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マンション売却は大きく分けて、売却価格より住宅ローンの残債が多い時と、住宅ローンの残債が少ない時の2パターンの状況があり、残債が多い時が問題でしょう。ただローン残債があるとマンション売却ができないわけではありません。この記事ではどのような方法があるか概要を解説しています。
住宅ローンが残っているマンションを売却する方法
住宅ローンの残債があっても売却できるのか？
この記事ではマンション売却をするときに住宅ローンが残っている場合の方法について解説していきます。住宅ローンの残債がある人が多いと思いますが、売却したいけど住宅ローンが残っていて心配されているのではないでしょうか。マンション売却は方向性さえ決まれば、あとは手順に沿って進めていくだけですので、この記事では最初に知っておきたい売却方法について解説しています。
住宅ローンが残っていてもマンション売却できます！
ほとんどの人が住宅ローンの返済期間中に売却を検討する
転勤や転職、親の介護など、様々な理由で現在住んでいるマンションを売却しなければならないことがあります。マンション購入時から売却時期が決まっている人は少ないでしょうから、ほとんどの人は住宅ローンの残債がある状態でマンション売却を検討します。
基本的に住宅ローンが残っていてもマンション売却はできます。ただどのような状況でも売却できるわけではありません。最も重要なのは、売却価格と住宅ローンの残高です。少し具体的に見ていきましょう。
売却価格が住宅ローンの残高より高い（売却価格＞住宅ローン残高）
駅近マンションなど売却価格が上昇しているケースも
売却価格が住宅ローンの残高より高ければ、売却時に住宅ローンを完済できますので、誰もが期待している状態でしょう。売却価格によっては、新しい住宅の建築費や購入費にすることもできますので、負担が軽くなります。マンションの査定を依頼し、具体的にどの程度の価格になるか確かめておきましょう。
おすすめは大手不動産会社６社が運営し、業界で最も知名度がある「すまいValue」。三井のリハウスや住友不動産など、大手不動産会社にまとめて査定が依頼できます。
売却価格が住宅ローンの残高より低い（売却価格＜住宅ローン残高）
住宅ローン残債がある場合
売却価格が住宅ローン残高より高ければいいですが、問題は、住宅ローン残高の方が高い、つまりマンションを売却しても住宅ローンが残ってしまう場合です。この場合の方法について解説する前に、抵当権について触れておきます。
知っておきたい抵当権の基本
抵当権は、金融機関が住宅のためのお金を貸す時に、対象となる住宅につけます。抵当権を設定しておけば、万一、住宅ローンの返済ができず、貸したお金が戻ってこない場合、その住宅を売却してお金に変える事ができる権利です。
住宅ローンを完済すれば抵当権を抹消（消すことが）できますが、売却価格より住宅ローン残高が高い場合、抹消することはできません。購入者は、抵当権が付いている住宅を購入しませんので、売却する前に抹消する必要があります。
不足額を現金で支払う
現金があれば悩むこともないかもしれませんが、不足額を現金で支払って、住宅ローンを完済する方法があります。現金で補うことができれば、新しい住宅の購入に集中することもできるでしょう。
注意点としては、現金で支払うため、貯蓄額が減ることです。貯蓄し直すのに一定の期間が必要ですので、将来に向けた貯蓄額としてどの程度あればいいか事前に検討しておきましょう。
買い替えローン
新しい住宅を購入する時に、新たに住宅ローンを組む人が多いと思います。売却価格が住宅ローン残高より高かい場合や、不足額を現金で支払う場合は、普通の住宅ローンで十分ですが、不足している場合には「買い替えローン」を利用することができます。
◆金融機関Ａ 買い替えローン 概要◆
- 利用できる人…安定した収入のある人、住宅ローンの延滞等のない人
- 資金使途…新たに購入する取得資金、売却する住宅のローン返済資金
金融機関の商品概要を見て、下線部のような「売却する住宅のローン返済資金」という文言があるか確認するか、電話で問い合わせてみましょう。
今はネットでも住宅買い替えローンの返済シミュレーション、審査申し込みができます。住信SBI住宅ローン返済シミュレーションだけなら3分、仮審査申し込みは10分あれば完了です。
住宅を建築または購入しない人
マンションを売却するだけで、新たに住宅を建築したり、購入したりしない人は、信頼できる不動産会社を探し、売却するのみになります。新しい住宅に合わせた調整が不要ですので、住宅の査定を依頼し、売却価格が住宅ローン残高より低い場合は、現金で支払い、現金不足の場合は、貯蓄するなどで売却する準備をします。
買い替えは売却時期と購入時期を合わせることも重要
売却して受け取ったお金を次の家の購入資金に充当する予定の人がほとんどでしょう。売却時期と購入時期のずれが大きいと、家計への負担が大きくなります。売却先行ですと、住宅購入まで仮住まいをしなければなりませんし、購入先行の場合は住宅ローンを二重で支払わなければならなくなります。住み替えスケジュールについても打ち合わせをしておきましょう。
住宅ローンの残債があっても大丈夫、まずは情報収集から
ネットや無料相談を利用する
この記事では以下の内容を紹介しました。
マンション売却したいけど、住宅ローンの残債がある場合、売却予定の住宅の価値がどのくらいなのか査定をかねて不動産仲介会社に相談した方が早いかもしれません。そこで住宅ローン残債も含めて相談すれば状況に合わせたアドバイスをしてもらえるでしょう。もちろん複数の不動産仲介会社に相談し、比較検討することが大切です。
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