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不動産のプロが、家を売る時にローンが残っている場合に知っておきたい10の心得についてまとめた記事です。家族が増える、転勤などのきっかけで家を売る場合、残っているローンが気になっている人も多いと思います。そのような方に向けて心得をまとめました。
家を売るなら知っておきたい１０の心得
住宅ローンが残っている状態でも家を売ることは可能です。その際に頭に入れておきたい10個の心得をご紹介いたします。
ローンが残ってる中で家を売るための心得
１）売却予想額を立てる
1つ目は「売却予想額を立てる」ことです。売却額は非常に重要で、今のローンの残債よりも高い金額で売れるのか、低い金額でしか売れないのか、そのどちらかで今後の対応は大きく異なってきます。無料の一括査定サイトなどを利用して、現実的な売却額を押さえておくのが良いでしょう。
ここで注意すべきは、一括査定サイトを利用したとしても、まずは保守的な数字を採用しておくべきということです。一括査定サイトでは営業目的で高い価格で査定してくる不動産会社も存在します。売却額は予定通りにならないケースも多いため、まずは保守的な数字で計画を立てましょう。
一括査定サイトを利用するのならおすすめはすまいValueです。大手不動産6社からの査定を一括で申し込めます。もちろん査定は無料です。
２）売り先行か買い先行かを決める
2つ目は「売り先行か買い先行かを決める」ことです。これは買い替えを検討している人の話になりますが、売却後の次の住まいについて、売ってから買うのか、買ってから売るのかを決めておくことが重要です。
住宅ローンが残っている場合、買い先行となると、二重ローンが発生します。逆に売り先行となると、仮住まいを賃貸するため余分な費用が発生します。どちらが自分たちにとって適しているかは、ローン残債や売却金額との兼ね合いで決めましょう。
不動産業者の買取を利用すると、融通を利かせてくれることが多いです。たとえば、売却物件の引き渡しを猶予してくれたりします。すると、仮住まいをせずに住み替えることも可能。不動産売却時には、この辺のメリットも含めて仲介か買取かを検討してみてください。
３）売却計画を立てる
3つ目は「売却計画を立てる」ことです。家を売る場合、通常、売却期間は3ヶ月程度要します。買い替えを行う場合は、この間に購入物件も検討しなければなりません。
家を売るときに、売却予想額がローン残債を上回れば、かなり余裕を持った計画が可能です。一方で、売却予想額がローン残債を下回っていれば、今よりも資金繰りが苦しくなりますので、資金繰りを含めた売却計画を立てる必要があります。
４）十分な貯金を用意しておく
4つ目は「十分な貯金を用意しておく」です。売却予想額がローン残債を上回っていても、売り先行であれば、仮住まい期間の賃料が発生します。また売却予想額がローン残債を下回っていれば、今後さらに住宅ローンの返済が負荷されます。
また買い替えを行う場合には、引越費用や家具の新調費用など、新たな出費も発生します。十分な余剰資金を確保してから家を売る活動を始めましょう。
５）今後の収入見通しを立てる
5つ目は「今後の収入見通しを立てる」ことです。収益物件であれば、ローンを返済するのは収益物件の賃料となります。しかしながら、住宅ローンの場合は、ローンの返済原資は本人の収入です。
今後、給与は安定的に上がっていくのか、またそれは何歳までなのか、ある程度試算しておきましょう。さらに子供が大学に進学すると出費も大きく膨らみます。大学の授業料の支払とローンの支払に耐えうるが検討しておきましょう。
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６）買い替えローンの検討
6つ目は「買い替えローンの検討」です。売却予想額がローン残債を下回っていても新たにローンを組むことは可能です。しかしながら、この場合、残ったローンに新たに購入する住宅のローンが加わるため銀行の審査は厳しくなります。買い替えローンの審査は一般的に厳しいです。買い替えローンの利用が可能かどうか、一度銀行へ相談してみましょう。
７）一般媒介を検討する
7つ目は「一般媒介を検討する」です。家を売る際、不動産会社に依頼します。この際、不動産会社との媒介契約で専属専任媒介契約か専任媒介契約を締結してしまうと、他の不動産会社と契約ができません。
仮に一生懸命働いてくれない不動産会社と専任媒介で契約してしまった場合、家を売る活動が上手くいかなくなります。そのようなリスクを避けるためにも、一般媒介で複数の不動産会社と契約しリスクヘッジを図っておきましょう。
専任媒介のほうが、メリットがある場合もあります。下の記事が参考になりますので是非ご覧ください。
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８）譲渡損失の繰越控除の利用の検討
8つ目は「譲渡損失の繰越控除の利用の検討」です。家を売って売却損が出た場合、確定申告をすることによって、所得税が戻ってくる可能性が有ります。
所有期間が5年を超える居住用財産を売却し、譲渡損失が出た場合は、「居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の繰越控除」もしくは「特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除等」が適用可能です。最大4年間の繰越控除が可能となる税制ですので、適用の可能性を確認しておきましょう。
９）他のローンは作らないこと
9つ目は「他のローンは作らないこと」です。とくに売却予想額がローン残債を下回っている場合は、今後、買い替えローンを利用すると、ローンの返済負担が増加します。
自動車ローンやカードローンなどの他のローンが残っていると、さらに今後の返済が苦しくなっていきます。他のローンの残債がある場合は、それを返済してから家を売る活動に入りましょう。
住宅ローンの審査は、自動車ローンの額も含めて審査をされます。通常、自動車ローンは５年くらいと短いです。しかし、ローン審査時に返済中であれば自動車ローンも含めた返済能力が問われることとなります。そのため、できれば住宅ローン借り入れ後に自動車ローンを利用するようにしたほうが良いです。そうすれば、自動車ローンを含まない返済能力で住宅ローンの審査を受けることができます。
１０）無理はしないこと
10個目は「無理はしないこと」です。これが最も大事な心得となります。売却予想額がローン残債を下回るような場合であれば、自己資金を十分に用意しておくか、次に購入する物件は安い物件にしておくかなど、無理のない計画をしておく必要があります。買い替えることでさらに苦しくなるのであれば、計画は見直したほうが良いでしょう。
ローンが残る中での家の売却：まとめ
家を売るなら資金的にも時間的にも余裕を持った計画を
以上、ローンが残っていても家を売るなら知っておきたい10の心得について見てきました。
資金的にも時間的にも余裕を持った計画を作ることをお勧めします。
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監修者：鈴木 良紀
経歴：東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格：宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動：投資僧