初めてでも安心!不動産売却の流れと手順

0
2247
住宅

30代~50代の公務員・サラリーマン(男性)で、住み替えに興味を持っている方へ不動産売却の流れと手順が簡単に分かるようにまとめました。一般的な内容に加えて、ネット上ではあまり書かれていないような業界の仕組み等も盛り込みながら、売却を考える方のご参考にしていただけるような記事にしました。

不動産売却の流れを掴むために

女性 物件へのアドバイス

信頼できる不動産会社の活用

最近は個人売買サイトも活発になってきていますがまだ一般的とは言えません。特に初めて不動産売却をする人や買い換えの人は、売り出しから引き渡しまで売却の流れが分かりません。やはり信頼できる不動産会社の助力が必要と言えます。不動産売却の流れや不動産会社の活用法をご説明します。

不動産売却の流れは大きく分けて4ステップ

不動産

ステップ1 査定&媒介契約

不動産売却の流れの最初は査定と媒介契約です。不動産会社に売買価格の査定をしてもらい、売却の委任契約である媒介契約を締結します。信頼できる不動産会社とコネクションがあれば、流れがスムーズかつスピーディーに進みます。コネクションのない場合、一から探すとしても一体どうやればいいのでしょう?

ここ数年で飛躍的に使えるようになった「一括査定サイト」活用することをお勧めします。所定の入力フォームで不動産売却の情報を送信するだけで、多数の不動産会社から査定額が送られてきます。とは言え、これは机上の査定額です。後日、実際に物件を見てもらった上できちんとした査定をしてもらうことになります。

おすすめはすまいValueです。大手不動産6社からの査定を一括で申し込めます。もちろん査定は無料です。

“すまいバリュー"

その上で信頼できそうな不動産会社と媒介契約を結べば良いです。媒介契約を獲得したいがために実際に査定額よりも高額に査定を出す業者もいます。他社に比べて妙に高かったらその業者は要注意です。

媒介契約は3種類のタイプ「一般」「専任」「専属専任」があります。基本的に報酬はどれも同じですが、媒介タイプによって自己発見の買主との取引でも媒介手数料を負担するものや複数の業者へ重ねて依頼の可否など制限があります。信頼できる不動産会社からよく説明を受けることをお勧めします。

関連記事

ステップ2 内覧&買付証明

媒介契約の締結後、次の流れは内覧と購入申込(買付証明)です。不動産売却では内覧は必須だと言えます。室内を見ないで購入する人も稀にいますが、ほとんどの人は中を見なければ買いません。

内覧の流れは、まず購入希望客からの内覧申込が媒介業者を介して売主へ入ります。双方の都合を勘案して内覧日時を決定します。居住中の不動産の場合でも内覧させなければいけません。寝室や浴室などの水周りや収納の中まで他人に見せるのは抵抗もありますが、できるだけお見せするようにします。どうしても見せたくない部分はその旨を説明してご遠慮願います。

売却期間中は特に週末や祝日にはできるだけ在宅することと、室内を整理整頓しておくと良いでしょう。購入申込(買付証明)とは、内覧後に購入希望があれば媒介業者を介して売主へ差し入れられる書面です。契約書ではないのでレアケースを除けばキャンセル可能です。

購入申込は崩れる(キャンセル)ことも多いので、この時点で売れたと思って舞いあがらないようにしましょう。購入希望額も記載されており、値引き交渉が入るタイミングもここが多いです。特に内覧はイメージが重要です。不動産会社からアドバイスを受けて内覧客に好印象を与えられるように工夫しましょう。

関連記事

ステップ3 売買契約

不動産売却の流れの中では最も重要なステップです。とは言え、媒介している不動産会社が全て取り仕切ってくれます前述したように信頼できる不動産会社へ依頼しておけば安心して任せておけます。一般的には売買契約は媒介業者の店舗で売主と買主が顔合わせをして締結します。

重要事項説明など買主に対する説明や書面交付の方が多いため、売主は途中から同席するように指示されることもあります。重要事項説明書とは不動産会社から買主へ説明・交付が義務づけられている書面です。売主には直接関係はありませんが、買主への説明時の同席や事前にコピーを請求することも可能です。

