確定申告ってどうしたらいいの?

売却しても利益がなければ確定申告をしなくてもOKってご存知でしたか?

不動産を売却して利益が出たら、その利益額に対して税金が課されることになります。

一方で、利益がなければ確定申告する必要はありません
本記事では、不動産売却時の譲渡所得の計算方法や確定申告が不要になるケース、譲渡所得がマイナスでも確定申告しておいた方がよいケースなどについてお伝えします。

不動産売却で利益が出たら確定申告する必要がある

譲渡所得の計算式

家を購入した時より高かった場合に「利益が出た」と考えます

不動産(土地や建物)を売却すると、以下の計算式で「土地や建物の譲渡所得」を求める必要があります。

譲渡所得=売却価格 – 取得費 – 譲渡費用 – 特別控除

「売却価格」は、売買契約書などに記載されている価格と考えてよいです。

例えば、3,000万円で売却したのであれば3,000万円を計上します。

次に、「取得費」ですが、これは売却した不動産を取得した時に要した費用です。

例えば、3,000万円で購入し、各種経費が100万円かかったのであれば取得費3,100万円となりますが、建物に関しては年数が経過したことによる劣化分を減価償却費として見る必要があります。

ここでは、建物2,000万円、土地1,000万円で購入し、売却時には建物の価値は400万円まで下がっていたと想定し、取得費を1,500万円とします。

その次の「譲渡費用」は、売却した時に要した仲介手数料や整地費用などです。

ここでは譲渡費用が100万円かかったと想定します。

最後の「特別控除」は一定の要件を満たすことで得られる優遇制度です。特別控除については後で解説します。

譲渡所得がプラスであれば確定申告が必要

所有期間でも税率が異なります。

上記例を元に、特別控除を除いた譲渡所得を計算してみると、以下のようになります。

3,000万円(売却価格) – 1,500万円(取得費) – 100万円(譲渡費用)=1,400万円(譲渡所得)

この場合、譲渡所得は1,400万円となり、この1,400万円に対して税金が課されます。

なお、土地や建物の譲渡所得に関する税金は、売却した不動産の所有期間が5年以下の場合は39.63%(長期譲渡所得)、5年超の場合は20.315%(短期譲渡所得)となります。

ここでは、長期譲渡所得が適用されるとすると納税額は284.41万円となります。

不動産売却で損が出たら確定申告しなくてもよい

取得費や譲渡費用でマイナスとなるケース

譲渡所得の計算の結果がマイナスということは、売却価格より取得費や譲渡費用が大きかったケースが考えられます。

例えば、以下のようなケースです。

  • 売却価格:3,000万円
  • 取得時の価格:5,000万円(建物3,000万円、土地2,000万円)
  • 取得時の経費:100万円
  • 減価償却後の取得費:3,600万円
  • 譲渡費用:100万円

3,000万円(売却価格) – 3,600万円(取得費) – 100万円(譲渡費用)= -700万円

取得時の価格より売却時の価格がかなり下がっていることから、取得費を大きく計上することができ、譲渡所得をマイナスとすることができました。

一般的に、新築で購入した物件は新築時の価格が割高となっていることが多いため、上記のような計算になることも珍しくありません。

その場合、税金を支払う必要はありませんが、売却代金でローンの残債を完済できるかが問題となることもあります。

3,000万円特別控除の適用で非課税となるケース

不動産の査定

ここまで、特別控除について考慮せずに計算をしてきましたが、マイホームを売却するなど一定の要件を満たすと、「3,000万円特別控除」の適用を受けることができます。

先の譲渡所得がプラスになったケースと同じ内容で、3,000万円特別控除の適用を受けると以下のような計算となります。

譲渡所得=3,000万円(売却価格)-1,500万円(取得費)-100万円(譲渡費用)-3,000万円(特別控除)

結果として、譲渡所得を0円とすることができ、税金を納める必要はありません。

ただし、「3,000万円特別控除」は要件を満たせば適用を受けられるものではなく、適用を受けるためには確定申告する必要があります。

3,000万円特別控除の適用を受けるための要件

3,000万円特別控除の適用を受けるためには、売却する不動産がマイホームである必要がありますが、それには以下の要件を満たす必要があります。

  1. 売却時に実際に住んでいるマイホームを売却したとき
  2. 住まなくなってから3年後の年末までに売却したとき
  3. 住まなくなってから建物を解体した際には②の範囲内で建物を解体してから1年以内に土地の売却に関する売買契約が締結されているとき
  4. 単身赴任の場合は配偶者が居住していればよい

確定申告不要でも税務署から問い合わせがあることもある

住宅を売買するときの契約書

なお、譲渡所得がマイナスの場合で、確定申告する必要がなくても税務署から確定申告に関する問い合わせの電話が来ることもあります。

この場合、売却価格を示す売却時の売買契約書や、取得費を示す購入時の売買契約書などを用意して回答すればそれで大丈夫です。

不動産売却で損が出ても確定申告したほうがよいケース

損益通算と繰越控除について

節税になるから確定申告したほうがいい場合もあります

なお、譲渡所得がマイナスの場合、売却する不動産がマイホームであるなど一定の要件を満たす場合には、確定申告したほうがお得です。

不動産を売却すると譲渡所得として計算する必要がありますが、通常、譲渡所得がマイナスとなっても給与所得など他の所得と合算することはできません。

しかし、売却した不動産がマイホームであるなどの一定の要件を満たしたときは、譲渡所得のマイナス分を給与所得など他の所得から差し引くできる特例の適用を受けることができます。

これを損益通算と言います。

また、同特例の適用を受けた場合、損益通算してもなおマイナス分が残る時は、売却した年の翌年以降3年に渡ってマイナス分を繰り越すことができます。

これを繰越控除と言います。

例えば、給与所得400万円の方が不動産を売却した結果、譲渡所得が-1,500万円となったケースを想定すると、4年間の所得額は以下のようになります。

 売却した年1年後2年後3年後
給与所得400万円400万円400万円400万円
譲渡所得-400万円-400万円-400万円-300万円
所得の合計0万円0万円0万円100万円
繰越控除の残-1100万円-700万円-300万円

なお、本特例の適用を受けるためのマイホームの定義は3,000万円特別控除と同じです。

売却は税金の相談もできる不動産会社を選ぼう

不動産の相談、不動産業者

ここまでお読みくださってありがとうございます。普通の方がここまで覚えて、家の売却に臨むのはあまりないかと思われます。

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マンション売却した年はマイナスでも確定申告をおすすめ

確定申告の不明点は税理士など専門家に相談しましょう

不動産を売却した際には、譲渡所得がマイナスであれば確定申告しなくてもよいこととなっています。

一方で、売却する不動産がマイホームであるなどの一定の要件を満たす場合には、マイナスの場合でも確定申告することで損益通算と繰越控除を受けられる可能性があります。

また、取得費における減価償却の計算などは、やや複雑な計算となるため、計算の誤りが心配です。

基本的には譲渡所得がプラスでもマイナスでも確定申告しておくことをオススメします。

(参考サイト:三井不動産リアルティ/マイホームを売った時の5つの特例)

マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
逆瀬川 勇造
地方銀行にてリテール業務に2年間従事後、不動産会社にて6年間新築住宅や不動産売買、土地仕入れに携わる。それらの経験を活かし、金融に強い不動産ライターとして記事を執筆。宅建士/2級FP技能士(AFP)/相続管理士。