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「結婚して住宅を購入したが離婚したので手放したい」「返済が苦しいから住宅を手放したい」と考えている人は多いのではないでしょうか？
ローン返済が残っているマンションも、一定条件を満たせば売却できます。この記事ではマンション売却の際にローンが残っていた場合の対処法を解説しましょう。上手に売却すれば、借金を残さずにマンションを売却することも可能です。
ローンが残っているマンションは売却できない?
ローンを完済しないと担保が外れない
基本的にローンが残っているマンションは売却することはできません。ローンが残っている限りは銀行の抵当権がマンションにはついているためです。そのため、ローンを完済した上でマンションを売却する必要があるのです。住宅ローンを借りて購入したマンションには、住宅ローンを融資した金融機関の抵当権が設定されています。そして、抵当権は住宅ローンの残債が残っている間は解除されません。
抵当権は住宅ローンの返済が滞った際にマンションを差し押さえて競売に出すことができる権利ですので、ローンを完済しない限りは金融機関は抵当権を解除（担保を外す）してくれません。金融機関は返済ができない時にマンションを差し押さえることができるからこそ安心して住宅ローンを融資することができますが、残債が残っているのに抵当権を外してしまったら金融機関の住宅ローン返済が危うくなってしまうためです。
つまり、マンションの売却話がまとまったとしても、当該マンションの登記謄本を取得した時に、抵当権がついていることが分かってしまうと、その物件は売買することはできません。
抵当権がついている物件は所有権変更に抵当権者の同意が必要
抵当権がついているマンションの所有者を変更する場合には抵当権者の同意が必ず必要になります。抵当権者とはこの場合、住宅ローンを借りている金融機関で、金融機関の同意がない限りは名義を変更することはできません。
そして、住宅ローンの残債が残っている間は金融機関は売買のために抵当権を外すことに対して「yes」とは言いませんので、住宅ローンの残債が残っている物件は売買することはできません。売買できるとしたら、売買と同時に住宅ローンを完済することができる場合に限られてしまうのです。
売却価格よりもローン残高が多い場合の対処法
マンションを売却できる業者が見つかったとしても、買取価格がローン残債よりも少ない場合にはローンを売却と同時に完済することができないので、結局売却することはできません。このような場合には以下の方法で売却することができるようになります。
- 複数の業者に見積もりを出す
- 自己資金で残債を返済する
- 不足分のローンを組む
上記3つの対処法について詳しく見ていきましょう。
重要！複数の業者に見積もりを出してもらう
売買価格≧住宅ローン残債であれば、住宅ローンを売却と同時に完済することができます。そのため、残債が残っているマンションを売却したい場合には少しでも高い値段でマンションを売却する必要があります。1つの業者だけに相談する場合には、足元を見られて安く買い叩かれてしまう可能性があります。マンションを高く売却したい場合には複数の業者に見積もりをとってもらいましょう。
複数の業者に見積もりをとってもらうことによって売り手有利になり、売却価格を引き上げることができる可能性があります。この際足元を見られないように、「住宅ローンの返済に困っている」などということを言わないようにしましょう。複数の会社に見積もりを取ってもらう場合はすまいバリューやHOME’Sのような不動産一括査定サイトを使うと便利です。
すまいバリュー
すまいValueは大手不動産6社からの査定を一括で申し込めます。もちろん査定は無料です。
ホームズ
LIFULL HOME’Sが運営しているHOME’Sです。こちらは約2,800社の不動産会社が登録しておりどんな会社なのか説明も具体的です。
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自己資金で残債を返済する
自己資金があるのであれば、自己資金で住宅ローン残債分を返済することでマンションを売却するすることが可能です。
不足分のローンを組む
カードローンやフリーローンなどで不足分を借入によって調達するという方法もあります。たたし、当然ですが、不足分を借りてしまうと返済がその分苦しくなってしまうリスクは覚悟しなければなりません。
住宅ローンの返済が苦しいのであれば任意売却の検討も
住宅ローンの返済が苦しくてマンションを売却したいのであれば銀行や保証会社と交渉することで任意売却という方法をとるという方法もあります。任意売却が成功すれば、売価よりも住宅ローン残債が多くても借金がチャラになる可能性があります。また、長期間延滞をしてマンションが差し押さえられるよりもメリットがあります。ただし任意売却にはデメリットもあるのでメリットとデメリットをしっかりと理解することが重要です。
任意売却とは
任意売却とは、売却後も残債が残る不動産を金融機関や保証会社の合意を得て売却する方法です。この方法であれば、住宅ローンの残債が残っていても、残債分は金融機関や保証会社が損失として処理するので借金を完済することができます。
ただし、この方法は銀行や保証会社の同意が必要で、銀行や保証会社が「このまま返済を継続しても満額返済できそうにないから任意売却によって損失を少しでも減らした方が得策」と考えた場合のみ同意をしてくれます。
延滞をしなければならない
金融機関が保証会社が「任意売却によって損失を少なくした方が得策」と考えるためには、返済をある程度延滞し、銀行や保証会社に「このままでは不良債権になり大きな損失を出してしまう」と思わせる必要があります。
延滞をしていると、銀行や保証会社からの督促がうるさくなりますし、必ず金融機関や保証会社が任意売却に同意してくれるとは限らないので、リスクが高い行為であるということは理解しておきましょう。
注意！任意売却を行うとブラックになる
また、任意売却を行うと個人信用情報はブラックになってしまいます。以後、5年〜10年の間はお金を借りることができなくなりますし、保証会社付きの賃貸住宅を借りることもできなくなってしまいます。
マンションを売却した上に賃貸住宅を借りることができなくなってしまうので、リスクの非常に大きな行為であると認識しておきましょう。任意売却であれば、残債が残っているマンションを売却することはできますが、自分から狙って行うべき行為ではありません。
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ローン返済が残るマンションの売却：まとめ
ローン残債より高く売るためのパートナーを探しましょう
この記事では以下の内容を紹介しました。
原則として残債が残っているマンションを売却することはできません。そのため、自己資金や他からの借入で住宅ローンを完済しないと残債が残っているマンションは売却不可能です。残債が残っているマンションを借入や自己資金なしで売却できる方法は任意売却だけですが、任意売却は個人信用情報がブラックになるなどリスクの高い行為です。できる限り時間をかけて少しでも高い値段でマンションを買い取ってくれる業者を探すようにしましょう。