「住宅ローンが残っているのに引越しをしたい!」と考えてしまう人は、少なくありませんよね。仕事の都合であったり、家族構成が変わったり、とこれまでの住宅では家族が住みにくいケースはいくらでもあります。しかし、住宅ローンが残っていた場合、動きにくいのも確かでしょう。

住宅ローンが残っていても、スムーズに引越しをする方法をここでは紹介します。今まで「動けない」と考えてきた方は、是非ここでの情報を参考にしてください。

住宅ローンがあるけど引越しする方法について

銀行との交渉がカギです。

住宅ローンの残っている方が引っ越しをする場合、まず確実に銀行など金融機関との相談が必要となります。借入金を残したまま、銀行などへ相談せずに無断で引越しをした場合には、状況次第では住宅ローンの一括返済を迫られる恐れがあります。

そのようなケースは稀かもしれません。しかし、大きなお金が絡む以上、住宅ローンを残したままの引越しを検討する場合には、まず銀行に相談をして手続きをする必要があります。

さて、転勤、一時的な引越し、賃貸に出す、売却……と引越しにはさまざまな目的があります。目的別に、銀行とどのような話をすれば良いのかまとめましたのでご覧ください。

住宅ローンがあるけれど引越しする方法

引越しはまず銀行との交渉から

銀行

学生や一般的なサラリーマンの方にとっての銀行は、アルバイトや仕事の給料が振り込まれる場所くらいの認識しかないかもしれません。しかし、実際は住宅ローンなどでお金を借りる場所でもあります。住宅ローンで借りるお金は、相当な大金ですから、やはり銀行とはきちんと交渉する必要があるでしょう。ただし、住宅ローンの借入審査の時には気づきにくいのですが、金融機関の融資担当はなかなか一筋縄ではいきません。

住宅ローンなど融資に関しての変更や相談の流れではとくにそうです。何の知識も持たない素人が単身で相談に行けば、ニッコリと笑って「契約書通り、住宅ローンのご返済をお願いします」と門前払い……これが相場でしょう。

とは言え、引越しの事情や残債(住宅ローンの残り)によっては話し合いに応じてもらえます。

転勤の場合

中古マンションを売却するときの内覧

例えば引越しの理由が転勤の場合です。職場で転勤が決まり家族全員で赴任先へ引越しをするのなら、銀行員も「空き家のまま住宅ローンを払い続けろ」とは、まず言いません。将来的に自宅マンションへまた引越して来る可能性や残債の額を検討し、売却や賃貸に出すことを承諾してくれることがほとんどです。

もちろん、承諾を得るまでには状況の説明や条件のすり合わせなどは必要。スムーズに進む場合もあれば、難航するケースもあるでしょう。要は銀行員が「引越しするのは仕方ない」と納得するかどうかであり、その上で自宅マンションをどうするかを相談する形になります。

担当者や融資課の課長などが納得しても、稟議を支店長や支社など上へ更に上げなければならないケースも。その段階から却下されることは少ないとはいえ、引越しや住宅ローン返済への条件が追加される場合もあります。

住宅ローンの必須条件『自己居住用』

銀行との相談に先立ち、住宅ローンの性質を理解しておくと良いでしょう。 住宅ローンは契約者本人が自宅として使用する『自己居住用』のローンです。しかし、住宅ローンはきちんと毎月の返済さえしていれば、勝手に引越してもいいというものではありません。

それは、住宅ローンが一定の条件下で融資がおりているからです。その条件の中に『自己居住』というものがあります。住宅ローンでは最も重要な条件の一つです。

住宅ローンの条件である自己居住用とは、文字通り自分が住むということ。継続して生活の拠点として寝起きする住いであることが条件です。セカンドハウスや別荘のような使い方や、最初の数日だけ住んで自分は引越して賃貸へ出すような使用方法は認められていません。

一般の方なら「何を当たり前のことを」と思うかもしれませんが、国のマイホーム政策もあり、低い金利や長い返済期間そして税金面など優遇の多い住宅ローンの場合には、これはとても重要な要素です。

転勤や親の介護など、やむにやまれぬ事情から引越しをせざるを得ない状況は誰にでも起こり得ますが、そういった不可抗力的な事情でも、原則として前述の『自己居住用』に変化はありません。別の住まいへ引越した場合には、仮にきちんと住宅ローンを支払っていたとしても、債権者(銀行など金融機関)から一括返済を求められる恐れがあります。

ただし、転勤や親の介護は一般的に起こり得る現実的な出来事なので、ほとんどの銀行では住宅ローンのある引越しについて一定の規定を設けており、比較的スムーズに対応される仕組みになっています。