また契約書などの書類は一読しただけでは一般人ではなかなか理解できません。こちらも事前にコピーを送ってもらい、前日までに目を通しておけると安心でしょう。

「手付金」と「印紙税」

売買契約時には「手付金」と「印紙税」というお金の動きがあります。売主=手付金を受け取る側ですので、実際には印紙税分の現金を用意するだけです。手付金が高額になる場合もありますので、ご家族と2名以上で行くか、店舗まで銀行員に来てもらうという方法も可能です。

不動産会社からは領収書の用意や媒介(仲介)手数料の半金の請求等のある場合もあります。領収書や印紙まで用意しておいてくれる不動産会社もいますが、その場合でも印紙代は売主が負担します。なお、通常は売買契約の時点では不動産の引き渡しまでは行いません。鍵、家の引き渡し当日の流れや必要書類や金銭については事前に媒介業者から説明を受けておくと良いでしょう。

ステップ4 決済&引き渡し

家

不動産売却の流れも最後のステップです。そして最重要ステップとも言えます。決済とは売買代金や租税や管理費といった清算金の受け渡しなどを行って取引を完了させることです。固定資産税の清算については、起算日を1月1日か4月1日のどちらにするのかでトラブルになることもあります。

関東では1月1日、関西では4月1日が多いとされていますが、実際にはケースバイケースです。事前に媒介業者に確認をしておくと後日のトラブルを回避できます。手付金以外の多額の金銭が動く日ですので、場所は金融機関になることが多いです。売主(家を売る人)、買主(家を買う人)、媒介業者(不動産会社)の担当者、さらに司法書士も同席します。売却不動産に残債がある場合にもこの場で返済を行います。

抵当権の抹消と引き渡し

これにより司法書士が抵当権の抹消と所有権移転の登記を行うのです。売主と買主は法務局へ行かなくて済みます。印鑑証明書が必要になります。稀に実印をまだ持っていない人や、印鑑を紛失や破損させており使用できない人がいます。決済日までに印鑑登録を済ませるなど対処が必要です。

引き渡しにつきましては、売買代金の受領と引き換えに買主へ不動産の引き渡しを行います。具体的には、権利証・登記済証・登記識別情報などや建物の鍵を渡します。契約後に現地へ一緒にいって立ち会い確認を行う場合もあります。これらはある意味では物理的に不動産売却を行った瞬間とも言えます。

鍵を渡す際、涙する売主様もたまにいらっしゃいます。なお、この時点では引っ越しを完了しており、売却する不動産は空き家になっています。

ステップ番外編 確定申告

確定申告

不動産売却の流れの中で忘れがちなのが確定申告です。 確定申告は不動産売却の翌年3月です。普段確定申告をしていない会社員や公務員などはついうっかり失念してしまうのです。不動産売却では黒字では納税しなければならない義務が生じる可能性があります。税金を納めずにいると追徴課税となる恐れもあります。

しかし住宅用の不動産売却の場合、3,000万円の特別控除など特例が適用される可能性があります。かなりの黒字の出る不動産売却は別として、一般的な不動産売却であれば、この特例により売却益がなくなることが多いでしょう。赤字では納税額が増えないこともあり申告しなくても脱税行為ではありませんし、国税から問い合わせもありません。

しかしこの赤字を節税に使える場合もあります。譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例などです。これにより会社員や公務員の給与で課税されている所得税の還付を受けることが可能になります。なお、こういった特例は居住用不動産が対象である事が多いです。投資用の不動産売却では全く適用されない制度もあります。売買取引後には一度税務署や税理士など専門家に相談しておくと良いでしょう

不動産売却の流れは意外にシンプル

女性

1つ1つの流れをしっかり掴むこと

この記事では以下の内容を紹介しました。

不動産売却の流れはたった4ステップです。しかも信頼できる不動産会社に任せることができれば、売主はほとんどやることがありません。査定と媒介契約では説明を受けて署名捺印するだけです。

買主との交渉は不動産会社任せで構いませんし、売買契約と決済も署名と捺印、そして同席を求められるくらい。最も労力が必要なのは毎週末の内覧立ち会いと引っ越しでしょう。一見すると不動産売却は難しいですが、意外にシンプルで楽です。そのためにはまず1つ1つの流れを適切に把握しておくことをお勧めします。

関連記事