが生じてくるのが人情です。しかもその貸す人が同僚ではなく、全く知らない第三者だとしたら、余計に警戒感が増してきます。

実はこの警戒感は基本的には銀行も同じです。

銀行の場合は、見ず知らずの第三者に何千万円という住宅ローンを貸し出します。お金を貸す人の立場に立ってみれば、「この人は本当にお金を返してくれるのだろうか?」というのが一番の心配になるはずです。銀行にとってみれば、お金を貸す前に、この人がお金をきちんと返してくれる人かどうかの審査をする必要があります。

そこで今回は住み替えるときの住宅ローン審査のポイントについて5つご紹介いたします。

住み替え住宅ローンの審査ポイント

1)借入履歴

まず1つ目は、借入履歴です。これは個人信用情報とも言われます。

先ほどの昼飯代1,000円の例ですが、仮にその同僚があなた以外の複数の同僚に1,000円を借りまくっていて、しかもまだ返していないという情報を知ったら、どう思うでしょうか?貸す、貸さないは別として、その情報を知った時点で「ちょっと大丈夫かな?」と思う人も多いと思います。

銀行も同様で、住み替え審査の時点で他の借入履歴が無いかどうかを確認します。この借金履歴には、今の住宅ローン、自動車ローン、カードローンやクレジットカードのキャッシングも含まれます。

住み替えの場合は、以前の住宅ローンが存在します。売却資金で完済できればベストですが、それでも残っている場合は、預貯金を合わせて全額繰り上げ返済をしてしまう方が借りやすくなります。売却代金や預貯金で完済しきれない場合は買い替えローンとなります。買い替えローンの場合、物件本来の担保価値以上に借りることになりますので、審査が非常に厳しくなります。

また、クレジットカードには通常キャッシング枠があり、お金をいつでも借りることができます。住宅ローンを申し込む前に、使っていないクレジットカードやカードローンは解約するのが良いでしょう。なぜなら、実際にキャッシングしているかは別にして、銀行はキャッシング可能枠(例えば20万円)をいつでも簡単に借金ができる枠=あなたの借金として計算するからです。(この話は某銀行で住宅ローン審査の担当をしている方から聞きました)

2)勤務先

2つ目は勤務先です。銀行は公務員や大手企業に勤めている人であれば喜んで貸してくれます。

銀行は住宅ローン以外にも企業にもお金を貸しています。大企業や中小企業にも貸していますが、その金利や担保設定などは企業規模によって変えています。例えば、鉄鋼会社などの超大企業であれば無担保でも融資を行います。銀行にとってみると大企業は是非とも貸し出したい融資先となるのです。

この傾向は住宅ローンも同じです。大企業の社員であれば、銀行にとってみると大企業に貸し出しをしているようなものです。

借りるのは本人ですから、本来は本人の能力を見て審査して欲しいところです。大企業のダメな社員よりも中小企業の優秀な社員の方が、貸出先としては良いはずです。しかしながら、大手企業のダメ社員かどうかまで審査するのは難しいのです。まさか本人には聞けません。

現実的には本人の後ろ盾である勤務先というのも審査ポイントとなっています。

優秀だから会社を独立して自分で仕事をしている方もいるでしょう。収入が高くても個人事業主は審査が厳しくなります。例えば、プロ野球選手は年俸が高くてもローンの審査に落ちることがあるでしょう。

3)収入

3つ目としては収入です。これも先ほどの昼飯代1,000円の例で考えると分かりやすいです。

例えば皆さんも、上司からちょっとお金を貸してくれと言われたら喜んで貸すのではないでしょうか。逆に部下から貸してくださいと言われたら、一瞬、「おごってあげようかな」とまで考える人もいると思います。

なぜでしょうか?

これは皆さんの中で無意識に相手の収入を審査しているからです。上司であれば自分よりも収入が高いことが分かっているため、安心して貸すことができます。

これは住み替え時の住宅ローンについても同じです。銀行も借手本人の収入を審査します。2つ目のポイントで勤務先というのも述べましたが、仮に中小企業であっても収入が高ければ、話が別になります。勤務先が小さいから貸さないと言う訳ではなく、勤務先や収入は総合的に判断されるのです。

4)勤続年数

4つ目としては勤続年数です。これは3年以上が一つの目安になります。勤続年数はある程度収入と連動しますので、長いことは信用にも繋がります。

しかしながら、長すぎても駄目です。銀行も完済時年齢を考慮します。完済時年齢は75歳もしくは80歳というケースが多いです。そのため、例えば50歳以上の人が、勤続年数が長いからと言って、住宅ローンの審査が通りやすいという訳ではありません。

5)健康状態

5つ目としては健康状態になります。

多くの銀行は団体信用生命保険への加入を義務づけています。団体信用生命保険とは本人が死亡した時やけがや病気で働けなくなった時に住宅ローンを全て返済してくれます。これは残された家族に非常にありがたい制度です。

ただし、これは生命保険ですので、本人の健康状態が良くなければ加入できません。住み替えで住宅ローンの審査を受ける前に、団体信用生命保険に加入できるかどうかを確認してみましょう。

ネットでも住宅ローンの仮審査ができます

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以上が住宅ローン審査のポイントでした。では実際に有給をとって銀行にいって住宅ローンの相談をするって手間ですよね。今はネットでも住宅ローン仮審査申し込みができます。

住信SBI住宅ローンは働けないまま12カ月たった場合に住宅ローンが0円になる保証が付いているネット専用住宅ローンです。審査は10分ほどでできますよ。

まとめ

住み替え時の住宅ローンを申し込む前に確認

以上、住み替え時の住宅ローンの審査ポイントについて見てきました。ポイントは以下の5つです。

  1. 借入履歴
  2. 勤務先
  3. 収入
  4. 勤続年数
  5. 健康状態

住宅ローンの申し込みをする前に、自分でも改めて確認するのも良いでしょう。

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マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
竹内 英二
不動産鑑定士&中小企業診断士。1974生まれ。大阪大学卒業。日本土地建物㈱にてオフィスや賃貸住宅など多くの賃貸物件の開発に携わり、賃貸業を得意とする。2015年に㈱グロープロフィットを設立し代表取締役に就任。