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私は3LDKの新築マンションを2,000万円で購入し、5年後に売却を検討しました。売却の仲介を3社に見積り依頼して最終的に１社に絞り、選択した仲介業者の提案通り、専属専任媒介契約を結びました。
仲介手数料も契約書に記載された3％プラス6万円の金額のまま、価格交渉せずに契約しました。売り出し価格3,300万円で売り出し、3か月後に仲介業者のアドバイスにより、3,000万円に値下げして、売買が成立し売却出来ました。この体験談をもとに知っておけば良かったことをお話します。
仲介手数料と媒介契約は要注意、簡単にサインしない
業者から提示される仲介手数料は定価ではない
売却予定マンションの売却査定を数社に見積りを取り、最終的に1社に絞り、不動産仲介業者と媒介契約を締結します。この契約書の中に仲介手数料が記入されています。物件価格の3％プラス6万円と記入しされています。業者は当たり前のことのようにサインを求めてきます。私も初めて売却したときは、何も知らずにサインしました。
実は仲介手数料の3％プラス6万円は定価ではなく、上限価格なのです。3％プラス6万円以下であれば、いくらでもOKです。消費者保護の観点から法律で上限価格を決めているだけです。恥ずかしながら、この事実を宅建の資格取得の勉強をして初めて事実を知りました。あの時、価格交渉をしておけばよかったとその時おもいました。
業者から提示される仲介手数料は価格交渉をする
まず一般の方、特に、不動産売買の初心者の方は上記の事実を全く分からないと思いますので、よく認識しておいてください。住み替えの場合は、不動産仲介業者は売却と購入のダブルの仲介手数料が入ることになりますので、必ず価格交渉をするべきです。ここにきて、ネットを利用したベンチャー企業が仲介手数料の引き下げを打ち出しているので価格破壊が起こっている状況なので、価格交渉は必ず行なうべきです。
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初めてのマンション売却は「囲い込み」をされていました
初めてマンションを売却した時は、売り出し価格3,300万円で売り出し、3か月後、300万円値下げすれば売れますとアドバイスされ、アドバイスどおりに価格変更したらすぐに売却出来ました。実は不動産の知識が豊富になってから、後になって分かったことなのですが、仲介依頼した不動産仲介業者が「囲い込み」をしていました。
自社に購入物件を仲介依頼した購入希望者と事前に話をしておき、私に300万円値下げすれば売れますとアドバイスをして仲介を成立させました。3か月間他社から問い合わせが来ても、断っていた可能性があります。300万円も値下げせずに売却できたかもしれません。
業界用語の「囲い込み」、「両手取引」とは
「囲い込み」とは、不動産仲介業者は、売却依頼したマンションを自分自身で購入者を探そうとします。一つの物件で、売却と購入のダブルの仲介手数料を稼ごうとします。左記のことを業界用語で「両手取引」と呼びます。よって、売却依頼を受けた物件を自社に購入希望者が現れるまで囲い込みをします。他社から問い合わせが来ても、「今商談中である」などの断りをいれて、とにかく自社に問い合わせがくるまで囲い込みます。
「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」は囲い込みされる
初めてマンションを売却した時は、進められるままに「専属専任媒介契約」を締結しました。「専属専任媒介契約」は３か月間の契約期間の縛りがあり、不動産仲介業者からすると3か月間囲い込みができるということです。売却依頼者から見れば、3か月間、時間と経費をかけて営業活動してくれると解釈しがちですが、私も実際、初めて売却を体験した時はそのように解釈しました。実はすべてが悪いわけではありませんが、囲い込みの一面もありますので、契約する時はよく考えて締結すべきです。
住み替えには仲介手数料以外の諸費用もかかる
自分自身で購入、売却を体験して、後で振り返ると分かることなのですが、どうしても売却、購入マンションの本体価格、仲介手数料にのみに目がいきがちですが、意外にその他の諸費用も合計すれば、何百万単位になる可能性があります。引っ越し費用、リフォーム、ハウスクリーニング代、住宅ローンの抹消費用、購入マンションの住宅ローンの諸費用、登記費用等です。
私自身の体験談ですが、引っ越し費用は頭に入っていましたが、住宅ローンの抵当権抹消、設定費用に15万円の請求書を提示された時は慌てました。売却依頼した業者に、事前に諸費用の総費用合計を出してもらえば良かったと後悔したことを覚えています。
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不動産仲介業者は消費者の立場で考えていない
初めてマンション売却を体験した時の反省点
この記事では以下の内容を紹介しました。
私が初めてマンションを売却体験した時の反省点は大きく分けて３点です。
- 仲介手数料の3％プラス6万円は定価ではないので、価格交渉をすること。
- 媒介契約書は「一般媒介契約書」を選択すること。
- 売却時の諸費用の総合計を項目別に、事前に提示してもらうこと。
不動産仲介業者も当然利益を追及することが基本ですので、仲介手数料、媒介契約については、消費者の立場で考えていない場合があることを充分認識して、人生の一大イベントであるマンションの住み替えに臨むべきです。
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