転勤や介護など個別の事情によっても異なる対応

次に、住宅ローンを完済していない人の引越しについて、銀行がどのポイントを見るのか解説します。

【ポイント1】引越しの事情

引越しの理由によって、銀行の対応は大きく異なります。転勤や介護のようなやむを得ない事情による引越しの場合、銀行側も柔軟な対応をしてくれることがほとんどです。

次いで、比較的承諾を得やすい引越し理由が、家庭の事情での引越し。転職や実家の両親との同居などがこれに当てはまります。これらが理由の引越しならば、転勤や介護ほどではありませんが比較的承諾を得やすいと考えられています。

他には通勤や通学の利便性のための転居や、近隣トラブルに伴う引越しもかなり現実的ですが、一般的にはこのあたりから銀行の対応が厳しくなってきます。

【ポイント2】引越し先の住居費

引越し先で新たに家賃が発生する場合や住宅ローンを組まなければならない場合は、銀行の対応がかなりシビアになります。家賃や住宅ローンという「住居費」への費用が二重にかかるため、家計を圧迫しやすくなるからです。「既存の住宅ローンの返済に支障をきたす恐れがある」と銀行は考えます。

一方、社宅のように会社が家賃を全額支給する場合や、介護や同居などで実家へ住むことになる場合。このようなケースならば、住居費が二重になることもないので、比較的銀行も緩やかな対応となります。

【ポイント3】残債の額

状況や住宅ローンの残高に応じて売却か賃貸のどちらかを選ぶことになります。

売却と賃貸の注意点

家を売る

≪売却≫

一般的には売却代金で住宅ローンの残債を一括返済しますが、自宅の売却価格によっては住宅ローンを返済しきれずに残債が残ってしまうこともあります。

その場合、自宅の売却後も住宅ローンを毎月返済していくことになります。買い替えの場合には、自宅を売却せずに自宅の住宅ローンとさらに新しく購入した不動産の住宅ローンの2つを同時に借入(ダブルローン)する方法や、売却して残債を購入する住宅ローンに組みこんで一緒に返済していく(借り替えローン)という方法もあります。

売却については、一括査定サイトなどを利用して複数の不動産会社へ査定を依頼します。大まかな売却価額をまずは把握して、自宅マンションの住宅ローン返済計画を立てることになります。

安心できる一括査定をご希望の方は、大手不動産6社が運営している「すまいvalue」がおすすめです。集客力が高く、すでに獲得している購入希望者の「顧客名簿」が豊富にあります。保有する顧客の中からも候補者を探してくれるので、早期売却につながります。

すまいvalue 公式ページ

大手企業ライフルホームズが運営している一括査定サイトHOME’Sは全国の1700を超える不動産会社が登録してあり、土地や戸建てなど様々な不動産の見積もり査定をすることができます。

HOME’S 公式ページ

≪賃貸≫

残債が大きすぎて売却できない場合や、将来的には戻ってきて居住するという場合は、売却ではなく賃貸を選択することも多いです。賃貸の場合には2つ注意点があります。

1つめ。 大家業=事業者ということ。

会社員でも家賃収入を得れば個人事業主となります。事業者としての責任と貸主としての義務も当然生じます。突然の設備故障による修繕費の支出や空室リスクなどもあります。義務やリスクなどを軽減したいのならば、不動産会社とサブリース契約を結ぶのも良いでしょう。

これは転貸借(又貸し)契約であり、不動産会社が貸主(転貸人)として一般賃貸入居者へ貸し出します。大家としての負担が減るメリットがありますが、その分だけ家賃収入も減ります。

2つめ。住宅ローンから事業用ローンへ借り替えになる場合があります。

住宅ローンは自己居住用のために様々な恩恵がありました。しかし、人に貸す場合では、住宅ローンが適用されずに、事業用や賃貸住宅向けの融資へ切り替えとなることもあります。

これらの融資は住宅ローンに比べれば金利も高く、短い返済期間となることが多いでしょう。このため、毎月の返済額は今までの住宅ローンよりも高くなるので、家賃額の設定については十分に検討する必要があります。

借入金を完済していなくても引っ越しは可能!

大切なのは銀行との交渉と売却と賃貸の判断

このように住宅ローンがある状態でも引越しは可能です。しかし、銀行との相談や交渉、あるいは不動産の売却か賃貸かの判断などは、なかなか一般の方にはハードルが高いかもしれません。

しかし、住宅ローンの仕組みや銀行などの考え方、ご自身の引越しの事情や自宅マンションの扱いの選択肢について、しっかり把握しておけば難しいことはありません。引越しが必要な状況ならば、一人で思い悩むことなく、まずは銀行などへ相談してみることをお勧め致します。


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マンション売却の査定をする前に

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そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
鈴木 志安
宅建取引士。不動産会社取締役。業歴20年余。他社の業務支援や助言、一般人の賃貸・売買・相続等の不動産相談を引き受ける。法務や税務の知識に加え、人の気持ちも踏まえたアドバイスには定評がある。ライターとしては主に不動産関連のコラム等を執筆。